분양권 전매에서 일반적으로 프리미엄이 수수된다는 사정이나 추정만으로 프리미엄이 지급되었다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 쟁점토지의 실지취득가액을 프리미엄을 제외한 분양가액으로 본 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
분양권 전매에서 일반적으로 프리미엄이 수수된다는 사정이나 추정만으로 프리미엄이 지급되었다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 쟁점토지의 실지취득가액을 프리미엄을 제외한 분양가액으로 본 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
aaaa [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 최초분양자에게 프리미엄OOO을 지급하고 분양권을 매수하여 취득한 것인데, 프리미엄을 지급한 사실을 증명할 방법이 없어, 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용한 것이다.
(2) 쟁점토지는 이주자택지로 이주민들에게는 토지조성원가의 80% 수준으로 분양되는바, 이주자인 최초분양자가 프리미엄 없이 청구인에게 분양권을 양도했을 것이라고는 상식적으로 기대하기 어렵다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 OOO로부터 분양 받아 최초 취득한 것이므로, 원칙적으로 분양가액을 실지취득가액으로 봄이 타당하다.
(2) 청구인은 프리미엄을 지급하였다고 주장하나, 최초분양자가 신고한 분양권의 양도 이력은 없다. 따라서 청구인이 프리미엄을 지급하였다는 명확한 입증자료(분양권 매매계약서 및 금융증빙 등)를 제시하지 못하는 이상, 프리미엄의 존재는 인정하기 어렵다.
(3) 실제 프리미엄 OOO을 지급하였다면, 최초분양자가 수령한 프리미엄을 원천으로 다른 자산을 취득한 흔적 등의 정황이 있어야 하나, 최초분양자는 다른 자산을 취득하거나, OOO을 예금으로 예치한 흔적이나 정황이 없다.
(4) 또한, 쟁점토지가 거래된 2001년은 IMF 구제금융 이후 부동산 경기가 하락한 시점으로, OOO의 프리미엄을 지급하였다는 청구인의 주장에는 신빙성이 없다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (이하 생략) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점토지의 분양계약자 명의가 2001.1.6. 최초분양자에서 청구인으로 변경된 사실은 “분양토지 명의변경 인정서”로 확인된다. 이 과정에서 청구인은 프리미엄으로 최초분양자에게 OOO을 지급하였다고 주장하나 그 사실을 입증할 자료는 제출하지 못하고 있다.
(2) 최초분양자는 1999.7.30. 쟁점토지를 분양받았으나, 계약금 및 중도금을 납부하지 않아, 청구인이 분양대금의 전부를 납부하였고, 2004.9.15. 쟁점토지를 청구인 자신의 명의로 소유권이전 등기하였다.
(3) 청구인은 프리미엄을 지급하였다는 증빙으로 2000.7.22.～2001.6.11. 기간 중 자신의 통장OOO에서 합계 OOO이 출금된 내역을 제시하였으나, 출금내역만 나타날 뿐, 그 금액이 누구에게 귀속되었는지는 확인되지 않는다.
(4) 처분청 담당조사자는 2019.10.15. 조세심판관회의에 참석하여 최초분양자와 청구인은 친인척 관계(최초분양자가 청구인의 이모)라며, 청구인의 명확한 입증이 없는 한, 프리미엄이 수수되었다는 주장은 인정하기 어렵다는 취지의 답변을 하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 분양권을 매수하면서 프리미엄OOO을 지급하였음에도, 이를 입증하기가 어려워 환산취득가액을 적용하였으며 이는 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 환산취득가액을 적용한 신고는 적법하다고 주장하나, 청구인이 프리미엄을 지급한 사실을 입증할 실지계약서, 영수증, 금융거래내역 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하였음에도, 분양권 전매에서 일반적으로 프리미엄이 수수된다는 사정이나 추정만으로 프리미엄이 지급되었다고 인정하기 어려운 점, 최초분양자 또한 자신이 수령한 프리미엄에 대해 신고의무가 있음에도 신고하지 않았고, 수령하였다는 프리미엄의 금액OOO을 감안하면 은행에 예치하였거나 다른 자산의 취득에 사용되었을 것으로 추정됨에도 이에 대한 정황근거를 제시하지 못하고 있는 점, 프리미엄의 존재에 대한 명확한 확인 없이 단순 추정만으로 환산가액을 적용할 경우, 납세자가 프리미엄을 적용하는 경우와 환산가액을 적용하는 경우 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 결과가 되는 점, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없는 데에 정당한 사유가 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용될 것으로 납세자 편의에 따라 적용될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 프리미엄을 제외한 분양가액으로 본 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.