임대주택에 관하여 임대사업자등록을 경료하지 아니한 이상 임대사업자등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 장기임대주택에 해당한다고 보기는 어려운 점, 청구인은 양도주택 양도시까지 임대주택법상 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
임대주택에 관하여 임대사업자등록을 경료하지 아니한 이상 임대사업자등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 장기임대주택에 해당한다고 보기는 어려운 점, 청구인은 양도주택 양도시까지 임대주택법상 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(1) 시․군․구청에 하는 임대사업자등록은 단순한 요식행위에 불과하므로, 단순한 신고행위에 불과한 임대사업자등록을 하지 아니하였다고 하여, 양도소득세 비과세특례를 배제하는 것은 소득세법및 임대 주택법 등의 입법취지 등에 비추어 부당하다. (가) 소득세법 시행령제155조 제20항(양도주택 양도 당시 제19항) 1세대 1주택 비과세특례 규정은 2011.10.14. 신설되었고, 그 입법취지도 거주주택이 있는 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대사업을 하더라도 1세대 1주택 세제지원을 하여 임대주택 공급을 활성화하기 위한 것이다. (나) 임대 주택법 제5조 제1항 을 보더라도 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장․특별자치도지사 등에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있어서, 필수적 사항이 아닌 임의적 사항으로 규정하고 있다. 또한, 임대 주택법 다른 규정을 살펴보아도, 매입임대주택의 경우 단 1채의 주택을 임대하여도 임대사업자등록을 하는데 아무런 제한이 없으므로 사실상 주택을 임대하는 자라면 누구나 임대사업자등록을 할 수 있다. (다) 그렇다면 시군구청에 하는 임대사업자등록은 단순한 요식행위에 불과하다고 할 것이어서, 실질적으로 임대사업을 하고 있느냐가 중요하다 할 것이고, 국세기본법제14조의 실질과세원칙에 따라 청구인이 실제로 주택임대업을 하였고, 세무서에 사업자등록을 하였으며, 성실히 임대소득에 대하여 납세를 해왔다면, 누구나 할 수 있는 단순한 신고행위에 불과한 구청에 등록행위를 하지 아니하였다고 하여 양도소득세 비과세특례 규정 적용을 배제하는 것은 부당하다.
(2) 이 건 처분은 청구인에게 가혹하다. (가) 청구인이 쟁점임대주택을 매입할 당시에는 정부는 임대사업을 홍보․독려하면서 실질적으로 도움이 될 수 있도록 보다 많은 특혜를 부여하였다. 이에 더하여 소득세법 시행령제155조 제20항의 1세대 1주택 비과세특례 규정의 입법취지까지 고려한다면, 1세대 1주택 비과세특례 적용시 주택 수에서 제외되는 장기임대주택인지 여부는 구청에 등록하였는지 여부가 아니라 실제 정부정책에 부합하게 임대행위를 하였는지 여부에 따라 판단되어야 한다. (나) 청구인은 법을 잘 알지 못하는 일반인이고, 쟁점임대주택을 구입하여 추후 발생할 양도소득세를 절감할 수 있는 사실을 알게 되었기에, 2004년경 쟁점임대주택 매입당시 관련 규정에 따라 세무서에 사업자등록을 하였다. 만약 청구인이 구청에까지 임대사업자등록을 해 야 하는 요건을 양도주택 양도시까지 알거나 알 수 있었으면 등록을 절대 놓치지 않았을 것이다. (다) 청구인은 쟁점임대주택을 취득할 당시 전소유자가 임대사업을 영위하고 있었기에, 쟁점임대주택 양수에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계받았고, 이에 사업자등록 이외에 별도의 조치를 취해야 하는지를 양도주택 양도시까지 알지 못하였다. 청구인은 쟁점임대주택의 전소유자의 지위를 그대로 승계하는 것이라 생각하고, 당연히 구청과의 관계도 승계되는 것이라서 아무런 문제가 없는 것으로 알고 있었다. (라) 청구인은 임대사업자관리를 부동산 중개업자를 통하여 진행하여 왔는데, 부동산 중개업자가 아무런 문제가 없다고 거듭 약속하여 양도주택을 양도하였다. (마) 또한, 청구인은 OOO 영주권자로서 영주권자의 의무를 지키기 위하여 2015.4.1.부터 OOO에서 거주하였던바, 양도주택 양도 당시 구청에 임대사업자등록을 물리적으로 할 수 없었다. (바) 처분청 역시 청구인에 대하여 세무조사를 실시하였고, 이에 2017.8.1. 양도소득세를 1차적으로 경정․고지할 당시 1세대 1주택 비과세특례 규정 적용에 대한 어떠한 언급도 없이 취득가액만 경정하였고, 이에 청구인은 쟁점임대주택과 양도주택에 관하여 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것으로 신뢰하였다. (사) 청구인은 임대사업자등록이 필요하다는 사실을 알지 못하여 2018.2.7.에서야 비로소 OOO에 임대사업자등록을 하였으나, 청구인은 쟁점임대주택을 10년 이상 보유하여 왔고, 이에 처분청은 쟁점임대주택을 주택임대사업에 사용한 사실을 충분히 알 수 있었으며, 실지조사 당시 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것처럼 언동을 한 점, 청구인이 쟁점임대주택 관련 임대소득에 대한 납세의무를 충실히 이행한 점 등을 고려하면, 이 건 처분은 가혹하여 부당하다.
(2) 청구인은 양도주택 양도시 소득세법 시행령 제155조 제19항에 따른 장기임대주택의 요건을 갖추지 못하였다. (가) 청구인의 쟁점임대주택은 소득세법및 부가가치세법상 사업자등록만 있었을 뿐, 임대주택법에 따른 임대사업자등록은 양도주택 양도일로부터 2년 경과한 2018.2.6.에 이르러서야 OOO에 등록한 사실이 확인되어, 양도주택 양도시 소득세법 시행령 제155조 제19항의 장기임대주택의 요건을 갖추지 못한 것이 명확하다. (나) 청구인은 지방자치단체에 쟁점임대주택을 등록하여야 한다는 사실을 알지 못하여 등록하지 않았을 뿐이고, 쟁점임대주택을 실질적으로 장기간 임대하고 있었으므로, 1세대 1주택 비과세특례 규정 적용시 주택 수에서 제외되는 장기임대주택에 해당한다고 주장하나, 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간 내에 임대주택의 매각이 제한될 뿐만 아니라 이를 위반할 경우 처벌을 받게 되고, 임대보증금에 대한 보증상품가입이 강제되는 등 임대사업자등록에 따른 일정한 제한을 받게 되어 있다. 반면에 임대사업자등록을 하지 않을 경우 위와 같은 제한을 받지 않게 되고, 임대사업자등록에 관한 강제규정도 없으므로, 임대주택법상 임대사업자로 등록할 것인지 여부는 개인의 선택 문제이다. 따라서 쟁점임대주택에 관하여 임대사업자등록을 마치지 아니한 이상 임대사업자등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 쟁점임대주택이 소득세법 시행령제155조 제19항에서 정한 장기임대주택에 해당한다고 볼 수 없다 (대법원 2018.6.8. 선고 2018두38871 참조). (다) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다는 점을 고려하면, 임대주택법에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 함에도 불구하고, 청구인은 이를 충족하지 못하였으므로 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세특례 규정이 적용되지 아니하는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.1.17. 법률 제14542호로 개정되기 전의 것) 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
(1) 양도주택에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2001.8.9. 양도주택을 취득(매매계약일: 2001.7.8.)하여, 2016.1.29.에 OOO원에 양도(매매계약일: 2015.11.6.)한 사실이 확인된다.
(2) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO장이 발급한 임대사업자등록증(2018.2.7.)을 보면, 청구인은 임대주택에 관하여 2018.2.6.을 임대시작일로 하여 임대사업자등록을 한 사실이 나타난다. (나) 양도주택에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2001.8.9. 양도주택을 취득(매매계약일: 2001.7.8.)하여, 2016.1.29.에 OOO원에 양도(매매계약일: 2015.11.6.)한 사실이 확인된다. (다) 국세청 전산자료상 공동주택 공시가격에 의하면, 양도주택의 2015.1.1. 당시 공동주택가격은 OOO원으로 나타난다. (3) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO장이 발급한 임대주택 관련 사업자등록증(2005.11.16.)을 보면, 청구인은 청구인의 배우자 OOO과 공동으로 주택임대사업자로 등록한 사실이 나타난다. (나) 처분청이 발급한 납부내역 증명(2019.1.16.)에 의하면, OOO은 2006～2018년 귀속 종합소득세를 납부한 사실이 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임대주택법 에 따른 임 대사업자등록을 아니한 경우에도, 쟁점임대주택이 1세대 1주택 비과세특례 적용시 보유주택 수에서 제외되는 장기임대주택에 해당한다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제19항에 의하면 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하기 위해서는, 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재 ① 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하고, ② 임대 주택법 제5조 에 따라 동 주택과 관련하여 임대사업자로 등록하고 있어야 하는바[조심 2017서3559(2017.10.16.) 같은 뜻임], 임대 주택법 제5조 에 따라 임대사업자등록을 하는 경우 임대주택법상의 의무(임대의무기간 내에 임대주택 양도 불가, 임대주택법에 따른 임대조건 준수, 임대차계약 해제․해지․재계약 거절 사유 제한 등)를 이행하여야 할 뿐만 아니라, 이를 이행하지 아니할 경우 과태료까지 부과되므로, 임대주택에 관하여 임대사업자등록을 경료하지 아니한 이상 임대사업자등록을 할 수 있는 실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 쟁점임대주택이 소득세법 시행령제155조 제19항에서 정한 장기임대주택에 해당한다고 보기는 어려운 점, 청구인은 양도주택 양도시(2016.1.29.)까지 임대주택법상 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령제155조 제19항에 따라 1세대 1주택 비과세특례 적용시 주택 수에서 제외되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.