쟁점부동산의 경우 1층이 실제 주택으로 사용됨에 따라 전체 4개 층이 주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임
쟁점부동산의 경우 1층이 실제 주택으로 사용됨에 따라 전체 4개 층이 주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법은 다가구주택의 범위를 정의하지 않고 있고 건축법상의 개념을 차용하고 있다. 쟁점부동산은 건축법상 건축설계·허가·시공·준공 등 적법한 절차에 의하여 다가구주택으로 분류된 것이므로 추후 1층 근린생활시설을 주거용으로 사용하였다하더라도 이는 시정명령, 이행강제금 부과등 행정처분의 대상이 될 뿐이지 건축법에 따른 건축물의 종류가 변경된 것은 아니다. 건축법제79조 및 제80조에서 허가권자는 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반하여 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 이행강제금을 부과하고, 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수 만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과 징수할 수 있다고 규정하고 있는 점만 보아도 쟁점부동산이 위반사항을 시정하여 원상복구될 때까지는 단지 건축법을 위반한 다가구주택에 불과하지 공동주택이 되는 것은 아니다. 건축법시행령 별표1에서 규정한 공동주택은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 주택을 의미하는 것이지 위법한 건축물까지 포함하는 것은 아닌바, 쟁점부동산이 공동주택에 해당된다면 쟁점부동산은 건축법제38조･제39조와건축물대장의 기재 및 관리에 관한 규칙제14조･제15조에 의하여 일반건축물 대장에서 집합건축물 대장으로 전환되고 관할등기소에 등기촉탁되어 등기부는 각호별로 구분등기 되어야 할 것이다.
(2) 부동산 가격공시에 관한 법률에서 국토교통부 장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·선정하여 중앙부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 공동주택가액을 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하도록 하고 있는바, 쟁점부동산에 대해서는 시장·군수 또는 구청장이 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시하는 개별주택가액만이 고시되어 있을 뿐이지 공동주택가액은 고시된 바가 없다. 이는 건축법제38조･제39조, 같은 법 시행령 제25조에 따라 건축물대장의 서식·기재내용·기재절차·관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하는건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙을 제정한 국토교통부장관까지 쟁점부동산이 공동주택이 아님을 확인시켜준 것이라 하겠다. (3) 소득세법 시행령제154조 제3항에서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 주택의 연면적이 주택외의 연면적보다 크면 전부를 주택으로 보아서 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 하고 있는데, 이는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용범위를 확대하여 주택양도자에게 혜택을 주기 위한 규정이다. 쟁점부동산의 1층을 근린생활시설로 사용한 경우에는 건물전체를 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 1층을 사실상 주거용으로 사용하여 주택의 면적이 증가된 경우에 비과세를 배제하는 것은 과세 형평성에도 어긋날 뿐만 아니라 주거생활의 안정을 위한 1세대 1주택 비과세 입법취지에도 부합하지 않는다.
(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제1조에서 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 제2조 제1호 및 제3호에서 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉, 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분 소유권이라고 정의하고 있으며, 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라고 한다. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적･물리적 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상･이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999.7.27. 선고 98다35020 판결 등 참조). 대법원은 구분소유권을 원칙적으로 건물전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점에 성립하는 것으로 보았으나(대법원 2006.11.9. 선고 2004다67691 판결 등 참조), 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 장래 신축되는 건물의 건축허가 신청이나 분양계획 등을 통하여 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립하는 것으로(대법원 2013.1.17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 참조) 변경판시하였지만, 여기에서도 일단 건축물대장 등록과 소유권 보존등기가 마쳐진 이후에 구분소유적 공유를 포함한 공유관계를 구분소유관계로 변경하고자 할 경우에는 당연히 건축물대장의 전환등록절차와 등기부의 변경절차를 거쳐야 되는 것으로 인정하고 있다. 따라서 집합건물이 아닌 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등기된 쟁점부동산에 대하여 청구인은 허가신청 단계부터 양도시점까지 소유권 구분의사도 없었고 어떠한 구분행위를 외부에 표시한 적도 없을 뿐만 아니라 집합건축물대장으로 등록전환절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니하였기에 쟁점부동산은 구분소유권이 성립된 공동주택으로 볼 수가 없는 것이므로(대법원 2016.6.28. 선고 2016다18654, 1861 판결 참조) 일반건축물인 쟁점부동산을 집합건물인 공동주택으로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다.
(1) 쟁점부동산의 일반건축물대장 및 등기부등본 등에 의한 공부상 현황은 아래와 같다.
(2) 전입세대열람내역 등에 의하면 쟁점부동산은 양도 당시 위 공부상 현황과 다르게 1층이 각 호OOO로 구분되어 제3자에게 임대되어 주택으로 사용되고 있는 것으로 확인된다. (3) 개별주택가격확인서에 의하면 쟁점부동산은 2006년부터 2018년까지의 기간 동안 1층도 주거면적에 포함하여 공시된 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 중 1층을 주택으로 사용하였다 하더라도 쟁점부동산이 건축법령상 다가구주택임에는 변동이 없으므로 쟁점부동산을 공동주택으로 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장 등 공부상에 쟁점부동산이 다가구주택으로 등재되어 있다 하더라도 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령별표1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는 것인데, 쟁점부동산의 경우 1층이 실제 주택으로 사용됨에 따라 전체 4개 층이 주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산은 다가구주택 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 청구인이 거주하는 4층에 대하여만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지에 대하여는 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(3) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설 (4) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.