청구인이 쟁점부동산을 실지거래가액에 의하여 양도하였으므로 이를 양도가액으로 하여 그 양도소득을 산정함이 타당한 점, 쟁점부동산을 증여받아 그 당시 시가 평가액으로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 산정하고, 위약금의 경우 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어렵고 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 판단되는 점 등 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 쟁점부동산을 실지거래가액에 의하여 양도하였으므로 이를 양도가액으로 하여 그 양도소득을 산정함이 타당한 점, 쟁점부동산을 증여받아 그 당시 시가 평가액으로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 산정하고, 위약금의 경우 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어렵고 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 판단되는 점 등 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 쟁점부동산 양도가액 OOO원 중 본인이 매수인으로부터 수령한 웃돈인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구인이 주택재개발정비사업조합원으로서 노력한 것에 대한 수고비이므로 쟁점부동산의 양도가액에서 제외되어야 한다. 쟁점금액은 쟁점부동산 소재지 일원에 대한 주택재개발정비사업조합이 8년 전에 설립될 때부터 주택재개발로 신축되는 아파트의 분양신청에 이르기까지 청구인이 투자위험을 감수하고, 주택재개발을 위하여 노력한 데에 따른 수고비 성격의 금원이므로 쟁점금액에 대하여 양도 소득세가 아니라 OOO% 세율의 부가가치세 부과대상으로 보거나 쟁점금액에 OOO% 세율을 적용한 OOO원만 청구인이 양도소득세로 부담하도록 하여야 한다.
(2) 주택재개발정비사업조합이 주택재개발에 따른 조합원의 부담금을 추산하기 위하여 작성한 산출내역서상 종전자산인 쟁점부동산에 대한 감정평가추정액이 OOO원이므로 이를 쟁점부동산의 집값으로 인정하여 동 금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 공제하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(3) 청구인이 2018.3.24. 쟁점부동산을 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 그 계약금으로 OOO원을 수령하였다가 부득한 사정(주택재개발로 신축되는 아파트에 대한 분양신청 관련)으로 동 매매계약을 해지하게 되어 그 배액을 매수계약자에게 지급하였고, 그 이후인 2018.6.1. 다른 매수인과 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 양도하였으므로 청구인의 쟁점부동산 양도소득 산정시 상기 위약금 OOO원을 필요경비로 공제하여야 한다. 또한, 청구인이 지출한 쟁점부동산의 담 철거공사비OOO, 도배, 장판, 방수, 방충망, 보일러 교체, 난방, 싱크대, 장롱, 냉장고 교체 관련 비용의 합계 OOO원, 세면기, 양변기, 씽크대 부속품 교체, 이불, 세탁기, 전화기 등 가재도구 관련 비용의 합계 OOO원, 의료보험, 건강보험, 각종 세금, 쟁점부동산 취득 관련 차입금 이자의 합계 OOO원을 청구인의 쟁점부동산 양도소득 산정시 필요경비로 공제하여야 한다.
(1) 청구인의 쟁점부동산 양도 당시 매매계약서 및 등기부등본상의 매도대금이 OOO원이므로 동 금액을 청구인의 쟁점부동산 양도가액으로 하여야 한다. 청구인은 쟁점금액을 쟁점부동산의 매수인으로부터 수고비 명목으로 수령한 것이라고 주장하나 쟁점부동산 매매계약서상 그러한 내용의 기재내용이 없고, 달리 쟁점금액을 청구인의 쟁점부동산 양도가액에서 제외할 이유가 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 2004.11.13. 청구인의 어머니인 OOO로부터 증여받아 취득하였고, 그 당시 증여재산 평가액이 OOO원이므로 이를 취득가액으로 적용함이 타당하다.
(3) 청구인이 쟁점부동산의 양도소득 산정시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하는 사항들(당초 다른 매수인과의 쟁점부동산 매매계약을 해제하여 지출한 위약금 등)은 쟁점부동산에 대한 자본적 지출액 내지 양도비에 해당하지 않으므로 이를 양도소득의 필요경비에 포함할 수 없다.
① 쟁점부동산의 양도가액에서 쟁점금액 상당의 수고비를 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산에 대한 주택재개발정비사업조합의 감정평가추정액을 양도가액에서 공제하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점부동산 관련 위약금, 공사비, 수리비 등을 그 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 제167조의4【1세대 3주택·입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】② 법 제104조 제7항 제4호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권의 수를 계산함에 있어 수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역은 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택 또는 조합원입주권으로서 해당 주택의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액(도시 및 주거환경정비법제74조 제1항 제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다)이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 및 조합원입주권은 이를 산입하지 아니한다.
(1) 청구인은 2014.10.16. 쟁점부동산을 청구인의 어머니로부터 증여받아 취득하고, 그 증여재산가액을 OOO원으로 산정하여 2014.11.13. 처분청에 증여세 신고를 하였다. (2) 청구인은 2018.3.24. 쟁점부동산 매매계약(매도인: 청구인, 매수인: OOO, 매매대금: OOO원)을 체결하였다가 해제하였다. 청구인은 그 위약금으로 OOO원을 OOO에게 지급하고, 당시 공인중개사 OOO에게 중개수수료 OOO원을 지급하였다고 주장하고 있으며, OOO무소의 공인중개사 OOO은 2018.7.9.을 거래일자로 하여 청구인에게 OOO원의 현금영수증을 발급하였다.
(3) 청구인은 2018.6.1. OOO(매수인)과 쟁점부동산 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 OOO원에 양도(잔금청산일: 2018.6.1.)하였고, 이를 중개한 공인중개사 OOO에게 중개수수료 OOO원을 지급하였다.
(4) 청구인은 2018.7.22. 쟁점부동산 양도소득세 신고를 하였고, 그 주요 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고 내역
(5) 청구인은 쟁점부동산의 양도시기인 2018.6.1. 현재 쟁점부동산 외에 3개의 주택을 소유하고 있었고, 그 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 쟁점부동산 양도당시 다른 주택 소유현황
(6) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토한 결과, 청구인이 양도소득의 필요경비로 신고한 쟁점부동산 당초 양도계약 해제 관련 위약금 OOO원, 쟁점부동산에 대한 감정평가액 OOO원 등을 부인하고, 기본세율과 다주택자에 대한 OOO% 중과세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.
(7) 쟁점부동산은소득세법제104조 제7항 제3호에 따른 중과세율 적용대상인 조정대상지역OOO에 있는 주택에 해당하고, 청구인의 쟁점부동산 양도당시 소유하고 있던 다른 3개 주택은 수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 따른 수도권 및 광역시에 소재하는 주택이어서 소득세법 시행령제167조의3 및 제167조의4에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외되는 대상에 해당하지 아니한다.
(8) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 중 쟁점금액 상당액은 쟁점부동산 소재지역 일원에 대한 주택재개발정비사업조합 설립당시부터 조합원으로서 주택재개발을 위하여 여러 가지 노력을 하고, 주택재개발로 신축되는 아파트에 분양신청을 하는 등 투자위험을 감수한 데에 대한 수고비 성격의 웃돈이라고 주장하면서 그 근거로 분양신청서를 제출하였다.
(9) 주택재개발정비사업조합이 주택재개발에 따른 조합원의 부담금을 추산하기 위하여 작성한 산출내역서상 종전자산인 쟁점부동산에 대한 감정평가추정액이 OOO원으로 기재되어 있다.
(10) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도소득에 대한 필요경비로 취득세 등 OOO원, 쟁점부동산 양도당시 부동산중개수수료 OOO원을 공제한 반면, 청구인은 그 외 추가로 당초 체결하였던 쟁점부동산 매매계약 관련 위약금 OOO원 및 쟁점부동산 관련 공사비, 수리비, 차입금의 이자 등 합계 OOO원을 청구인의 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하고 있고, 이와 관련한 증빙서류로 여러 장의 간이영수증 등을 제출하였다.
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도가액인 OOO 상당액은 청구인이 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서 투자위험을 감수하면서 여러 노력과 수고를 하여 얻은 경제적 이득이므로 쟁점금액을 청구인의 쟁점부동산 양도가액에서 제외하거나 쟁점금액에 OOO% 세율을 적용한 OOO원만 청구인이 양도소득세로 부담하도록 하여야 한다는 등의 주장을 하고 있으나, 소득세법제96조 제1항은 양도가액을 그 자산을 양도할 당시 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 청구인이 2018.6.1. 양수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였으므로 이를 청구인의 쟁점부동산 양도가액으로 하여 그 양도소득을 산정함이 타당하다 할 것인 점, 쟁점부동산은소득세법제104조 제7항 제3호에 따른 중과세율 적용대상인 조정대상지역에 있는 주택에 해당하며, 청구인의 쟁점부동산 양도당시 소유하고 있던 다른 3개 주택은 수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 따른 수도권 및 광역시에 소재하는 주택으로서 소득세법 시행령제167조의3 및 제167조의4에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외되는 대상에 해당하지 아니하므로 청구인의 쟁점부동산 양도소득에 대하여 소득세법제104조 제7항에 따른 양도소득세의 세율을 적용함이 타당한 점 등을 종합할 때, 쟁점① 관련 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 소유한 기간 중에 주택재개발정비사업조합이 주택재개발에 따른 조합원의 부담금을 추산하기 위하여 작성한 쟁점부동산에 대한 감정평가추정액OOO을 청구인의 쟁점부동산 양도가액에서 공제하여 그 양도소득을 산정하여야 한다는 등의 주장을 하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 2004.10.16. 청구인의 어머니인 OOO로부터 증여받아 취득하였으므로 당해 증여재산의 그 당시 시가 평가액으로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 산정하여야 할 것인 점, 상기 감정평가추정액을 공제하여 청구인의 쟁점부동산 양도소득을 산정하여야 한다는 청구주장은 소득세법상 근거가 없는 것으로 보이는 점 등을 종합할 때, 쟁점② 관련 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 이전에 하였던 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금OOO을 쟁점부동산의 양도가액에서 공제하거나 그 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 위와 같은 위약금의 경우 쟁점부동산의 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어려울 뿐만 아니라 소득세법제97조에 따른 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 판단되는 점, 청구인은 쟁점부동산 관련 공사비, 수리비, 집기 구입비, 차입금의 이자비용 등의 합계액 OOO원을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 그 대부분 역시 소득세법제97조에 따른 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보일 뿐만 아니라 그 지출 사실이 객관적으로 확인되지도 아니하는 점 등을 종합할 때, 쟁점③ 관련 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.