쟁점주택을 주택신축판매업자의 재고자산으로 보아 1세대1주택 비과세적용시 주택수에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2004.10.4. OOO(OOO아파트, 이하 “양도주택”이라 한다)를 취득하여 2018.1.31. 양도주택을 양도OOO하고 1세대 1주택 비과세대상으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2018.10.11.부터 2018.10.30.까지 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 OOO 소재 다가구(상가 겸용)주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 보유한 사실을 확인하고 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 2018.12.3. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택에 대하여 추가 대출을 받기 위하여 부동산임대를 업종으로 하여 최초 사업자등록을 하고 관련 업무가 종료된 이후에 주택신축판매업을 추가등록한 점, 청구인이 부동산중개업자에게 매매의뢰 등을 하고 쟁점주택 중 일부를 일시적으로 임대한 것은 주택신축판매를 위한 사업활동에 해당하는 점, 청구인은 양도주택의 매매대금으로 새로운 사업활동을 진행하기 위하여 OOO 소재 용지를 취득하고 2018.9.3. 신규로 사업자등록을 한 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택에 대하여 부동산임대업을 업종으로 하여 최초 사업자등록을 신청한 점, 청구인이 주택신축판매업을 업종추가한 후 부동산중개업자에게 매매를 의뢰한 행위를 주택신축판매업을 위한 사업활동을 한 것으로 인정하기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택 중 1층 상가를 임대하고 임대소득에 대하여 부가가치세를 신고하고 있고 쟁점주택의 각 호수별로 임차인들이 전입신고하였으며 현재까지 다수의 임차인들에게 지속적으로 임대하고 있는 점, 청구인은 2018.3.29. 쟁점주택에 대하여 주택임대업으로 신규 사업자등록한 후 2018.5.4. 주택신축판매 및 부동산매매업을 제외하고 부동산임대업으로 업종을 정정한 반면, 주택신축판매한 사실이 없는 점 등에 비추어 청구주장은 이유 없다.
• 가. 쟁점 쟁점주택이 주택신축판매업자의 재고자산에 해당하여 1세대 1주택 비과세 적용시 주택수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제19조 (사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2004.10.4. 양도주택(아파트)을 취득하여 2018.1.31. 이를 양도하였고, 2013.8.16. 쟁점주택[철근콘크리트지붕 4층, 다가구주택(5가구) 및 2종 근린생활시설]을 취득(소유권보존등기)하여 현재까지 보유하고 있는 것으로 등기되어 있으며, 쟁점주택 중 4층에 2015.6.25. 전세권 설정등기가 경료되었다가 2017.10.30. 말소등기되었다. (2) 청구인의 쟁점주택에 대한 사업자등록 이력, 수입금액 결정내역은 아래 <표1>, <표2>와 같고, 국세청 전산망에 의하면 쟁점주택은 2013.5.28.부터 현재까지 다수 임차인들이 각 호실별로 전입신고한 사실이 확인된다. <표1> 사업자등록 이력 <표2> 수입금액 결정내역

(3) 청구인의 사업이력 및 2000년 이후 부동산 거래내역은 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 청구인의 사업이력 <표4> 부동산 거래내역

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택신축판매업자가 판매 목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세 과세대상에서 제외할 수는 없다고 할 것인바, 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 부동산임대업으로 최초 사업자등록을 하였고 2018.5.4. 사업자등록을 정정하면서 주택신축판매업을 부업종에서 제외한 점, 청구인은 취득 당시부터 현재까지 쟁점주택을 다수의 임차인들에게 임대하고 있는 반면, 해당 주택을 판매하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 정황이 보이지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택을 양도소득세 과세대상에서 제외되는 재고자산으로 인정하기 어려워 보이므로 처분청에서 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.