처분청이 산정한 시가는 청구법인이 쟁점관리용역비의 산정근거를 제시하지 못하고 있는 상황에서 구할 수 있는 가장 근접한 시가로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
처분청이 산정한 시가는 청구법인이 쟁점관리용역비의 산정근거를 제시하지 못하고 있는 상황에서 구할 수 있는 가장 근접한 시가로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 부당행위계산 부인의 적용기준이 되는 시가에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 처분청이 시가를 입증하지 못한다면 당사자 간의 계약에 따른 쟁점관리용역비가 시가로 인정되어야 한다. (가) 청구법인은 쟁점건물인 사업용 공장OOO을 임대하는 법인으로, 2012.1.13. 개업 당시부터 OOO과 공장종합관리도급계약을 체결하여 건물의 관리용역을 제공받으면서 쟁점관리용역비를 지급하였는바, 임대료 및 관리비 수입금액과 쟁점관리용역비 지급액은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구법인의 관리비 수입 및 쟁점관리용역비 지급 내역 (나) 법인세법제52조 및 같은 법 시행령 제89조는 부당행위계산 부인 규정 적용시 시가에 대하여, “해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격”으로 규정하고, 이러한 시가가 불분명한 경우에는 감정가액, 보충적 평가방법을 순차적으로 적용하도록 정하고 있다. (다) 청구법인은 쟁점건물의 관리용역 계약시 비교가능한 용역비 거래사례를 찾기가 불가능한 점을 감안하여 정상적인 거래에서 적용될 것으로 판단되는 금액으로 계약을 체결하고, 수년간 비슷한 수준의 관리용역비를 지급해 오고 있으므로 이를 시가로 보는 것이 타당하다. (라) 또한, 시가에 대한 입증책임은 부당행위계산 부인을 주장하는 처분청이 입증하여야 함에도 처분청은 위의 법인세법 규정에 따른 시가를 제시하지 아니하고, 청구법인이 임차인들로부터 수령한 관리비 합계액을 쟁점관리용역비의 시가로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하였는바, 이는 관련 규정에 위배되어 부당하다. (마) 통상적으로 건물에 대한 관리비는 매월 소요된 비용을 사후에 정산하는 방식으로 수취하는 것이나, 청구법인은 임차인들과의 임대차계약시 관리비를 정액으로 정하였으므로 명목은 관리비이나 성격이 다른 임대료로 볼 수 있는데, 이와 같이 정액으로 받은 관리비만으로 건물 등을 관리해야 한다고 강제할 수는 없고, 임대료와 관리비 가액은 임의 계약에 따라 얼마든지 변경될 수 있으므로 이를 청구법인이 제공받은 건물관리용역의 시가로 보는 것은 부당하다. (바) 청구법인이 임차인들로부터 수령한 관리비 합계액 OOO원은 OOO이 쟁점건물을 관리하기 위하여 지출한 비용인 OOO원에도 훨씬 미치지 못하는 금액이다. <표2> OOO의 쟁점건물 관리비용
(2) (예비적 청구) 청구법인이 쟁점관리용역비를 과다하게 지급하여 부당행위계산 부인 규정을 적용하여야 한다고 하더라도, 비교가능한 관리용역비의 사례를 찾기가 불가능하다면 법인세법 시행령제89조 제4항 제2호에 따라 “당해 용역의 제공에 소요된 금액(원가)과 원가에 수익률을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액”을 시가로 보는 것이 타당하다.
(1) 청구법인과 OOO의 거래관계는 다음과 같다.
(2) (주위적 청구에 대한 의견) 청구법인이 쟁점건물을 임대하면서 임차인들로부터 임대료와 함께 징수한 관리비는 청구법인과 임차인 간의 계약에 의해 산정되었고, 15년 이상의 장기간 동안 동일 장소의 물건을 임대하면서 점차 증가된 금액인바, 쟁점건물의 관리에 실제 소요되는 비용을 감안하여 해당 관리비를 산정하였음을 충분히 예상할 수 있으므로 이를 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다. (가) 청구법인이 제출한 임차인 OOO와의 계약 등 거래내용은 아래 <표3>과 같고, 세무조사 착수시 임의제출받은 2010.10.～2010.12. 임대료 등 내역 중 OOO 관련 관리비는 아래 <표4>와 같다. <표3> OOO 임차내역(2013～2017년) <표4> OOO 임차내역(2010년) (나) 청구법인과 임차인간의 계약에 의한 관리비가 시가로서 합리성이 결여된 가격이라 한다면, 청구법인은 임대 개시 후 15년 이상 현재까지 불합리한 정도의 낮은 관리비를 산정․징수하여왔다는 것을 의미하므로 청구법인의 행위와 주장에 모순이 발생하고, 처분청이 시가로 본 가액이 경제적 합리성이 결여된 것이라 볼 수 없다면 처분청의 처분 근거는 정당하다 할 것이며, 만약 처분청이 시가로 본 가액 이외의 시가가 있다면 그에 대하여는 청구법인이 입증하여야 한다. (다) 유사한 형태의 사업장이 밀집해있는 공단지역의 공장 또는 아파트형 공장의 경우에는 특별한 요인이 없다면 관리비의 적정 가격이 형성되어 있을 수 있으나, 쟁점건물은 “OOO” 등이 사용하였던 매우 노후화된 3층 건물로서 쟁점건물 인근에 이와 유사한 조건의 건물을 사실상 확인하기 어렵다. (라) 청구법인은 임차인들로부터 실제 계량이 가능한 전기료, 수도료는 실사용량에 따라 징수하고, 공용으로 소요되는 부분에 대하여 관리비를 징수하고 있으므로, 통상적인 관리비 징수의 경우와 다를 것이 없고, 이러한 관리비 합계액을 쟁점관리용역비의 시가로 본 것은 타당하다.
(3) (예비적 청구에 대한 의견) 청구법인이 OOO의 손익계산서에 근거하여 주장하는 원가를 신뢰할 수 없고, 수익률 역시 임의로 결정하거나 판단할 수 없다. (가) OOO의 2016사업연도 손익계산서의 주요내용은 다음과 같다. (나) OOO은 세무조사 대상이 아니었으나, 국세청 전산망 등을 통해 확인된 사항에 따르면, 위의 손익계산서에 기재된 판매관리비를 쟁점건물 관리용역의 원가로 인정하기 어렵다. (다) 판매관리비 중 급여항목의 구체적 내역은 아래 <표5>와 같은데, OOO의 급여는 실제 발생된 것으로 보기 어렵다. <표5> OOO의 급여 지급내역 조사시 확인한 바에 따르면, 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다) 또는 청구법인의 사업장OOO에는 제조노무자들, 중간관리자(조사 착수시 나이 50 정도의 남성) 1인과 사무원 2인(회계․총무 담당자)의 근무 공간 외에 다른 자가 근무할 공간이나 근무좌석이 없고, 청구법인과 OOO의 성격 및 업무량 으로 보건대 굳이 사무공간을 OOO와 별도로 둘 이유가 없다. 또한, 청구법인과 OOO은 비슷한 시기에 설립되었는데 설립 전에는 OOO에서 임대업까지 영위하였고, 이에 따른 관리도 OOO에서 하였으며, 청구법인과 OOO의 설립 이전과 이후에 근무자의 소속 등만 바뀌었을 뿐 달라진 점이 없으므로 OOO의 역할은 필요하지 않다. (라) 인건비 외에 임차료, 접대비, 지급수수료 및 여비교통비 역시 OOO이 세무조사 대상이 아니어서 원가증빙을 확인하지는 않았으나, 임차료는 OOO의 OOO 소재 오피스텔 건물의 관리비로 보이는데, OOO 또는 청구법인의 사업장 내에서 OOO 또는 청구법인의 회계담당자가 같이 관리하고 있고, OOO이 관리하는 건물은 청구법인의 쟁점건물 뿐이므로 이를 건물관리용역과 관련 임대료로 보기 어렵고, 접대비, 지급수수료나 여비교통비 역시 발생될 여지가 없다.
① 청구법인이 특수관계인에게 쟁점건물의 관리용역비를 과다지급한 것으로 보고, 청구법인이 임차인들로부터 지급받은 관리비의 합계액을 시가로 하여 부당행위계산 부인 규정을 적용한 처분의 당부
② “용역의 제공에 소요된 금액(원가)과 원가에 수익률을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액”을 시가로 보는 것이 타당하다는 청구주장의 당부
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등) ① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우 제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
(1) 청구법인은 OOO에서 분할하여 2012.1.13. 설립된 후 부동산임대업을 영위하는 법인으로 OOO와 대표이사(OOO) 및 사업장 소재지OOO가 동일하다. OOO은 청구법인의 대표이사 OOO의 배우자인 OOO가 대표이사이고, 2011.12.7. 개업하여 건물관리업을 운영하고 있으며, 사업장 소재지는 OOO호실에서 2015년 5월부터 OOO로 변경되었다.
(2) 청구법인, OOO 및 OOO의 2016사업연도말 현재 주주현황은 아래 <표6>과 같다. <표6> 법인별 주주현황(2016사업연도말)
(3) 청구법인에 대한 법인통합 조사 종결 보고서(2018년 5월)의 주요내용은 다음과 같다.
(4) 청구법인은 청구법인과 OOO이 체결한 쟁점공장 종합관리용역 도급계약서(2012～2017년)를 제출하였고, 해당 계약서에 따르면, OOO은 쟁점건물의 모든 임대영업을 책임지고, 공실이 생겼을 경우 매출액에 비례하여 차감한 후 용역비를 지급하며, 쟁점건물에 대한 적절한 운영과 시설, 경비, 청소, 주차, 안내 등을 포함한 종합적 운영을 담당하는 것으로 되어있다.
(5) 청구법인은 청구법인과 OOO(OOO)가 체결한 쟁점공장 임대차 계약서를 제출하였고, 계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(6) 청구법인은 OOO의 2013～2017년 손익계산서를 제출하였고, 청구법인이 OOO에 지급하는 관리비에는 쟁점건물에 화재 등의 위험이 발생될 것에 대비하는 비용도 포함되어 있으며, 그에 따라 OOO은 매년 OOO원의 이익이 발생되고 있다고 주장한다. <표7> OOO의 손익계산서
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 제시한 시가(청구법인이 쟁점건물의 임차인들로부터 지급받은 관리비의 합계액)를 청구법인이 제공받은 쟁점건물의 관리용역과 유사한 용역의 거래가격으로 보기 어려우므로 쟁점관리용역비를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, ‘부당행위계산’이라 함은 납세자가 정상적인 경제인의 합리적 거래형식에 의하지 아니하고 우회행위, 다단계행위 그 밖의 이상한 거래형식을 취함으로써 통상의 합리적인 거래형식을 취할 때 생기는 조세의 부담을 경감 내지 배제시키는 행위계산을 말하고, 법인세법제52조에서 부당행위계산 부인규정을 둔 취지는 법인과 특수관계 있는 자와의 거래가 같은 법 시행령 제88조에 정한 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되어 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 보일 때 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 과세의 공평을 기하고 조세회피행위를 방지하고자 하는 것OOO인바, 청구법인이 특수관계인인 OOO에 지급한 쟁점관리용역비의 구체적인 산정근거를 전혀 제시하지 못하는 점, 쟁점관리용역비OOO는 OOO이 쟁점건물을 관리하기 위하여 지출한 비용이라고 주장하는 OOO원에 비해 과다한 것으로 보이는 점, OOO은 청구법인 소유의 쟁점건물만을 관리하는 법인으로서 청구법인의 대표이사인 OOO의 자녀들이 대부분OOO의 지분을 보유함에 따라 특수관계인 간에 이익을 분여하기 위한 목적으로 설립한 것으로 볼 여지가 있는 점, 처분청이 산정한 시가는 청구법인이 쟁점관리용역비의 산정근거를 제시하지 못하고 있는 상황에서 구할 수 있는 가장 근접한 시가로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 법인세법 시행령제89조 제4항 제2호에 따라 OOO이 쟁점건물을 관리하기 위하여 지출한 원가를 바탕으로 시가를 산정하여야 한다고 주장하나, 해당 규정은 “용역의 제공에 소요된 원가와 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액”을 시가로 규정하고 있는바, OOO의 손익계산서에 기재된 ‘판매비와 관리비’ 금액을 쟁점건물 관리를 위해 소요된 원가로 그대로 인정하기 어렵고, OOO은 특수관계인인 청구법인 외의 자에게 제공한 용역이 없어서 위 규정에 따른 수익률을 산정할 수도 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.