쟁점주택이 제3자에게 명의신탁된 것으로 보아 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2007.1.17. OOO소재 토지 및 그 지상 다가구주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 취득하였다가 2013.11.21. 이를 양도하고 양도주택이 소득세법제89조에 따른 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2018.8.6.～8.25. 청구인에 대한 세무조사를 실시하고, 청구인이 양도주택을 양도하기 전인 2013.11.13. OOO에게 양도한 OOO(2009.6.10. 청구인이 1/2지분, 청구인의 배우자 OOO가 1/2지분을 취득한 것으로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)가 실제는 청구인이 OOO에게 명의신탁한 것으로 양도주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 것에 해당한다고 보아 2018.10.10. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도주택과 쟁점주택을 보유하던 중 양도주택을 양도할 필요가 있어 이에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 위해 쟁점주택을 급히 처분하고자 하였으나 거래가 이루어지지 않아 청구인의 자 OOO가 소개해준 OOO에게 이를 양도한 것이다. OOO은 청구인에 쟁점주택 양도대금 OOO중 OOO백만원을 우선 지급하고 그 소유권등기를 이전해 주면 이를 전세 놓고 그 전세대금과 자신의 자금으로 양도대금을 지불하겠다고 하였고 청구인에게 불리한 조건임에도 양도주택의 1세대 1주택 비과세를 위하여 이를 신뢰하고 응한 것이다. 이후 OOO은 쟁점주택을 전세로 놓기 위해 노력하였으나 나머지 양도대금을 지급하지 못하였고 청구인은 OOO와 상의하였으나 당초 양도계약을 해제할 수 없었으며, OOO도 양도대금을 지급하지 못한 상태에서 청구인에게 명도소송 등을 제기하지 못하였던 것이다. 청구인은 OOO를 통해 양도대금 지급을 독촉하던 중 법률 지식이 부족하여 매매예약 가등기를 하고 OOO으로부터 쟁점주택을 취득하는 매매계약을 체결하였고 청구인은 그 거래가 끝난 후에 알게 된 것으로 청구인의 의사와 무관한 것이다. 처분청은 쟁점주택의 거래가 명의신탁 거래에 해당하였다고 보았으나, 청구인이 쟁점주택을 OOO에게 양도한 것이 명의신탁이라면 수탁자인 OOO에게 대가를 지급하였을 것이나 청구인은 OOO에게 대가를 지급한 사실이 없고 취득세 등 관련비용도 청구인이 아닌 OOO이 부담하였으며 OOO가 쟁점주택을 취득한 것에 청구인이 관여한 바가 없다. 청구인은 굳이 쟁점주택을 OOO에게 명의신탁하는 등의 방법을 택하지 않더라도 OOO등 청구인의 자녀에게 쟁점주택을 증여하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있었던 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도는 명의신탁이 아니라 유효한 양도라 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 배우자와 함께 쟁점주택을 2013.11.13. OOO천만원에 OOO에게 양도하고 소유권이전등기를 경료하였다고 하나, 쟁점주택의 매매를 유상양도로 볼 수 있을 정도의 대가 지급이 사회통념상 이루어지지 않았고 그에 대한 구체적 증빙의 제시가 전혀 없다. 청구인과 OOO은 쟁점주택 양도대금 지급과 관련한 자료를 전혀 제출하지 못하고 있고, 쟁점주택의 매매계약과 달리 계약금조로 OOO백만원만 현금으로 주고받았다고 주장하고 있어 신뢰하기 어려우며, OOO은 쟁점주택의 취득등기와 관련한 취득세 등 OOO에 대하여 지인 OOO로부터 빌렸다가 현금으로 상환하였다고 주장하고 있을 뿐 그 내역을 제출하지 못하고 있어 등기부상 명의가 이전되었다는 사실만으로는 쟁점주택을 유상으로 양도하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 청구인은 2014.3.20. 쟁점주택의 소유권을 확보할 목적으로 쟁점주택에 대하여 매매 소유권 이전에 대한 가등기를 설정하였고, OOO은 자금계획이나 자금능력이 없는 상태에서 쟁점주택을 취득할 이유가 없음에도 쟁점주택의 소유권이전등기를 경료하였다가 시세 차익 없이 다시 OOO가 소유권이전등기를 경료하게 하였으며, 청구인은 OOO이 매매대금의 지급을 지연하였음에도 채무독촉을 하지 않았고 OOO역시 청구인이 쟁점주택의 양도 이후에도 현재까지 계속 거주하고 있었음에도 청구인에게 명도소송 등 소유권 확보를 위한 행위를 하지 않았다. 이러한 사정에 비추어 매매대금의 지급이 이루어지지 않았고 청구인과 OOO는 쟁점주택의 매매대금을 전혀 지급하지 않은 상태에서 OOO에게 등기부상 명의를 변경하였다가 다시 OOO명의로 변경하여 증여세를 탈루하고 양도주택 양도당시 쟁점주택을 OOO에게 명의신탁한 것으로 확인되므로 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 제3자에게 명의신탁된 것으로 보아 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조 (실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득,수익,재산,행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득,수익,재산,행위또는거래의명칭이나형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다

(2) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(이하 생략)

(3) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 등기부등본에는 청구인과 배우자가 2009.6.10. ‘매매’를 원인으로 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하였다가, 2013.11.13. OOO에게 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였고, 2014.3.5. OOO가 쟁점주택에 대하여 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구가등기를 하였다가 2016.8.19. OOO가 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료한바, 쟁점주택의 등기부등본상 기재내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점주택의 등기부등본상 기재내용

(2) 청구인과 그 배우자는 2013.10.13. 쟁점주택을 OOO에게 양도하는 매매계약을 체결한바, 상기 매매계약에는 매매대금 OOO천만원 중 계약금 OOO백만원은 계약시 지급하고 잔금 OOO백만원은 2013.11.13. 지급한다고 기재되어 있다. 이에 청구인은 OOO이 매매대금 중 OOO백만원을 우선 지급하고 그 소유권등기를 이전해 주면 제3자에게 쟁점주택을 전세로 내어주고 그 전세대금 등으로 매매대금을 지급하겠다고 하여 급박한 사정으로 현금 OOO백만원을 지급받고 소유권이전등기에 필요한 절차를 진행하였다는 주장이고, 처분청은 이러한 청구주장은 상기 매매계약 내용과 통상적인 거래방식과 맞지 않아 신뢰하기 어렵다는 의견이다.

(3) 처분청은 청구인에 세무조사 중인 2018.8.9. OOO과 문답서를 작성한바, OOO로부터 쟁점주택을 듣고 취득하기로 하였으나 전세를 구하기 어려워 대금지급을 하지 못하였고 취득시 부대비용은 지인 OOO로부터 빌렸다가 상환하였으며, 쟁점주택 취득 후에도 쟁점주택에는 청구인이 계속 거주하였으나 대금을 지급하지 못해 소유권을 주장하지 못하였고 이후 대금지급을 할 수 없어 OOO에게 양도하였으나 당초 청구인에게 대금을 지급하지 못해 OOO로부터도 대금을 지급받지 못하였다’ 등의 내용으로 진술하였다. 처분청이 2018.8.14. 쟁점주택이 소재한 OOO관리사무소에 청구인의 입주자카드 열람을 요청하여 열람한 바에 따르면, 상기 입주자카드에는 청구인을 세대주로 하여 그 배우자, OOO등이 쟁점주택에서 자가로 거주하고 있는 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청은 OOO의 관할세무서인 OOO세무서장에게 이 건 세무조사 내용을 통보하여, OOO세무서장은 OOO에게 2018.10.11. 증여세를 부과하였고, 이에 OOO지방국세청장에게 이의신청을 제기한바 있다. 또한 처분청은 쟁점주택을 청구인이 OOO에게 명의신탁한 것으로 보고 이를 2018.10.18. OOO시장에 통보하여 OOO시장은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반으로 고발하였고, 이에 OOO경찰서장는 2019.4.22. 청구인에게 ‘상기 고발사건에 대하여 증거불충분으로 불기소(혐의없음) 의견으로 송치한다’는 내용의 ‘사건처리결과통지’를 하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도주택을 양도하기 전인 2013.11.13. 쟁점주택을 OOO에게 유효하게 양도한 것이므로 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한 것은 정당하다고 주장하나, 쟁점주택의 양도가액은 OOO천만원임에도 청구인은 그 계약금인 OOO백만원에도 미치지 아니하는 OOO백만원 만을 지급받고 OOO에게 그 소유권이전등기를 경료하게 하였고, 이후에도 청구인은 OOO으로부터 쟁점주택 양도대금 중 지급받지 못한 대금의 회수를 위한 아무런 법적 조치를 취하지 아니하였으며, 상기 양도대금의 채권자인 청구인이 아닌 자(子) OOO가 2014.3.5. 쟁점주택에 매매예약 가등기를 경료하였다가 2016.7.1. 쟁점주택을 취득한 것에 비추어 청구인이 2013.11.13. OOO에게 쟁점주택을 양도한 것이 사회통념에 비추어 일반적이거나 통상적인 부동산매매거래에 해당한다고 보기 어렵다고 판단된다. 또한, OOO은 쟁점주택을 취득한 후 그 전세금으로 양도대금을 지급하고자 하였다고 진술하고 있으나, 쟁점주택의 취득에 필요한 취득세와 재산세 등을 부담한 자금출처에 대하여 입증하지 못하고 있고, 쟁점주택을 취득한 2013.11.13.부터 이를 OOO에게 양도할 때까지 나머지 양도대금을 지급한 사실도 없으며, 쟁점주택 매매계약상 채권자인 청구인이 아닌 자(子) OOO에게 아무런 대가를 받지 아니하고 취득한 가액과 동일한 가액으로 양도한 점 등에 비추어 보아도 OOO에게 쟁점주택을 진정으로 취득할 의사가 있었다고 보기도 어렵다. 따라서, 쟁점주택은 청구인이 OOO에게 양도한 것이라기보다 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세요건을 충족시키기 위하여 명의신탁한 것으로 보이므로, 처분청이 청구인이 양도주택의 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.