청구인이 상속받은 아파트의 상속재산가액을 평가기간 내에 거래된 인근 동 같은 면적 아파트의 거래가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.3.27. 사망으로 상속개시된 OOO(청구인의 배우자로, 이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받았고 이를 비롯한 상속재산에 대하여 상속세를 신고․납부하면서, 쟁점부동산은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제3항에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아 그 상속재산을 같은 법 제61조 제1항 제4호의 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(2015.1.1. 기준으로 고시된 OOO)으로 평가하였다.
• 나. 처분청은 2017.10.25.～12.31. 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하여, 쟁점부동산과 같은 단지내 인근 동에 소재한 OOO(이하 “쟁점비교부동산”이라 한다)에 대하여 2015.10.12. 매매계약이 체결된 가액 OOO(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)이 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 따라 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것으로 보고 이를 쟁점부동산의 상속재산가액으로 평가하여 2018.4.5. 청구인에게 2016.3.27. 상속분 상속세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.2. 이의신청을 거쳐 2018.11.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 상속개시 전후 6개월간 매매․감정 등의 사실이 없어 상증법 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가가 존재하지 않으므로 같은 법 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택가격으로 평가한 것에 잘못이 없다. 처분청은 쟁점비교부동산의 쟁점유사매매사례가액이 쟁점부동산의 시가에 해당한다는 의견이나, 쟁점부동산이 소재한 4동은 같은 단지내 다른 동에 비해 위치가 좋지 않고 북동향으로 다른 동(5동)에 막혀 조망권이 떨어지는 등 선호도가 낮아 매매가액도 다른 동에 비해 낮게 형성되는데, 이는 동일한 단지 중 위치가 가장 좋지 않은 4동의 매매가액이 낮게 형성되어 거래되고 있다는 인근 공인중개업소의 답변과 같은 호실이라도 4동의 공동주택가격이 가장 낮게 고시된 점 등을 통해서도 알 수 있다. 이에 반해 쟁점비교부동산은 그 호수는 201호이나 필로티 구조에 따라 사실상 1층으로 남동향으로 조망권이 확보된 것으로, 최근 층간소음, 고층기피 등으로 1층에 대한 선호가 높아 다른 저층보다 매매가액이 높은 경우가 많고, 이는 쟁점비교부동산이 그 공동주택가격이 더 높은 같은 단지내 다른 아파트보다 더 높은 가격에 매매된 사실을 통해 알 수 있고, 쟁점비교부동산의 매입자는 매입 당시 다른 아파트의 101호에 거주하였던 자로 층간 소음문제 등으로 1층을 선호하여 구입한 것을 알 수 있다. 따라서, 쟁점비교부동산은 쟁점부동산과 비교하여 가격형성에 영향을 미치는 여러 요소 중 우월한 조건이 많다고 할 것인데, 쟁점부동산은 조망권이 떨어지는 북동향이나 쟁점비교부동산은 조망권이 확보된 남동향이고, 쟁점비교부동산은 사실상 1층으로 층간소음문제 등이 없어 선호도가 높아 높은 가격으로 거래되고 있는 것으로 확인됨에도 이를 무시하고 단지 쟁점비교부동산의 공동주택가격이 낮다는 이유로 그 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 부당하다. 또한, 처분청은 평가대상기간인 상속개시일 전후 6개월내에 쟁점부동산과 같은 단지내 같은 평형의 매매사례 중 가장 기간차이가 많고, 쟁점부동산과 같은 층 사례가 있음에도 층이 다른 쟁점비교부동산을 쟁점부동산보다 공동주택가격이 낮다는 이유로 비교대상으로 채택한바, 쟁점비교부동산과 다른 매매사례를 비교해 보면 쟁점비교부동산과 같은 동으로 상속개시일과 가장 가까운 시기에 거래된 3동 901호는 공동주택가격이 OOO백만원으로 쟁점비교부동산보다 높음에도 매매가액은 OOO백만원으로 오히려 낮고, 쟁점부동산과 층이 같은 6동 401호도 공동주택가격이 OOO백만원으로 높음에도 매매가액은 OOO백만원으로 낮은 점에 비추어 쟁점비교부동산은 그 매수자가 실질적인 1층을 선호하여 높은 가격을 지급한 특수한 사정이 있는 것으로 판단된다. 쟁점부동산에 쟁점비교부동산의 매매가액을 적용하게 되면 상기의 3동 901호와 6동 401호보다 공동주택가격이 낮음에도 매매가액은 더 높게 되는 왜곡이 생기게 되는 점에 비추어 쟁점비교부동산은 그 매수자의 강한 선호가 반영된 가격으로 이를 상증법 제60조 제2항에서 규정하는 ‘불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액’인 시가에 해당한다고 보기 어렵다고 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산이 속하는 4동이 쟁점비교부동산이 속하는 3동보다 구입 선호도가 떨어져 매매가액이 낮게 형성된다고 주장하나, 쟁점부동산이 속하는 단지의 매매사례를 살펴보면 4동 2501호는 OOO백만원으로 거래되었고 3동 2801호는 OOO백만원에 매매되는 등 4동이 오히려 층수가 낮은데도 더 높은 가격으로 매매가 이루어지고 있고, 비록 평기기간 밖이기는 하나 2016.11.25. 쟁점부동산의 바로 위층인 4동 501호가 OOO백만원에 거래되어 처분청이 시가로 본 쟁점유사매매사례가액과 큰 차이를 보이지 않고, 2016.10.8. 거래된 3동 701호 역시 OOO백만원에 거래된 사실이 있어 3동이 4동보다 모든 가격조건이 우월하여 4동이 3동보다 매매가액이 더 낮게 형성되고 있다는 청구주장은 타당성이 결여된 주장이라 할 것이다. 청구인은 쟁점부동산은 북동향이고 쟁점비교부동산은 남동향으로 매매가액에 차이가 있다고 주장하나, 통상적으로 아파트의 방향을 결정하는 거실 위치를 기준으로 판단하면, 쟁점부동산은 정남향에서 48도 남동향이고 쟁점비교부동산은 40도 남서향으로 보아야 하므로 정남향기준으로 남서향과 남동향이라는 차이가 있을 뿐 각도는 차이가 8도에 불과하며 쟁점부동산과 쟁점비교부동산이 소재한 아파트의 거주자 등을 대상으로 하는 인터넷 카페 사이트를 살펴보면 오히려 쟁점비교부동산은 남서향으로 한여름의 경우 냉방비가 더 지출되거나 층간소음 문제가 발생하지 않는다고 기재되어 있는 점에 비추어 층간소음을 문제로 쟁점비교부동산의 선호도가 높다고도 보기 어렵다. 따라서, 아파트 가격형성의 중요요소인 방향․조망권․동위치․층 등에 있어 쟁점비교부동산이 쟁점부동산보다 우월하다고 보기 어렵고, 실제 거래된 매매가액에 비추어 보아도 쟁점부동산이 소재한 4동과 쟁점비교부동산이 소재한 3동은 거의 차이가 나지 않는다고 보이므로 공동주택가격이 쟁점부동산보다 낮은 쟁점비교부동산의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 상속받은 아파트의 상속재산가액을 평가기간 내에 거래된 인근 동 같은 면적 아파트의 거래가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (이하 생략) (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 2009년 신축분양한 아파트로, 쟁점부동산과 쟁점비교부동산이 속하는 아파트 단지는 6개 중 4개 동(1, 3, 4, 6동)은 필로티구조로 된 주거용 건물이고, 나머지 2개 동(2, 5동)은 업무편의시설로 구성되어 있고, 주거용 건물의 경우, 그 1층이 안내데스크 및 로비로 2층부터 주거용으로 사용되는 총 64층의 타워형 아파트로 실질적인 1층인 2층부터 59층은 6개 호수, 61～62층은 3개 호수, 63층은 2개 호수로 저층은 중대형, 60층 이상은 대형 면적이다.

(2) 청구인이 상속받은 쟁점부동산과 처분청이 세무조사 중 확인한 상속세 평가기간 안과 밖에 동일한 아파트 단지 내에서 이루어진 거래내역 등은 아래 <표1>과 같고, 쟁점부동산과 쟁점비교부동산을 포함한 같은 단지내 아파트에 대하여 2015.1.1.을 기준으로 고시된 공동주택가격 현황은 아래 <표2>와 같다. <표1> 쟁점부동산과 쟁점비교부동산 등의 매매가액 등 비교 (단위: ㎡, 천원) <표2> 쟁점부동산과 쟁점비교부동산 등에 대한 공동주택가격 현황 (단위: 천원)

(3) 쟁점부동산과 쟁점비교부동산이 속하는 동의 단지내 위치 및 방향은 아래 <표3>과 같고, 청구인은 쟁점부동산은 북동향으로 5동으로 인하여 조망권이 떨어지는 반면, 쟁점비교부동산은 남동향으로 조망권이 있다는 주장이고, 처분청은 거실 위치를 기준으로 판단하면, 쟁점부동산은 정남향에서 48도 남동향이고 쟁점비교부동산은 40도 남서향으로 그 차이가 8도에 불과하다는 의견이다. <표3> 쟁점부동산과 쟁점비교부동산이 속하는 동의 단지내 위치 등

(4) 청구인은 쟁점비교부동산은 필로티 구조로 인하여 사실상 1층으로 층간소음 등으로 선호가 높아 공동주택가격이 더 높은 같은 단지 다른 아파트보다 더 높게 거래되고 있다고 주장하면서, 2018년 2월 쟁점부동산 인근에서 부동산 중개업을 영위하는 OOO이 작성한 아래 <표4>의 확인서와 쟁점비교부동산의 등기부등본을 제시한바, OOO의 확인서에는 ‘동일 면적․동일 층이라도 4동은 위치가 좋지 않아 가장 낮은 매매가액에 거래되고 있고 실질적 1층인 201호는 층간소음 문제 등으로 선호도가 높아 저층 매매가보다 높게 거래되고 있다’는 내용이, 잼점비교부동산의 소유권 이전등기를 2015.12.10. 경료한 OOO의 당시 주소지로 OOO가 기재되어 있다. <표4> 부동산 중개업자 OOO이 작성한 확인서

(5) 처분청은 쟁점부동산에 비하여 쟁점비교부동산에 대한 선호도가 높지 않다는 의견으로 쟁점부동산과 쟁점비교부동산이 소재한 아파트의 거주자 등을 대상으로 하는 인터넷 카페 사이트에 그 가입자 등이 작성한 내용을 제시한바, 쟁점부동산 등이 소재한 아파트는 층간소음 문제가 없다거나 하절기에는 중앙냉방으로 어려움이 있다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항 및 제2항은 상속세가 부과되는 재산의 가액 산정을 위한 시가를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항은 해당 재산의 매매 등의 가액으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 것은 시가로 인정하면서 제4항은 해당 재산과 면적․위치․용도 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매가액으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 것도 시가로 인정하고 있는바, 이러한 규정의 취지는 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하기 위한 것으로 판단된다. 쟁점부동산과 쟁점비교부동산은 그 소재한 동이 다르기는 하나 같은 단지 내에 소재한 같은 면적의 아파트이고 그 공동주택가격은 쟁점부동산이 쟁점비교부동산보다 우위에 있는 것으로 보이는 바, 쟁점부동산의 상속개시일 전후 6개월 이내에 이루어진 쟁점유사매매사례가액은 쟁점부동산의 상속당시 시가에 해당하는 유사매매사례가액에 해당하는 것으로 판단된다. 이에 청구인은 쟁점부동산과 쟁점비교부동산의 방향에 차이가 있고 쟁점부동산은 조망권에서 쟁점비교부동산보다 열위에 있으며 사실상 1층 주택을 선호하는 경향이 쟁점비교부동산의 매매가격에 영향을 미친 것으로 보이므로 쟁점비교부동산이 쟁점부동산보다 그 가격형성 요소에 있어 우위에 있어 쟁점유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 쟁점유사매매사례가액의 형성에 미쳤다고 보기 어려우므로 이를 들어 쟁점비교부동산의 매매가액이 쟁점부동산의 유사매매사례가액에 해당하지 않는다고 보기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청에서 쟁점유사매매사례가액을 쟁점부동산의 상속당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 과세한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.