청구인은 달리 그 기간에 가격이 급등하였다고 볼 만한 요인도 없으므로 전 소유자가 신고한 양도가액이 사실에 부합하지 않는다고 주장하므로 이와 관련된 것은 청구인이 입증하여야 할 것인데, 제출한 증빙만으로는 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구주장은 받아들이기 어려움
청구인은 달리 그 기간에 가격이 급등하였다고 볼 만한 요인도 없으므로 전 소유자가 신고한 양도가액이 사실에 부합하지 않는다고 주장하므로 이와 관련된 것은 청구인이 입증하여야 할 것인데, 제출한 증빙만으로는 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 전 소유자가 신고한 양도가액은 신뢰할 수 없다. (가) 청구인은 이 건 부동산을 취득하기 전인 2002.2.25. 같은 구 OOO있는 부동산을 OOO에, 2002.3.8. 같은 구 OOO있는 부동산을 OOO에 각각 매각하였으며, 그 자금으로 이 건 부동산을 취득하였다. OOO소재 부동산(이하 “인근 부동산”이라 한다)과 이 건 부동산을 비교하면 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 청구인은 구미동에서 오랫동안 거주하였기 때문에 주변의 부동산 시세를 잘 알고 있었고, 따라서 인근 부동산보다 기준시가가 높고 신축한지도 얼마 되지 않은 이 건 부동산을 전소유자가 OOO에 양도하였다는 것은 거래상식을 벗어난다. (나) 전 소유자의 확인서에는 ‘매매계약서 작성 당시 공인중개사도 있었던 것으로 기억한다’고 되어 있으나, 전 소유자는 양도소득세 신고시 공인중개사 비용을 필요경비에 포함하지 않았다. 청구인이 기억하기로 전 소유자의 배우자는 은행 지점장 출신이었으므로 경기의 흐름을 잘 알 수 있었을 것이고, 따라서 분당에 있는 주택을 손해보면서 단기매매하였다는 것도 이해가 가지 않는다. (다) 전 소유자가 이 건 부동산을 취득한 2001년부터 양도한 2002년까지 국내의 주택가격은 16.4%나 상승하였고, 당시 정부는 주택시장 안정대책을 5차례 발표하였다. 즉, 전 소유자가 이 건 부동산을 소유하고 있던 2001.11.22.∼2002.3.13. 기간은 주택가격이 폭등하는 최고의 호황기였다. (라) 또한 처분청은 환산취득가액이 청구인의 양도가액 대비 153.8%로서 기준시가 상승률 227.2%에 비추어 부적절하다고 주장하나, 환산취득가액을 계산함에 있어 기준시가는 개별주택가격이 고시되기 전의 경우에는 최초 고시가격을 기준으로 건물과 토지의 기준시가 합계액을 최초고시 당시와 취득 당시의 기준시가 비율로 안분하게 되어 있으므로 단순히 건물을 제외하고 토지의 공시지가만을 가지고 비교하는 것은 잘못된 주장이다.
(2) 청구인은 금융채무와 임대보증금을 승계하면서 이 건 부동산을 취득하였다. (가) 이 건 부동산은 당시 17가구의 임차인이 거주하였는바, 청구인은 전 소유자의 대출금과 임대보증금을 승계하고 나머지를 현금으로 지불하였다. (나) 당시 임대보증금을 정확하게 기억하지는 못하지만 양도 당시의 임대보증금OOO을 감안하고, 대출금과 청구인 계좌에서 출금된 내역을 정리하면 이 건 부동산의 취득자금은 아래와 같이 OOO억원 이상으로 나타난다. (단위: 천원)
(3) 처분청은 매매계약서 등 처분근거가 되는 어떠한 서류도 없이 환산가액을 부인하였다. (가) 과세관청에서 실지거래가액을 객관적으로 확인한 경우에는 납세자가 신고한 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산할 수 있다. 그러나, 처분청은 매매계약서나 대금 수수증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙 없이 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하였다. (나) 소득세법 제114조 제7항 에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에는 환산가액 등에 따라 추계결정하도록 되어 있는바, 청구인은 거래증빙을 보관하고 있지 아니하고 그것을 입증할 수 있는 증빙이 없어 환산가액으로 신고한 것 뿐이다. (다) 처분청은 객관적인 증빙 없이 전 소유자의 신고내용만을 신뢰하여 청구인에게 고액의 양도소득세를 과세하였는바, 이는 세무공무원 재량의 한계를 넘어서는 위법한 처분일 뿐 아니라, 근거과세의 원칙에도 반하는 것이다.
(4) 전 소유자는 이 건 부동산의 양도와 관련하여 세무조사를 받은 사실이 없다. (가) 전 소유자는 이 건 부동산 중 토지를 2001.5.2., 건물을 2001.11.22. 각각 취득하고 이를 2002.3.13. 청구인에게 매도하였다. 전 소유자가 이 건 부동산을 양도할 당시에는 부동산실거래가 신고제도가 도입되기 이전이어서 양도소득세 신고시 대부분 기준시가를 기준으로 신고하였고 전 소유자와 같이 1년 미만 단기양도인 경우 등 몇 가지 사유에 해당하는 경우에만 실거래가로 신고하였다. (나) 처분청은 전 소유자의 관할세무서가 전 소유자의 신고내용을 신고시인하였다고 주장하나, 관할세무서는 당시 재산제세 사무처리규정의 내용대로 단순히 세액계산 요소의 입력사항을 검증하고 오류를 정정하는 수준의 작업을 한 것이지, 실제 양도가액이나 취득가액을 검증하고 검토한 것은 아니다. (다) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사시, 전 소유자로부터 거래사실에 대한 확인서를 수령하고, 유선으로 그 내용을 구체적으로 확인하였다고 주장하나, 그 어디에도 구체적인 거래내용은 없다.
(1) 청구인은 당시 시세에 비추어 전 소유자가 신고한 양도가액을 신뢰할 수 없다고 주장하나, 아파트와 같은 공동주택과 달리 그 위치나 용도에 따라 가치가 다른 개별주택이나 토지의 경우 매매사례가를 적용할 수 없다는 사실을 알고 있음에도, 구미동 일대의 집값이 크게 상승하였다는 일부 불확실한 신문기사 등을 사례로 드는 것은 일방적 주장이므로 받아들일 수 없다.
(2) 청구인은 처분청에서 기준시가 상승률을 중요한 과세근거로 들고 있는 것처럼 주장하나, 2002년 취득 당시의 개별주택 공시가격이 존재하지 않기 때문에 비교가 불가능하여 토지의 가치상승이 있었다는 점을 명확히 하기 위하여 비교 진술한 것에 불과하고, 그 외 과세근거가 있으므로 청구인의 주장은 설득력이 부족하다.
(3) 청구인은 금융채무와 임대보증금을 승계하였으므로 전 소유자가 신고한 양도가액이 사실이 아니라고 주장하면서 금융채무 OOO억원, 임대보증금 OOO만원, OOO은행 출금액 OOO만원을 제시하고 있으나, 취득 당시의 임대보증금을 기억하지 못하면서 양도 당시의 임대보증금에 물가상승률을 임의로 적용하여 주장하는 것은 자의적인 계산에 근거한 것이므로 받아들이기 어렵고, 특히 현금으로 OOO을 출금하여 지급하였다고 주장 또한 등기부상에 나타난 계약일, 잔금일과 다른 임의의 날짜에 임의의 금액을 총 8차례에 걸쳐 출금한 것으로 나타나므로 동 금액이 실제 취득대금으로 사용되었다고 볼 수 없다.
(4) 청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 없으므로 조사 결과를 수긍할 수 없다고 주장하나, 처분청은 전 소유자에게 공문을 발송하여 거래사실 확인서를 수령하였고, 동 내용이 사실인지를 확인하기 위하여 유선으로 진술을 들었으며, 당시 전 소유자는 “오래전 일이라 증빙자료는 없고, 계약금, 중도금, 잔금을 언제 얼마씩 주었는지도 기억나지 않으나 거래내용대로 관계서류를 첨부하여 양도소득세 신고를 의뢰한 사실은 정확히 기억하고 있다”고 진술하면서, “이 건 부동산이 서울에 있는 집에서 너무 멀고 세입자들을 관리하기도 어려워서 빨리 팔아버리고 싶었으며 3∼4개월 정도 보유하고 팔았기 때문에 양도차익이 거의 없었다”고 진술하였는바, 진술내용이 구체적이고 설득력이 있으며 등기부상으로도 전 소유자가 이 건 부동산을 3∼4개월 정도 단기간 보유한 것으로 확인되므로 진술은 사실인 것으로 판단된다.
(5) 청구인은 OOO세무서 종합감사시 소명요구에 응하지 않았고, 이후 양도소득세 조사 및 과세전적부심사에서도 “취득 관련 금융증빙과 주장을 뒷받침할 증빙”을 전혀 제출하지 않았다. 청구인은 증빙을 보관하고 있지 않아 환산가액으로 신고하였으므로 처분청의 취득증빙에 대한 해명요구가 부당하다고 주장하나, 청구인의 주장대로 실제 취득가액이 OOO억원에 이른다면 계좌이체내역이나 영수증 등 어느 하나 정도는 확인되기 마련인데 출금내역조차 확인되지 않는다.
(6) 한편 청구인은 처분청이 전 소유자의 신고내용에 대하여 조사를 한 사실이 없고 전 소유자가 제출한 계약서 등을 보관하고 있지도 않으므로 환산가액으로 추계결정하여야 한다고 주장하나, 이는 자신에게 유리한 점만을 강조한 일방적이고 자의적인 주장이고, 전 소유자에 대한 조사권한이 없는 처분청에게 전 소유자를 조사하지 않았다고 하여 환산가액을 적용하여야 한다는 것은 불합리한 주장이다. 국세청 전산망에는 전 소유자가 양도가액을 실거래가액으로 신고한 것으로 되어 있는바 이는 당시 전 소유자가 계약서를 첨부하여 신고하였기 때문이고 현재 계약서를 보관하고 있지 않은 것은 문서보존기간이 만료되었기 때문이다. 따라서 처분청이 근거 없이 막연히 과세한 것처럼 주장하는 것은 일방적 주장에 불과하다.
(7) 더구나 전 소유자가 신고한 실거래가액이 부당하였다면 당시 관할세무서에서 당연히 경정하였을 것인데, 신고내용대로 결정한 점만 보아도 전 소유자가 신고한 양도가액을 사실로 볼 수밖에 없다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ────────── 양도당시의 기준시가
(1) 청구인은 2002.3.13. OOO로부터 취득한 이 건 부동산을 2016.2.29. OOO에게 양도하고, 취득가액을 알 수 없다는 이유로 환산가액OOO을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. (2) 처분청은 OOO지방국세청장이 종합감사를 실시하고 청구인이 취득가액을 과대계상한 혐의가 있다고 지적하자, 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하고 취득가액을 전 소유자의 양도가액으로 경정하였는바, 조사내용은 다음과 같다. (가) 전 소유자 OOO는 이 건 부동산의 양도가액을 실거래가액인 OOO만원으로 신고하였다. (나) 청구인은 당시 얼마를 지급하였는지 정확하게 기억나지 않고 관련증빙도 없어 취득가액을 환산가액으로 신고하였으며, 처분청으로부터 해명요구서를 받고 여러 은행으로부터 금융증빙을 찾기 위해 노력하였으나 찾지 못하였다고 진술하였다. (다) 전 소유자의 배우자 OOO은 “당시 이 건 부동산이 서울에 있는 집으로부터 너무 멀리 떨어져 있고 세입자들을 관리하는 것도 어려웠기 때문에 3∼4개월 정도 보유하다가 매각하였으며, 그렇기 때문에 양도차익이 거의 없고 거래증빙도 오래되어 보관하고 있지 않지만 계약 당시 공인중개사도 있었고 양도소득세도 세무사를 통해 사실대로 신고하였다.”고 확인하였다. (라) 전 소유자는 이 건 부동산을 단기간 보유하였기 때문에 취득 및 양도 당시의 기준시가가 동일하고, 따라서 신고가액(취득가액 OOO양도가액 OOO)은 정상적이며, 청구인이 이 건 부동산을 보유한 기간에 토지의 기준시가가 227.2% 상승한 점만 보아도 전소유자의 신고가액은 사실에 가깝다. (마) 위와 같이, 청구인은 취득 당시 지급한 금액을 정확히 기억하고 있지 못한다고 진술하고 있으나 전 소유자는 사실대로 신고하였다고 기억하고 있는 점, 청구인이 진술한 대로 여러 금융기관에 알아보아도 당시 취득대금 지급을 위해 출금하였다고 볼만한 금액을 발견하지 못한 점, 전 소유자가 신고한 양도가액이 청구인이 신고한 취득가액보다 기준시가 상승률에 근접한 점, 토지 기준시가의 경우 청구인이 취득할 당시 보다 양도 당시에 227.2%나 상승하였고 양도가액 또한 전 소유자의 양도가액(청구인의 취득가액)보다 청구인이 양도할 당시에 201.2% 상승한 점 등에 비추어 청구인이 신고한 환산취득가액보다 전소유자가 신고한 양도가액이 사실에 부합한다. (3) 청구인은 전 소유자의 신고가액(양도가액)은 인근 부동산의 시세 등을 감안할 때 신뢰할 수 없고, 실제 거래가액(전 소유자의 양도가액, 청구인의 취득가액)을 확인할 수 있는 객관적인 증빙도 없으므로 환산가액을 적용하여야 한다며, 리포트 자료(정부별 주요정책과 주택가격 상승률 자료)와 일간지의 기사내용(OOO2001.10.4.), 청구인 계좌 거래내역 등을 증빙으로 제출하였다. 동 자료의 내용만으로는 이 건 부동산의 당시 시세를 정확하게 추정하기 어렵고, 청구인 계좌의 출금내용 또한 앞에서 주장하는 금액 외에 다수의 출금거래가 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 필요경비의 입증책임 또한 일응 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 그것을 발생시키는 사실관계의 대부분이 납세의무자의 지배영역 안에 있으므로 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것인바(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등), 처분청의 조사내용에 의하면 전 소유자는 실거래가 신고대상으로서 이 건 부동산을 2001.11.22. OOO에 취득하여 2002.3.13. OOO에 양도한 것으로 신고하였고 관할세무서장 또한 이를 신고시인하였으며, 달리 그 기간에 가격이 급등하였다고 볼 만한 요인도 없으므로 전 소유자가 신고한 양도가액이 사실에 부합하지 않는다는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 할 것인데, 제출한 증빙만으로는 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.