청구인이 쟁점토지에 농사를 짓기 위하여 비용을 지출한 사실 및 그 이후 실제 쟁점토지에 농사를 지었다는 사실이 확인되는 점, 쟁점토지가 양도 당시까지 농지로 사용되고 있었다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니라고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
청구인이 쟁점토지에 농사를 짓기 위하여 비용을 지출한 사실 및 그 이후 실제 쟁점토지에 농사를 지었다는 사실이 확인되는 점, 쟁점토지가 양도 당시까지 농지로 사용되고 있었다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니라고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO장이 2018.12.31. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지를 농지로 사용하고 있었다. (가) 청구인은 쟁점토지 소재지인 OOO에서 태어나 자랐으며, 농업을 주업으로 하여 현재까지 생활하고 있다. (나) 청구인은 1998년 쟁점토지를 증여받은 이후 2004년까지 캠벨이라는 포도를 재배하여 왔는데, 포도농사가 일손이 많이 필요한 반면 일손수급이 제대로 되지 아니하여, 부득이하게 상대적으로 일손이 덜 필요한 한우 사육을 시작하게 되었으나, 당초 예상과는 달리 사료 값 상승 등 채산성이 악화되어 2014년 11월경 남은 소 3마리 출하를 끝으로 한우 사육을 종료하게 되었다. (다) 한우사육을 그만 둔 이후, 청구인은 쟁점토지에 농사를 짓기 위하여 객토 등 농지 원상복구 작업을 진행하였다. 그러나 축사를 철거한 후 복토를 하려고 하였으나, 좋은 흙을 구하기 쉽지 아니하여 2015년 말경에야 어렵게 좋은 흙을 구입하여, 2016년초 축사 등 건축물 멸실 등 여러 가지 행정절차를 거쳐 2016년 6월경 쟁점토지를 농지로 원상복구 할 수 있었다. 그러나, 축사를 운영할 때에는 배수로를 별도로 낼 수 있어 별다른 문제가 없었는데, 농지로 원상복구하면서 쟁점토지가 주변농지 보다 지대가 높은 까닭에 장마 등에 주변 농지에 피해를 주지 않기 위하여 다른 토지와의 경계지 부분에 보강석 공사(축대공사)를 할 수밖에 없어 수천만원의 추가비용이 발생하였다. (라) 또한 양질의 흙으로 알고 구입하였으나, 그 중 일부에 굳은 마사토가 있어 로타리 작업을 수차례 반복하고 난 이후인, 2016년 7월경 농지의 원상복구를 마친 후 들깨를 심을 수 있었다. 한편, 2017년경에는 남작이라는 감자를 심었는데, 그 해 극심한 가뭄으로 상당부분 품삯에도 미치지 못하는 하품이었고, 판매가 가능한 수확물이 많지 않았다. (마) 위와 같이 청구인은 한우 사육 과정에서 늘어난 부채에 대한 이자도 감당하기 어려운 상황에서, 쟁점토지의 양수인이 쟁점토지를 매수하겠다는 의사를 마다할 수 없었다. 이에 관하여 처분청은 쟁점토지의 매매가액이 주변 토지보다 높다는 이유로 양도 당시 농지가 아니라는 의견(쟁점토지 매매가액 OOO, 처분청의 비교대상 농지 OOO)이나, 쟁점토지의 지목이 목장용지여서 별도의 농지전용부담금 약 OOO을 부담할 필요가 없는 점, 축대공사 등 복토가 끝난 상황이어서 바로 건축허가를 취할 수 있는 경제적 이점이 있는 점 등을 고려하면, 쟁점토지가 처분청의 비교대상 농지보다 저렴할 수도 있다 하겠다. (바) 처분청은 쟁점토지가 위장농지라는 이유를 들면서 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니라는 의견이나, 양도 당시 쟁점토지가 농지라는 사실은 OOO에 보관 중인 2017년 4월경 촬영된 항공사진에서 경작을 위한 밭갈이 고랑이 육안으로도 선명하게 판독될 수 있는 사실, 쟁점토지에서 생산된 농산물 출하내역 조회 확인서 등에서 양도 당시 농산물(들깨, 감자 등)을 공식적으로 출하한 사실이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점토지는 양도 당시 농지에 해당한다.
(2) 처분청은 청구인이 양도 당시 쟁점토지를 위장농지의 외관을 작출하였다는 의견이나, 이는 사실과 다르다. (가) 청구인은 2017년경 쟁점토지에서 감자를 키우고 있었는데, 2017년 4월경 촬영된 쟁점토지를 촬영한 사진을 보면, 쟁점토지는 고랑이 선명히 보인다. 또한 청구인은 쟁점토지에서 수확한 감자 1.5톤에 대한 판매자료도 있다. (나) 처분청은 2017.9.22.자로 OOO 4,553㎡에서 쟁점토지 등을 분할할 당시 측량을 담당한 지적공사 직원에게 전화통화를 하였다면서, 당시 직원이 쟁점토지 인근에 갈대숲이 우거져 있었다는 진술을 하였으므로, 양도 당시 농지가 아니라는 의견이나, 매매계약서를 보면, 청구인은 2017.7.4. 감자수확이 끝난 시점에 쟁점토지를 양도하였는바, 감자 수확 후 2개월의 기간 동안 갈대 등 온갖 풀이 무성하게 되므로, 지적공사 직원의 진술에 따라 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니었다는 의견은 타당하지 않다. (다) 청구인은 쟁점토지 인근에서 태어나고 자랐는데, 젊을 때 농사짓는 것이 힘들어 1년 남짓 수도권에서 직장생활을 한 것이 전부이고 나머지 기간은 계속 농사나 축산업에 종사하는 전업농이었으며, 아산시 농업경영인 탕정 회장도 지냈고, 농민을 대표하는 OOO 조합장도 해보았다. 처분청 의견과 같이 만약 쟁점토지를 양도 당시 농지로 위장하려고 하였다면 굳이 많은 돈을 주고 1년이라는 시간까지 허비하면서 좋은 흙을 구하거나 농지를 원상회복하려고 하였는지 반문하고 싶다. 따라서, 처분청이 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니라는 이유로 청구인의 대토감면에 관한 경정청구를 거부한 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
(1) 조특법 시행령 제66조 제5항에 따른 양도소득세 감면대상 농지의 판정은 양도 당시(쟁점토지의 부동산등기사항전부증명서상 등기접수일)를 기준으로 판단하여야 한다. (가) 조특법 시행령 제66조 제5항에서 양도소득세 감면 대상 농지의 판정은 양도일 현재의 농지를 기준으로 하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지인지 여부를 기준으로 양도소득세를 판단하도록 한 취지는 매매계약조건에 따라 매수인이 양도일 이전에 형질변경이나 건축착공 등을 함으로써 양도일 현재 농지로 판정받지 못하여 양도소득세를 감면받지 못하는 경우를 구제하기 위한 것이므로, 형질변경이나 건축착공 등이 매수자에 의하여 이루어지거나 최소한 매수자의 사정에 의하여 이루어진 경우에 한하여 위 규정 단서가 적용될 수 있다 할 것이다. 따라서, 쟁점농지가 농지 대토에 대한 양도소득세 감면대상이 되기 위하여는 쟁점토지의 양도 당시 즉, 쟁점토지의 부동산등기사항전부증명서상 등기접수일(소유권이전등기경료일) 당시 농지로서의 요건을 충족하여야 한다. (나) 그런데, 쟁점토지의 부동산등기사항전부증명서상 등기접수일은 2017.12.18.로 확인되고, 쟁점토지에 관한 부동산 매매계약서(2017.7.4.) 중 특약사항을 보면, 매수자의 사정에 의하여 형질변경이나 건축착공 등이 이루어진 경우에 해당하지 아니하므로, 매매계약서 작성일인 2017.7.4. 당시 현황에 따라 쟁점토지의 농지 여부를 판정하는 것은 합당하지 아니한바, 쟁점토지의 농지 여부는 쟁점토지의 부동산등기사항전부증명서상 등기접수일인 2017.12.18. 당시의 상황에 따라 판단하여야 한다. (다) 또한 청구인은 1998년경 쟁점토지를 취득하고, 2005년경 축사 건물을 신축하기 전까지 포도농사를 지었으나, 그 후 2015년경 축사건물을 멸실할 때까지 쟁점토지를 농지가 아닌 축사건물의 대지로 사용하였다. (라) 한편, 청구인이 2017.7.4. 쟁점토지에 관한 매매계약서를 작성하기 1년 전인 2016년 5월경, 청구인은 쟁점토지의 흙을 높이는 공사(축대공사포함) 등 개발행위를 한 결과, 쟁점토지와 비슷한 시기에 매매계약을 체결한 비슷한 면적의 연접 농지에 비하여 2배에 가까운 가격OOO으로 양도를 하였다.
(2) 청구인은 축사건물의 대지로 사용한 쟁점토지를 농지로 보이기 위하여 트랙터 작업 등 농작업을 하는 사진을 제출하였으나, 이는 쟁점토지가 상당한 기간 동안 농지 이외의 용도로 사용되어 사실상 농지로서의 기능을 상실하였다가 매각 직전에 일시 농지로 사용한 경우라는 의미이므로, 이러한 경우까지 농지대토로 인한 양도소득세 감면이라는 혜택을 부여 할 수 없다는 하급심 판례(서울고등법원 2009.5.27. 선고 2008누31781 판결 참조)등으로 보아, 처분청이 당초 청구인의 대토 감면을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 “2017년 4월에 촬영된 항공사진에 따르면 쟁점토지는 고랑이 보이는(작물까지는 판정할 수 없으나 청구인은 감자를 식재하고 소량이지만 감자 1.5톤에 대한 판매자료가 있음) 농지”라고 주장하고, 쟁점토지에 관한 매매계약서(2017.7.4.)에 따르면 청구인은 감자수확이 끝난 시점에 쟁점토지를 양도하였다고 하였지만, 인터넷 포탈OOO상의 감자재배방법을 보면 감자 심는 시기는 3월 10일부터 25일에 보통 심어, 6월 중하순에 수확하는 것이 일반적이고, 이른 봄에 토양 온도를 높여주기 위해서는 투명비닐로, 제초를 위해서는 검은 비닐 멀칭을 해준다고 기재되어 있는데, 쟁점토지의 2017년 4월경에 찍은 항공사진을 보면 비닐 멀칭작업이 없고 사진 가운데 4각형의 주변으로 깻대가 있는 것으로 보이고 있어, 청구인이 제출한 들깨를 심은 사진 등은 축사건물의 대지로 사용된 쟁점토지를 농지로 보이기 위한 일시적인 경작행위로 보인다. (나) 따라서, 청구인이 쟁점토지에 대하여 양도당시 농지라고 주장하지만, 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약서의 특약사항을 보면 매수자의 사정에 의하여 형질변경이나 건축착공 등이 이루어진 경우에 해당하지 않는 점, 쟁점토지가 상당한 기간동안 농지 이외의 용도로 사용되어 사실상 농지로서의 기능을 상실하였다가 매각 직전에 일시 농지로 사용한 경우까지 농지대토로 인한 양도소득세 감면이라는 혜택을 부여 할 수 없는 점 등으로 보아, 청구주장을 받아들일 수 없다.
1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역
② 법 제70조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것
2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것
③ 법 제70조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 새로운 농지를 취득하여, 그 취득한 날부터 1년(질병의 요양 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 경작하지 못하는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 기간) 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 새로운 농지의 경작을 개시한 후 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정한다.
2. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도한 후 종전의 농지 양도일부터 1년(질병의 요양 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 경작하지 못하는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 기간) 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 새로운 농지의 경작을 개시한 후 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정한다.
(1) 처분청과 청구인은, 청구인이 조특법 제70조 및 같은 법 시행령 제66조 제5항의 농지대토에 대한 양도소득세 감면 요건 중 “양도일 현재의 농지” 인지 여부에 관하여만 다툼이 있다.
(2) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청의 경정청구 검토보고서(2018년 12월)를 보면, 아래와 같은 내용이 확인된다. <경정청구 검토보고서(2018년 12월)> (나) 매매계약서(2017.7.4.)를 보면, 매매가액 및 특약사항은 아래와 같다. (다) 쟁점토지의 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 2017.12.18. 양수인에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 이전한 것으로 나타난다. (라) 분할 전 모(母)번지인 OOO 목 및 쟁점토지인 같은 368-2 대의 연도별(2015～2016년) 항공사진에 의하면, 2015년경에는 쟁점토지 위에 축사가 있으나, 2016년 이후 축사가 철거된 것으로 확인된다. (마) OOO이 쟁점토지에 관한 형질변경과 관련하여 촬영한 사진[촬영일자가 정확하지 아니하나, 매매계약 체결 이후 형질변경 신청한 당시(2017년 11월경)인 것으로 보임]을 보면, 쟁점토지 위에 갈대가 자라나 있는 것으로 확인된다. (바) OOO에서 처분청에 회신한 지적측량결과부(측량일자: 2016.5.13. 및 2017.9.13.)에 의하면, 2016년 5월경 및 2017년 9월경 쟁점토지 인근의 사진을 보면 자갈밭인 사진(2017년 9월경)이 확인되나, 위 경정청구 검토보고서(2018년 12월)에 의하면 쟁점토지가 아닌 OOO을 촬영한 것으로 보이고, 촬영된 사진에서는 쟁점토지가 보이지 않는 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO의 농산물 출하확인서(2018.1.24.)를 보면, 청구인이 1998년 1월부터 2004년 12월까지 쟁점토지에서 포도를 재배한 후 OOO에 출하한 내역은 총 OOO으로 확인된다. (나) OOO의 거래자별매출상세내역(2016년 5월～2017년 6월)을 보면, 청구인의 농자재구매내역은 농약 등 농자재구매내역이 총 7장에 걸쳐서 나타난다. (다) 청구인은 2014년 11월을 마지막으로 실질적으로 축산업을 그만두고 좋은 땅을 구하여 농사를 지으려고 하였으나 좋은 땅을 구하기가 어려워 1년여를 경과하여 2016년 비로소 객토를 하게 된 것이라고 주장하는바, 청구인이 제출한 로드뷰(OOO, 2016년 6월)를 보면 포크레인 등을 이용하여 축대를 쌓는 등의 작업을 하고 있는 사진이 확인되고, 청구인이 객토 공사 관련 지급 내역이라고 주장하면서 제출한 청구인 명의의 OOO 예금거래내역서에 의하면, 2016.6.11. OOO원이 이체된 사실이 확인된다. (라) 청구인이 제출한 쟁점토지에 관한 사진(2016.5.30.～2016.7.19., 청구인이 사진 위에 기재한 일자임)을 보면, 2016년 5월경 쟁점토지에 포크레인 등 소형 중장비를 이용하여 객토작업을 진행한 것이 나타나고, 2016년 7월경 트랙터에 로타리기계를 장착하여 로타리 작업을 하는 것으로 나타나며, 2016년 7월경 일정한 간격의 밭고랑에 줄을 지어 농작물(청구인은 들깨라고 주장함)이 경작되고 있는 것으로 확인된다. (마) OOO OOO에서 촬영한 쟁점토지 항공사진(2017년 4월경)을 보면, 쟁점토지 대부분에 밭고랑이 있는 것으로 보이나, 가운데 부분에 밭고랑이 없고 그 주변에 검은 색 물체가 쌓여 있는 것으로 나타난다. (바) 청구인과 처분청 담당자는 2019.11.19.자 조세심판관회의에 출석하여 OOO OOO에서 촬영한 쟁점토지 항공사진(2017년 4월경)과 관련하여, 처분청은 밭고랑이 있는 사실은 인정하나 청구인이 2017년경 경작하였다고 주장하는 감자를 경작하기 위해서는 비닐멀칭이 필요하여 밭고랑을 비닐로 감싸는 작업이 필요하나 쟁점토지 항공사진에서는 이러한 작업이 확인되지 아니하므로 이는 대토 감면을 위하여 농지로 위장하기 위함일 뿐이고, 검은 색 물체는 깻대로 보이는데 농사 후 깻대를 쌓아놨다는 것은 경작을 하지 아니하였다는 증거라는 의견을 제시하였고, 청구인은 밭에 비닐을 덮는 작업의 유무는 농법의 차이일 뿐이어서 감자를 경작하기 위하여 반드시 이러한 작업이 필요한 것은 아니고, 쟁점토지의 가운데 부분은 깻대를 쌓아 놓은 것이며 이는 당시 밭에 불을 피우는 것이 엄격하게 금지되어 있어 달리 처리를 하지 못하여 쌓아두고 있었던 것에 불과하다고 주장하였다. (사) 청구인은 2016년경 쟁점토지에서 들깨를 심어 수확한 뒤 지인들에게 판매하였다고 주장하면서, OOO 등 들깨매수인들의 확인서, 인우보증서와 2016.11. 및 2016.12.경 OOO으로부터의 들깨대금 명목으로 총 OOO원을 수령한 예금거래내역서를 제출하였다. (아) 청구인은 2017년경 쟁점토지에서 감자(남작)을 심어 수확한 후 OOO에 출하하였다고 주장하면서, OOO동산지점이 발급한 출하주별 출하내역 조회(2018.9.28.)를 제출하였는바, 청구인은 2017년경 감자(남작) 1.5톤을 OOO에 출하하여, 2017.9.12. 정산받은 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지를 농지로 볼 수 없다고 보아 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다는 의견이나, 청구인이 제시한 쟁점토지에 관한 사진들, 객토 관련 비용 금융거래 내역, OOO의 청구인 명의의 농자재 구매내역, 쟁점토지에서 2016년경 들깨, 2017년경 감자를 수확하여 판매하였다는 내용의 확인서 및 금융증빙, 출하내역서 등에 의하면 청구인은 2015년경 축사를 철거하고, 2016년경 객토작업를 실시하여 쟁점토지에 농사를 짓기 위하여 비용을 지출한 사실 및 2016년 이후 실제 쟁점토지에 농사를 지었다는 사실이 확인되는 점, 충청남도 아산시 OOO에서 2017년 4월경 촬영한 항공사진을 보면 쟁점토지에 밭고랑이 발견되고, 2017년 9월경 쟁점토지에서 경작한 감자를 출하한 사실까지 인정되므로, 쟁점토지는 2017년 쟁점토지 양도 당시까지 농지로 사용되고 있었다고 보이는 점, 쟁점토지의 양도일을 2017년 12월경으로 보더라도 2017년 12월경은 기온이 낮은 겨울이라 특별한 경작활동이 없는 것이 일반적인 점 등에 비추어 쟁점토지가 양도 당시에도 농지로 사용된 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아니라고 보아 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.