주택, 상가, 업무시설 등이 복합된 주상복합건축물의 분양으로 인한 소득금액 추계시 각 용도별로 정해진 경비율을 적용하는 것이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점호실 신축분양으로 발생한 소득금액 추계시 ‘부동산 개발 및 공급업’의 경비율을 적용하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
주택, 상가, 업무시설 등이 복합된 주상복합건축물의 분양으로 인한 소득금액 추계시 각 용도별로 정해진 경비율을 적용하는 것이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점호실 신축분양으로 발생한 소득금액 추계시 ‘부동산 개발 및 공급업’의 경비율을 적용하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(2) 주상복합아파트 건설업의 상가부분은 경비율이 낮을 수 있지만, 상업지역에 신축하므로 토지가격이 상대적으로 높아 그 만큼 경비율이 높은 특성을 가진 업종으로 국세청장이 고시하는 경비율은 각종 경제지표 및 동일 업종의 전년도 신고시 제출한 재무제표와 표본조사 등을 통해 정해지는데 쟁점건물은 일반 주상복합아파트와 달리 1층에 상가 아닌 경비실 주차 공간으로 사용하는 주거용 오피스텔로 신축한 것이라서 주거용 오피스텔로 분양계약을 한 것이고, 위와 같은 사유로 부가가치세를 별도 수취하지 아니한 채 관련 매입세액도 공제받지 아니하였는바, 주거용 오피스텔은 아파트에 비해 수익성이 결코 높다고 단정할 수 없으며, 실제 쟁점호실의 ㎡당 수입금액OOO쟁점아파트의 ㎡당 수입금액OOO의 72%에 불과한 등 오히려 수익성이 낮은 것으로 나타나고 있는데도 조사청은 업종별 경비율이 아닌 용도별로 구분하여 각기 상이한 경비율을 적용함에 따라 쟁점호실이 쟁점아파트보다 수익성이 높게 나타나는 등 불합리한 결과를 초래하여 부당하다.
(2) 쟁점호실은 부가가치세가 과세되는 업무시설(오피스텔)로서 ｢소득세법｣상 청구인은 건물을 신축하여 판매하는 사업자이므로 공사비를 투입하여 준공된 최종 산출물 상태를 기준으로 용도를 판단하는 것이 합리적이고, 쟁점호실 신축에 대한 관할 지방자치단체의 건축허가시 공동주택이 아닌 업무시설로 신청하여 사용승인 받은 사실이 나타나며, ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호에서 오피스텔은 “일부 구획에서 숙식을 할 수 있지만 주용도는 업무용이라고” 규정하고 있고, 현재 주거용으로 사용되고 있더라도 언제든지 주용도인 업무시설로 전환가능하다. 대법원 판례(2009.11.12. 선고 2009두10291 판결)에서도 공부상 용도는 그 건물의 이용현황에 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영되어 현실적 이용 상황에 대한 가장 객관적인 징표가 될 수 있다고 판시하는 등 쟁점호실은 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔이므로 쟁점건물 전체를 주상복합아파트(주택)으로 볼 수는 없으며, ‘ 소득세법 집행기준’ 80-143-8에 따라 쟁점호실 신축 분양에 대해 부동산매매업의 경비율을 적용하여 추계소득금액을 경정한 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 쟁점호실과 쟁점아파트의 ㎡당 수입금액을 비교하며 소득금액 추계 결과가 불합리하다고 주장하나, 쟁점호실과 쟁점아파트에 적용한 단순경비율은 85.6% 및 91%로 5.4%에 불과하나, 청구인이 복식부기의무자에 해당함에 따라 기준경비율로 소득금액을 추계하는 과정에서 소득률(1-경비율)에 3.2배를 곱하여 산정함에 따라 결과적으로 차이가 많이 발생하게 된 것으로 기준경비율 도입 배경은 기장 능력이 있는 납세자의 기장을 유도하여 근거과세 및 공평과세를 실현하기 위한 것이므로 업종코드를 잘못 적용하여 소득률이 불합리하게 되었다는 청구주장은 타당하지 않다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ｢통계법｣ 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
④ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 "다른 목적의 건물"이라 한다)이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항 단서에 따른 주거용 건물로 본다. 이 경우 건물에 딸린 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항을 준용한다.
1. 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우
⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 제143조【추계결정 및 경정】③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
③ 국세청장은 당해 과세기간에 적용할 경비율 및 추계방법(2 이상의 추계방법을 정하는 경우에는 그 적용에 관한 사항을 포함한다)을 당해 과세기간에 대한 과세표준확정신고기간 개시 1개월 전까지 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 확정하고 이를 고시하여야 한다. (3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조 【용도지역안에서의 건축제한】① 법 제76조 제1항에 따른 용도지역안에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한(이하 "건축제한"이라 한다)은 다음 각호와 같다.
8. 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물: 별표 9에 규정된 건축물 [별표9] 일반상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조 제1항 제8호 관련)
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
2. 오피스텔(업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 조사청이 세무조사시 적용한 쟁점호실 및 쟁점아파트의 경비율 및 청구인이 주장하는 경비율은 아래 <표3>과 같다. <표3> 조사청 적용 및 청구인 주장 경비율 비교
(2) 국세청장이 2017.3.30. 고시(국세청 고시 2017-7호)한 경비율 적용 기준은 다음과 같다.
(3) 통계청장이 고시한 한국표준산업분류표(9차 개정, 2008년)의 건설업 관련 내용은 다음과 같다.
(4) 청구인의 2011년 이후 사업자등록 내역은 아래 <표4>와 같다.
(5) 청구인은 쟁점건물 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 도급 또는 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하였다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하였다. (가) 청구인이 OOO과 2015.5.14. 체결한 건설공사 도급계약서를 제시하였는바, 공사내용은 골조공사로서 도급금액은 부가가치세를 포함하여 OOO으로 되어 있다. (나) 청구인이 OOO와 2015.8.10. 체결한 승강기 제작․판매․설치계약서를 제시하였는바, 계약금액은 부가가치세를 포함하여 OOO으로 되어 있다. (다) 청구인이 OOO로부터 2015.2.5. 제시받은 가스설비 설치 견적서를 제시하였는바, 공급가액 합계 OOO에 대한 구매내역이 기재되어 있다. (6) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 업무시설(오피스텔) 30호, 공동주택 (아파트) 24세대, 건축주는 청구인, 공사시공자는 OOO로 기재되어 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물 신축분양으로 발생한 소득금액 추계시 주상복합아파트 건설 및 판매업의 경비율을 적용하여야 한다고 주장하나, ｢ 소득세법｣ 제19조 제3항에서 사업의 범위에 관하여는 같 은 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 한국표준산업분류에 따르도록 규정하고 있으며, 한국표준산업분류표에서 주거용 건물 건 설업(분류번호: 4111)으로 단독주택(41111)․아파트(41112)․기타 공동주택(41119) 건설업을, 비주거용 건물 건설업(4112)으로 사무․상 업용 및 공공기관용 건물(41121)․제조업 및 유사 산업용 건물(41122)․기타 비주거용 건물(41129) 건설업을 각각 열거하고 있고, ｢주택법 시행령｣ 제4조 제4호에서 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점호실을 주택과 구별되는 업무시설로 하여 건축허가를 받았고, 설사 쟁점호실이 ‘주거용’으로 신축되어 그 수분양자들이 주거용으로 사용하고 있다 하더라도 업무시설인 쟁점호실의 공급을 주택의 공급으로 보기는 어려운 점, ｢소득세법 시행령｣ 제145조 제1항 및 제2항에 의하면 제143조 제3항에 따른 기준경비율 또는 단순경비율은 국세청장이 규모와 업황에 있어서 평균적인 기업에 대하여 업종과 기업의 특성에 따라 조사한 평균적인 경비비율을 참작하여 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 결정한 경비율로 하고, 국세청장은 당해 과세기간에 적용할 경비율 및 추계방법(2 이상의 추계방법을 정하는 경우에는 그 적용에 관한 사항을 포함한다)을 당해 과세기간에 대한 과세표준확정신고기간 개시 1개월 전까지 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 확정하며, 이를 고시하도록 규정하고 있 는바, 경비율의 적용범위 및 기준을 보면 크게 주거용과 비주거용으로 각각 구분하면서 ‘주거용 건물 건설업(코드번호 451101)’에 해당되는 아파트건설업에 주상복합아파트만을 예시로 들고 있고, 오피스텔 등 업무시설은 따로 분류하고 있어, 이는 하나의 주상복합건축물 내 아파트(주택), 오피스텔(업무용), 상가 등 각 용도별 면적 비율에 따라 사업승인시 주차장 면적이나 공용시설 등에 소요되는 경비가 상이하기 때문인 것으로 보이므로 주택, 상가, 업무시설 등이 복합된 주상복합 건축물의 분양으로 인한 소득금액 추계시 각 용도별로 정해진 경비율을 적용하는 것이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점호실 신축분양으로 발생한 소득금액 추계시 ‘부동산 개발 및 공급업’의 경비율을 적용하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.