쟁점매매계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점매매계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점매매계약서가 원본 계약서인지 여부를 감정할 수 없다는 이유로 청구인이 신고한 취득가액을 부정하였으나, 청구인이 당초 신고시 쟁점매매계약서를 제출하지 아니하고 사후에 재작성한 매매계약서(이하 “당초매매계약서”라 한다)를 제출하여 신고한 점에 대해서는 잘못을 인정하고 있고, 이후 쟁점토지를 취득할 당시 원본계약서인 쟁점매매계약서를 처분청에 제출하였으며, 쟁점매매계약서를 OOO 회원사인 OOO에 의뢰하여 감정을 받아본 결과 쟁점매매계약서는 2004년경에 작성된 문서로서 원본 문서라는 감정 결과를 확인받았으므로, 쟁점매매계약서상 취득가액 OOO은 인정되어야 한다.
(2) 청구인은 쟁점토지에 대한 투자 차익을 기대하여 2004.9.24. OOO에게 OOO을 지급하는 조건으로 쟁점토지를 양수하는 쟁점매매계약서를 작성하였고, 쟁점매매계약서에 따라 계약금 OOO, 중도금OOO 및 잔금 OOO을 OOO에게 지급하여 2005.1.30. 쟁점토지를 인도받았다. (가) 계약금 지급과 관련하여 청구인은 청구인의 OOO 통장에서 수표로 OOO을 출금하여 쟁점매매계약서 작성시 계약금으로 OOO을 OOO에게 지급하였고, 공인중개사 OOO에게 부동산중개수수료 OOO을 지급하였다. (나) 중도금 지급과 관련하여 청구인은 쟁점매매계약서 특약사항과 같이 OOO 답 1,436㎡(이하 “쟁점외①토지”라 한다)를 OOO으로 계산하고, OOO 임야 496㎡(이하 “쟁점외②토지”라 한다)를 OOO으로 계산하여 합계 OOO으로 OOO에게 양도하기로 계약하였으나, 이후 OOO는 현금으로 지급해달라고 요구하여 청구인은 쟁점외①토지를 2004.10.9. OOO에게 OOO에 양도하고, 쟁점외②토지를 2004.11.24. OOO에게 OOO에 양도한 뒤 위 각 양도대금으로 OOO에게 중도금 OOO을 현금으로 지급하였다. (다) 잔금 지급과 관련하여 청구인의 동생 OOO 명의로 대출받은 대출금 OOO과 청구인의 어머니 OOO 소유의 OOO 통장에 청구인의 부인 OOO 명의로 입금한 OOO을 출금하여 잔금 OOO을 OOO에게 현금으로 지급하였고 나머지 금액은 등기이전비용 등으로 사용하였다.
(3) 또한 쟁점토지 공시지가는 2004.1.1. 기준 1㎡당 OOO에서 2005.1.1. 기준 1㎡당 OOO으로 163.2% 상승하였는데, 이는 쟁점토지가 포함된 OOO이 OOO에서 분리․승격함에 따라 부동산 개발 기대가 높았던 것을 반영한 것으로 볼 수 있고, 쟁점토지의 2005년 공시지가 OOO 대비 2017년 공시지가 OOO간의 상승률(14%)과 청구인이 신고한 취득가액 OOO 대비 양도가액 OOO의 증가율(15%)이 비슷한 수준인 점을 고려할 때, 청구인이 신고한 취득가액은 적정한 수준이라는 것을 알 수 있다.
(1) 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시 제출한 당초매매계약서는 2018.1.22. OOO에 문서감정을 의뢰한 결과 사후에 작성된 계약서로 확인되었고, 청구인도 이를 인정하였으며, 이후 청구인이 제출한 쟁점매매계약서 또한 양도인 및 양수인 란에 당사자의 전화번호가 기재되어 있지 않은 점, 쟁점매매계약서를 직접 작성하였다고 주장하는 OOO이 작성한 확인서상 필체와 계약서상의 필체가 다른 점, 쟁점매매계약서를 중개한 중개업자 OOO가 쟁점매매계약서상 작성된 필체가 본인 필체가 아니라 진술한 점, 쟁점매매계약서 상태가 14년이상 경과한 계약서라고 보기에는 지질상태가 양호한 점을 고려할 때 쟁점토지의 매매당시 작성된 원본 계약서라고 볼 수 없다.
(2) 청구인이 쟁점토지 매수를 위해 OOO에게 OOO을 지급하였다고 주장한 내용과 관련하여, (가) 청구인은 당초 조사단계에서 자금출처를 소명할 때 계약금으로 수표로 OOO과 현금 OOO 지급하였다고 진술하였다가 이후 청구이유서상 청구인 주장과 같이 OOO 통장에서 수표로 OOO을 출금하여 계약금 OOO과 부동산중개수수료 OOO을 지급하였다고 주장을 번복하였으므로, 청구인의 주장을 인정하기 어렵다. (나) 청구인은 쟁점외①토지와 쟁점외②토지를 매매하여 OOO에게 중도금 OOO을 지급하였다고 주장하나,
1. 청구인이 제출한 쟁점외①토지 매매계약서에는 양수인 OOO의 인감도장이 날인되지 아니하였고, 중개업자로 표시된 OOO은 공인중개사 자격증을 소지하지 아니한 것으로 확인되며, 청구인이 쟁점외①토지 매매대금을 OOO에게 지급한 금융거래 증빙자료를 제출하지 아니하였으므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.
2. 청구인이 제출한 쟁점외②토지 매매계약서에는 양도인이자 등기부등본상 소유자인 이상면의 주민등록번호 및 전화번호 등의 인적사항이 기재되어 있지 않고, 청구인이 쟁점외②토지 양수인 OOO로부터 수령한 양도대금 OOO과 OOO에게 지급한 OOO에 대한 금융거래 증빙자료를 제출하지 아니하였으므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다. (다) 잔금 지급과 관련하여 청구인은 청구인의 동생 OOO 명의로 대출받은 대출금 OOO과 청구인의 어머니 OOO소유의 OOO 계좌에 청구인의 부인 OOO 명의로 입금한 OOO을 각 출금 후 OOO에게 지급하였다고 주장하나, OOO와 OOO명의 통장에서 출금된 금액은 OOO으로 확인되어 청구인이 주장하는 금액과 상이한바, 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.
(3) 또한 쟁점토지 인근 토지매매 사례가액을 살펴보면, 2003.7.31. 거래된 OOO 답 899㎡의 거래가액 OOO, 2007.10.11. 거래된 OOO 답 561㎡의 거래가액 OOO, 2014년 OOO에 수용된 OOO 답 299㎡의 수용가액 OOO으로 3.3㎡당 거래가액이 평균 OOO 수준인데 비해 쟁점토지의 3.3㎡당 거래가액은 OOO으로 인근 토지매매사례가액과 2배 이상 차이가 있다.
(4) 또한 쟁점토지의 검인계약서상 매매금액 OOO 및 쟁점토지에 설정된 OOO의 근저당권 감정평가가액 OOO과 청구인이 주장하는 취득가액은 큰 차이를 보이는 점, 중도금으로 지급했다는 대물거래내용은 청구인 소유로 등기되지 아니한 상태로 거래된 점, 관련 금융거래 증빙자료를 제출하지 아니하여 중도금 OOO을 OOO에게 지급하였다는 청구인의 주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 쟁점매매계약서가 원본 계약서라 주장하며 제출한 사설 OOO의 감정결과만으로 쟁점매매계약서를 원본계약서로 추정하기 어려운 점 등을 고려할 때 쟁점매매계약서상 취득가액을 인정하기 어렵다.
(1) 소득세법(2016.12.27., 법 제14474호로 개정된 것) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2017.11.21., 대통령령 제28440호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2017.11.23. OOO으로 쟁점토지를 양도한 후 2018.1.22. 2017년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 신고하였고, 처분청은 2018.8.6.부터 2018.8.25.까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 제출한 당초매매계약서가 사후에 작성된 계약서임이 확인하였다. 이에 청구인은 취득가액이 OOO이라 주장하며 증빙으로 쟁점매매계약서를 제출하였으나, 처분청은 쟁점매매계약서상의 취득가액을 부인하고 환산취득가액인 OOO으로 하여 2018.12.5. 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다. (나) 청구인이 처분청에 제출한 쟁점매매계약서상에는 쟁점토지의 매매대금은 계약금 OOO, 중도금 OOO 및 잔금 OOO을 합하여 OOO으로 기재되어있고, 중도금의 경우 OOO 답 1,436㎡ 및 OOO 임야 496㎡ 토지로 지급이 완료되었다고 적시되어있다. (다) 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표1>와 같이 나타난다. <표1> 쟁점토지 개별공시지가 변동내역 (라) 처분청이 제출한 자료에 따르면 쟁점토지 인근필지 거래가액은 아래 표와 같고, OOO의 쟁점토지에 대한 감정평가 관련 서류에 의하면 쟁점토지의 감정평가액(OOO)을 OOO으로 평가한 사실이 확인된다. <표2> 쟁점토지 인근필지 거래가액
(2) 청구인이 주장한 취득가액과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 계약금 OOO을 OOO에게 수표로 지급하였다고 주장하며 청구인 명의의 OOO 계좌OOO에서 2004.9.24. OOO 및 OOO을 출금한 거래내역을 제출하였다. (나) 쟁점계약서상 중도금지급 내용 중 쟁점외①토지와 관련한 사실은 다음과 같다.
1. 청구인의 친척 OOO은 2001.12.24. 쟁점외①토지인 OOO(이후 OOO로 주소 변경) 답 1,436㎡를 매매로 취득하였고, 청구인은 2001.12.24. 청구인의 아버지 OOO이 OOO과 공동으로 위 토지를 취득하기로 하였다고 주장하며, OOO과 OOO의 사실 확인서(작성일 2001.12.24.)를 제출하였다.
2. 이후 OOO은 2003.12.24. OOO, 2004.1.13. OOO, 2004.1.13. OOO, 2004.6.21. OOO을 OOO에게 지급하여 쟁점외①토지를 단독으로 소유하였다고 주장하며 OOO이 작성한 영수증 및 무통장입금확인서를 제출하였으나, 해당 시기 쟁점외①토지 등기부등본상 소유자는 OOO으로 확인된다.
3. 이후 2004.10.9. OOO과 OOO가 작성한 부동산매매계약서에 따르면 쟁점외①토지를 OOO으로 매매하기로 기재되어있고, 계약서상 매수인 OOO의 막도장이 날인되어 있으며, 전화번호가 누락되어 있다.
4. 2004.10.9. 작성된 쟁점외①토지 매매계약서상 중개업자는 지산공인중개사무소 OOO으로 기재되어 있으나, 처분청이 관할 지방자치단체에 확인한 결과 OOO의 공인중개사 자격증 취득 여부는 확인되지 아니하였다.
5. 청구인은 2004.9.24. 쟁점토지 매매계약시 쟁점외①토지를 OOO에게 중도금 대신 대물양도하기로 계약하였으나, OOO가 이를 매매하여 현금으로 지급해 달라 요구하였다고 주장하고, 청구인은 쟁점외①토지를 OOO에게 양도한 대금 OOO 중 OOO을 OOO에게 지급하였다고 주장하나 관련 금융거래 증빙자료는 제출하지 아니하였다. (다) 쟁점계약서상 중도금지급 내용 중 쟁점외②토지와 관련한 사실은 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점외②토지의 소유자 OOO의 남편 OOO에게 2004.1.20. OOO을 대여해주고, 2004.4.20.까지 상환받기로 하며 차용증을 작성하였으며, 청구인은 OOO이 이를 상환하지 아니하자 2004.8.20. 쟁점외②토지상 채권최고액 OOO으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 쟁점외②토지 등기부등본을 통해 확인된다.
2. 이후 청구인은 OOO에게 쟁점계약서상 특약사항과 같이 쟁점외②토지를 중도금 명목으로 지급하려 하였으나, OOO가 이를 매매하여 현금으로 지급해 달라 요구하였다고 주장하고, OOO에게 쟁점외②토지를 OOO에 매도하였다고 주장하였으며, 청구인이 제출한 쟁점외②토지 매매계약서에는 매도인 OOO의 대리인 OOO과 매수인 OOO가 2004.11.24. 계약서를 작성한 것으로 확인된다.
3. 쟁점외②토지 매매계약서를 작성한 시점(2004.11.24.)에 쟁점외②토지 등기부등본상 소유자는 OOO이고, 이후 2010.4.13. OOO가 임의경매로 쟁점외②토지를 취득한 것으로 확인된다.
4. 청구인은 OOO에게 OOO을 대여한 사실과 관련하여 OOO이 작성한 차용증을 제출하였으나 관련 금융거래 증빙자료를 제출하지 아니하였고, 쟁점외②토지의 매매대금을 OOO에게 지급한 사실과 관련된 금융거래 증빙자료를 제출하지 아니하였으며, OOO는 청구인에게서 쟁잼외2토지 매매 대금 OOO을 수령하였다는 내용의 사실확인서(2018년 9월 작성)를 제출하였다. (라) 청구인은 잔금 OOO을 OOO에게 현금으로 지급하였다고 주장하며 청구인의 어머니 OOO명의의 OOO 계좌OOO에서 2004.12.31. OOO을 출금한 거래내역과 청구인의 동생 OOO 명의의 OOO 계좌OOO에서 출금한 OOO의 거래내력을 제출하였다.
(3) 처분청은 쟁점매매계약서의 작성시기 등 원본 여부를 확인하기 위하여 OOO에 문서감정을 의뢰하였으나 2018.8.16. 쟁점매매계약서 작성시기에 대한 감정이 불가함을 통보받았고, 청구인은 쟁점매매계약서가 2004년경에 작성된 원본 문서로 추정된다는 문서감정서(의뢰인은 청구인, 작성자는 OOO) 1부를 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점매매계약서가 취득당시(2004년) 작성되었고, 당시 거래관계자의 사실확인서 등을 볼 때 쟁점매매계약서상 취득가액 OOO은 실지거래가액이라고 주장하나, 청구인이 제시한 쟁점매매계약서의 문서감정결과는 문서작성시기에 대한 의견(추정)일 뿐이라, 거래당사자 간에 실제 작성된 것인지 여부가 불분명한 점, 거래당사자간에 작성된 사실확인서 이외 쟁점토지 매매대금의 자금출처나 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점매매계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.