쟁점금액은 당시 개별공시지가가 적용된 금액으로 교환상대방이 교환계약 전에 교환양도토지를 ◎◎만원에 취득한바, 쟁점금액을 교환일 현재 쟁점토지의 시가를 반영한 실지거래가액이라 보기 어려워 실지양도가액을 확인할 수 없는 단순 교환거래로 보이며, 처분청이 쟁점토지의 감정가액, 매매사례가액 등을 제시하지 못하므로 환산취득가액을 취득가액으로 봄이 타당함
쟁점금액은 당시 개별공시지가가 적용된 금액으로 교환상대방이 교환계약 전에 교환양도토지를 ◎◎만원에 취득한바, 쟁점금액을 교환일 현재 쟁점토지의 시가를 반영한 실지거래가액이라 보기 어려워 실지양도가액을 확인할 수 없는 단순 교환거래로 보이며, 처분청이 쟁점토지의 감정가액, 매매사례가액 등을 제시하지 못하므로 환산취득가액을 취득가액으로 봄이 타당함
[주 문] OOO세무서장이 2018.8.22. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 양도소득세를 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠으나, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이어서 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 교환으로 양도한 자산에 대하여 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의하여야 할 것이다(조심 2015중2809, 2016.4.6., 같은 뜻임). (나) 처분청은 교환상대방이 양도소득세 신고 당시 실거래가액으로 신고한 쟁점금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점금액은 부동산교환계약서 상 명시된 쟁점토지의 교환 당시 개별공시지가를 적용하여 산출된 금액에 불과한 점, 이 건 교환의 경우 인근에 위치한 쟁점토지와 교환양도토지에 대하여 시가감정 등의 절차 없이 당사자 간 임의로 평가한 가액(개별공시지가)으로 교환하여 그 차액에 대하여 정산한 사실이 확인되지 아니하는 점, 교환상대방이 교환계약으로부터 불과 5개월 전 교환양도토지를 OOO취득한 점 등에 비추어 쟁점금액이 교환일 현재 쟁점토지의 시가를 반영한 실지거래가액이라고 보기는 어렵다고 판단된다. (다) 또한, 청구인은 이격되어 있던 소유 토지를 두차례의 교환거래를 통해 연접한 사각형태로 정리한 후 이를 일괄 양도한 것으로 보이므로, 결과적으로 쟁점토지와 교환양도토지의 교환은 토지사용의 편리성과 필요에 의하여 인접된 서로의 토지를 교환한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. (라) 따라서 이 건 교환거래는 실지양도가액을 확인할 수 없는 단순한 교환거래로 봄이 타당하고, 처분청이 달리 쟁점토지의 감정가액, 매매사례가액 등을 제시하지 못하므로, 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제3호에 따른 환산취득가액을 취득가액으로 봄이 타당한바, 쟁점금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.