주택부수토지란 주거용건물이 정착하고 있는 토지면적과 이에 연결된 토지를 말하는 것으로서 처분청이 제시한 증빙만으로는 쟁점부동산의 주거용건물 정착면적과 분리하여 사업용으로 전용되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 쟁점건물 정착면적 외의 토지에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 잘못이 있음
주택부수토지란 주거용건물이 정착하고 있는 토지면적과 이에 연결된 토지를 말하는 것으로서 처분청이 제시한 증빙만으로는 쟁점부동산의 주거용건물 정착면적과 분리하여 사업용으로 전용되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 쟁점건물 정착면적 외의 토지에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 잘못이 있음
OOO장이 2019.3.12. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 과세처분은 이를 취소한다.
(1) 처분청은 쟁점주택의 양도 당시 쟁점주택의 임차인 OOO이 쟁점주택을 주택 용도로 사용하지 않았다고 추정하여 이 건 과세처분을 하였으나, 임차인은 임차기간 내내 주택으로 사용하였다. (가) 처분청은 청구인과 OOO 간의 임대차계약서상의 일부 내용과 인터넷포탈사이트에서 제공하는 거리뷰사진상 쟁점부동산의 토지에 사업용 자재가 보인다는 점을 문제삼아 임차인이 쟁점부동산을 전부 사업용으로 사용하였다고 추정하였으나, 이는 근거과세원칙에 위배된다. 1) 처분청이 제시한 쟁점부동산의 사진상 토지 위에 있는 콘테이너 박스는 인근 식당에서 사용하던 것을 2013년 폐 업 이후 옮겨 놓은 것으로서 쟁점부동산과 인근 토지의 경계로 활용되었는바 이는 임차인의 사업용시설이 아니고, 해당 사진상 쟁점부동산의 토지 위의 스티로폼 등은 타지역에서 건설자재 납품업을 영위하던 임차인이 건설자재를 일시 보관하기 위해 적치한 것이다.
2. 청구인과 OOO의 임대차계약서는 부동산중개업소에서 제공한 표준임대차계약서의 서식에 따라 작성된 것으로 처분청의 의견처럼 해당 계약서의 특약사항을 근거로 청구인이 임차인에게 사업장을 임대하였다고 볼 수 없고, 청구인은 해당 계약서의 특약사항 제6조에 따라 임차인으로부터 임대료 외에 별도의 부가가치세를 수취한 사실도 없다. (나) 임차인이 쟁점부동산을 온전히 사업장 용도로 사용한 것은 쟁점부동산을 양수(2016.5.18.)한 이후의 일로 청구인이 제출한 2017년 1월에 촬영된 쟁점부동산의 사진을 보면 “OOO”이라는 임차인 사업장의 광고판이 쟁점부동산에 부착되어 있으나, 임차인이 쟁점부동산을 양수하기 직전에 촬영(2016년 1월)된 사진에는 해당 광고판이 부착되어 있지 아니하고, 임차인 OOO 역시 사실확인서에서 쟁점주택을 임차기간 내내 주택으로 사용하였다고 밝히고 있다. (다) 청구인이 쟁점주택을 공부상 현황대로 주택으로 하여 OOO에게 임대한 이상 설사 임차인이 임차기간 중에 쟁점주택의 부수토지 일부에 건설자재 일부를 보관하였다고 하더라도 이는 임대인인 청구인의 의지와 무관하게 발생한 것이다. 따라서, 임차인이 청구인의 양해 하에 용도변경 등의 조치를 취하여 주택 이외의 타용도로 전용한 것이 아니라 단순히 임차인이 쟁점부동산의 토지 중 일부를 사업용으로 사용하였다고 하여 청구인이 쟁점부동산 전부를 사업용으로 용도 변경한 것과 동일하게 취급하여 쟁점부동산의 토지 대부분OOO을 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 않는다고 처분청이 판단한 것은 부당하다. (2) 처분청은 이 건 과세처분을 하면서 쟁점주택은 주택에 해당한다고 보면서도 쟁점주택에 정착된 토지만 주택부수토지에 해당하는 것으로 판단함으로써 주택에 딸린 생활공간으로서의 부수토지는 전혀 인정하지 아니하였으나, 이는 관련 법 규정에 어긋나는 처분이다. (가) 소득세법 시행령에서 1세대 1주택 비과세 여부판정시 도시지역 내의 토지는 주택정착면적의 5배 이내의 토지를 주택부수토지로서 비과세 대상으로 규정하고 있고, 쟁점부동산의 경우 전체 토지면적(416.3㎡)이 주택정착면적(99.41㎡)의 5배(497.05㎡) 이내이므로 쟁점주택을 주택으로 본다면 쟁점부동산의 토지 전부는 주택부수토지에 해당한다. (나) 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택부수토지로 보아야 하는 것(조심 2018광3389, 2018.12.4., 참조)인바, 청구인이 쟁점주택과 주택에 딸린 부수토지 전부를 임대한 이상 설사 임차인이 쟁점부동산의 토지 일부에 사업용 자재를 보관하고 있다고 하더라도 해당 토지 전부를 주택부수토지에 해당하지 않는다고 볼 수 없다. (다) 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미하는 것(주택법제2조)으로 주택에는 그 부수토지가 필수적인데 쟁점주택에 딸린 주택부수 토지를 전혀 인정하지 않는 것은 주택의 개념에도 부합하지 아니한다.
(1) 임차인은 2014.11.25. 쟁점부동산의 소재지로 사업장을 이전하여 건설자재 도․소매업을 영위하였는바 쟁점부동산의 토지 및 건물 모두 청구인의 쟁점부동산 양도일(2016년 5월) 현재 주택으로 사용되지 아니하였다. (가) 임차인은 쟁점부동산을 임차한 이후 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 사업자등록사항을 정정신고하였고, 이후 쟁점부동산을 청구인으로부터 양수하여 이 건 심판청구일 현재까지 사업장으로 사용하고 있다. (나) 임차인 OOO의 주민등록변동내역에 따르면 OOO은 2013.11.19.부터 2018.1.19.까지 쟁점부동산의 소재지가 아닌 OOO에서 거주한 것으로 나타나고, 쟁점부동산에 대한 개별주택가격 고시내용에 따르면 2011.9.30.부터 2016.4.29.까지 쟁점부동산의 건물면적을 주거용으로 고시하였으나 이후에는 비주거용으로 고시된 사실이 확인된다. (다) 인터넷 포탈사이트의 지도정보서비스를 이용하여 2016년 1월에 촬영된 쟁점부동산의 사진을 확인한바 쟁점부동산의 토지 위에 컨테이너 및 석재앵글, 안전용품, 산업소모품 등이 적재되어 있는 것으로 나타났다. (라) 청구인이 임차인 OOO과 체결한 임대차계약서 특약사항에 “ 임대인은 어떠한 시설비 및 권리금에 대해 인정하지 아니하고, 영업에 따른 인허가문제는 임차인이 책임지도록 명시”하고 있는 등 청구인은 OOO에게 쟁점부동산을 임대하면서 사업용으로 사용될 것임을 사전에 인지하고 있었다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 주택으로 보면서 쟁점부동산의 토지를 주택부수토지로 인정하지 아니한 것은 관련 법규정에 위배된다고 주장하나, 쟁점부동산의 양도 당시 임차인이 쟁점주택 정착면적 외의 토지를 사업용(도소매용 건설자재 적재)으로 사용하였음이 명백하므로 해당 토지는 쟁점주택에 부속된 토지가 아닌 별도의 사업용 토지에 해당한다. (가) 청구인의 주장과 같이 1세대 1주택 비과세 적용시 주택정착면적의 일정배율만큼을 주택부수토지로 인정받기 위해서는 해당 토지가우선 주택에 부속된 토지여야 하나, 임차인의 사업자등록정정신고서, 쟁점부동산의 사진(2016년 1월 촬영) 등에서 쟁점주택 정착면적 외의 쟁점부동산의 토지는 양도일 현재 사업용으로 사용되었음이 명백한바 주택에 부속되는 토지로 볼 수 없다. (나) 다만, 처분청은 쟁점주택을 쟁점부동산의 양도일 현재 주택으로 사용되지 않았다고 보았으나, 임차인이 쟁점부동산을 양수한 이후 2018.2.19. 쟁점주택으로 전입하여 거주한 사실이 나타나 쟁점주택이 실제 주거에 공할 수 있는 기능을 갖추고 있는 것으로 판단하여 쟁점주택 및 쟁점주택이 정착된 토지(99.41㎡)에 대하여는 1세대 1주택 및 부수토지로 인정하였고, 나머지 토지(316.89㎡)에 대하여는 주택 부수토지에서 제외하여 양도소득세를 경정하였다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
(1) 청구인은 쟁점부동산(토지 416.3㎡, 건물 99.41㎡)을 OOO에게 임대하기로 임대차계약서를 작성(작성일자 2014.11.6.)하였고, 해당 계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
(2) 국세통합전산망상 임차인(OOO)은 2010.12.13. 개업하여 석재 앵글․안전용품․산업소모품 도․소매업을 영위하는 사업자로 2014.11.25. 사업장을 쟁점부동산으로 이전하였고, 이 건 심판청구일 현재까지 해당 장소에서 계속해서 사업을 영위하는 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 1985.1.1 OOO 소재 토지 416.3㎡를 취득한 후, 2011.4.27. 해당 토지 위에 쟁점주택을 신축하여 2016.5.18. OOO에게 OOO원에 양도하였고 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례를 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
(4) 처 분청은 OOO장의 감사결과에 따라 쟁점부동산의 토지 면적(416.3㎡) 중 쟁점주택 정착면적(99.41㎡) 외의 토지면적(316.89㎡)은 사업용으로 사용되었으므로 주택부수토지에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 과세특례 적용을 배제하였다.
(5) 처분청이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 임차인 OOO이 2014.11.25. 제출한 OOO에 대한 사업자등록정정신고서를 보면 OOO은 동일자에 사업장 소재지를 OOO에서 쟁점부동산으로 이전하였고, 사업장 면적은 타가 416.3㎡, 전세보증금은 OOO원, 월세(차임)는 OOO원으로 신고한 것으로 나타난다. (나) 국세통합전산망에서 조회되는 OOO의 주민등록등본상 주소변동내역을 보면 OOO은 2018.1.19. 쟁점주택으로 전입하기 전까지 2013년 11월부터 계속해서 OOO가 주소지인 것으로 나타난다. (다) OOO의 등기부등본상 OOO은 2013.11.15. 해당 부동산을 매매를 원인으로 취득하였다. (라) 처분청이 제시한 2011.9.30.～2016.4.29. 기간 동안의 쟁점부동산에 대한 개별주택고시가격을 보면 2011년부터 2016년까지는 쟁점부동산 전부를 주거용으로 하여 개별주택가격이 산정되었으나, 2017.4.26., 2018.4.30. 고시된 개별주택고시가격은 쟁점부동산의 주택면적이 없는 것으로 하여 개별주택가격이 OOO원으로 산정되었다. (마) 처분청이 제시한 인터넷포탈사이트OOO에서 조회되는 쟁점부동산에 대한 2016년 1월의 촬영사진을 보면 쟁점부동산의 일부 토지위에는 건설자재 등이 적치되어 있는 것으로 나타난다.
(6) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 건축물관리대장, 주민등록 등․초본에 따르면 청구인은 1979.1.18 쟁점부동산의 토지를 취득하여 2011.4.27 해당 토지 위에 쟁점주택을 신축하였고, 쟁점주택의 건축물대장상 주용도는 단독주택으로 나타난다. (나) 청구인은 OOO에게 쟁점부동산을 임대하고 임대료 외에 별도의 부가가치세를 징수하지 아니하였다고 주장하며 입증서류로 본인의 OOO 계좌사본(105-01-**-*)을 제출하였는데, 2015.1.5.부터 2016.5.25. 기간 동안 매월 1회 OOO원(임대차계약서상 임대료와 일치)씩을 계좌이체받은 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 인터넷포탈사이트OOO에서 조회되는 쟁점 부동산의 2017년 1월의 촬영사진을 보면 쟁점부동산에 “OOO”이라는 상호의 간판이 있는 반면, 2016년 1월의 촬영사진에는 별도의 간판이 없는 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 임차인 OOO의 사실확인서(작성일자 2019년 5월)를 보면 “쟁점주택의 임차 당시 인근의 OOO에 주소를 두고 있었지만, 장모님을 모시고 있어 식구들이 많아 본인만 쟁점주택에서 기거하고, OOO은 건설자재 납품 및 건축공사를 하다보니 직원들 숙소도 필요하여 직원들의 거주주택으로 사용하였으며, 부속토지 일부만 건축자재를 보관하는 장소로 활용하였다”는 내용이 기재되어 있다.
(7) 청구인은 쟁점부동산의 토지 위에 쟁점주택을 신축(2011.4.27.)한 이후 쟁점주택에 3년 이상 거주하였고, 쟁점이 된 사안 외에 청구인의 1세대 1주택 과세특례요건을 충족한다는 점에 대해서는 양측 간 이견이 없다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지로 보아야 할 것(대법원 2000.2.8. 선고 98두1123 판결, 대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임)이다. 처분청은 임차인의 사업자등록내역 및 쟁점부동산의 양도 직전에 촬영된 사진을 근거로 쟁점주택의 정착면적(99.41㎡)을 제외한 나머지 토지(316.89㎡) 전부가 양도일 현재 사업장으로 사용되었다는 의견이나, 쟁점부동산에 대한 임대차계약서상 청구인은 쟁점부동산을 단독주택 용도로 임대한다고 명시되어 있고, 월임대료 외에 별도의 부가가치세를 수취한 사실이 없는바 임차인이 쟁점부동산의 토지 일부에 건설자재를 적치하였다는 사실만으로는 쟁점부동산의 토지 전체가 사업용으로 사용되었다고 단정하기는 어려워 보이는 점, 주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있 다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 할 것(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결, 참조) 이고, 처분청은 쟁점부동산의 양도일 현재 쟁점주택의 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있다고 보아 쟁점주택을 양도일 현재 주택으로 판단하였으므로 해당 건물과 한울타리 안에 있는 토지의 용도가 특별하게 구분되지 않는 한 소득세법제89조 제1항 제3호 및 소득세법 시행령제154조 제7항 제1호에 따라 쟁점주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 5배 이내의 토지는 주택부수토지로서 1세대 1주택 과세특례의 적용대상인 점, 주택부수토지란 주거용건물이 정착하고 있는 토지면적과 이에 연결된 토지를 말하는 것으로서 처분청이 제시한 증빙만으로는 쟁점부동산의 주거용건물 정착면적과 분리하여 그 외의 토지가 구조 또는 용도변경 등으로 인하여 사업용으로 전용되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 쟁점주택 정착면적 외의 토지에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.