쟁점건물이 1세대 1주택 비과세 대상이라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.12.10. OOO 대지 348.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 2011.1.31. 쟁점토지에 지상 6층 건물{공부상 연면적은 1,202.97㎡(1층～5층은 근린생활시설 995.08㎡, 6층은 다가구주택 207.89㎡)로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다}을 신축하여 임대업을 영위하였다가, 2018.10.22. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 2018.12.31. 양도소득세 신고시 쟁점건물을 소득세법 시행령 제155조 에 따른 다가구주택으로, 쟁점부동산을 소득세법 제89조 및 같은 법 시행령 제154조에 따른 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아, 쟁점부동산의 양도가액 중 OOO원을 초과하는 부분에 한하여, 양도차익을 계산하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다
• 나. 처분청은 건축법 시행령 별표1의 규정에 따라 쟁점건물 중 6층을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 쟁점건물 중 1층～5층은 공동주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하여, 2019.5.9. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점건물을 고시원으로 운영하고자 OOO이라는 상호로 부가가치세 과세사업자로 사업자등록을 하고 쟁점건물 신축에 따른 부가가치세를 환급받았으나, 쟁점건물을 준공한 이후 근린생활시설에 해당하는 각 호실을 1세대가 거주할 수 있는 원룸주택으로 개조하였고, 2012년 세무조사를 통해 쟁점건물의 실질이 주택이라는 이유로 위 환급받은 부가가치세를 전액 추징당하였다. 이후 청구인은 쟁점건물을 주택으로 보아 쟁점건물의 세입자와 주택임대차 계약을 체결하였고, 부가가치세 신고시 주택임대수입을 면세수입금액으로 신고하였으며, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 쟁점건물을 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택으로 신고하였다. 하지만 처분청은 쟁점건물이 건축법상 다가구주택의 요건을 충족하지 않으므로 쟁점건물의 1층～5층은 공동주택이라는 의견이나, 공동주택은 아파트와 같이 각 층별·호별로 매매거래 및 등기이전이 가능하지만 쟁점건물은 다가구주택과 같이 건물 전체를 하나의 주택으로만 매매가 가능할 뿐이므로 공동주택으로 볼 수 없다. 또한 주택법은 고시원을 준주택(다중주택: 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것으로 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다)으로 규정하고 있는바, 청구인은 준주택으로 볼 수 있는 쟁점건물에 욕실과 취사시설을 추가로 설치하였으므로 쟁점건물의 실질용도는 다가구주택으로 볼 수 있다. 이와 같이 쟁점건물은 실질용도가 다가구주택에 해당하므로 처분청이 쟁점건물 중 1층～5층을 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 외 본문에서 1세대 1주택의 요건을 규정한 같은 령 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각 하나의 주택으로 보도록 규정하고 해당 시행령 단서에서 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는바, 해당 조문의 단서는 원칙상 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각 하나의 주택으로 보는 것의 예외조항으로 이러한 예외조항의 적용은 해당 양도된 건축물이 다가구주택에 해당할 것을 전제하는 것이나, 쟁점건물은 다가구주택의 요건을 충족하지 않는 사실이 명확하므로 쟁점건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없다. 청구인은 실질과세의 원칙에 따라 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 등을 적용하여야 하는 것으로 주장하나, 쟁점건물이 실질상 다가구주택에 해당하려면 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건(① 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, ② 연면적이 660㎡ 이하, ③ 19세대 이하 거주) 모두를 충족하여야 할 것이나, 쟁점건물은 위 3가지 요건을 모두 충족하지 않고, 오히려 공동주택(원룸형 주택)의 요건을 실질상 충족하고 있다. 아울러 청구인이 2012년 세무조사를 통해 쟁점건물 신축시 환급받은 부가가치세를 추징당한 것은 청구인이 쟁점건물의 근린생활시설 부분을 면세인 주택으로 임대·사용하였기 때문이고, 이를 통해 쟁점건물의 종류를 다가구주택으로 인정받은 것은 아니다.

• 가. 쟁점 쟁점건물이 1세대 1주택 비과세 대상이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물의 공부상 및 실제 용도는 아래 <표1>과 같다. (나) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고서 및 결정결의서 주요내용은 아래 <표2>와 같다. (다) 쟁점건물 중 일부 호실의 임대차계약서는 다음과 같고, 계약서 명칭에 ‘원룸’ 또는 ‘다가구주택’을 표시한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 실질용도가 다가구주택에 해당하므로 쟁점건물이 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하나, 건축물이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 “주택”에 해당하는지 여부는 실제 용도가 사실상 주거에 공하였는지 여부에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 [별표1]에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 하는바(조심 2018서1507, 2018.5.31., 같은 뜻임), 건축법 시행령 [별표1] 제1호 다목은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하인 경우는 단독주택 중 다가구주택으로 규정하고 있으나, 쟁점건물은 실제 주택으로 사용한 부분이 6개층(1층∼6층)이고, 주택으로 쓰이는 6개층의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과(1,182.69㎡)하는 점 등에 비추어, 건축법 시행령 [별표1] 제1호 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(조심 2018중4533, 2018.12.19., 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.