처분청이 전소유자들에 대하여는 사실확인을 하지 않은 채 일방적으로 교환계약서를 부인한 점, 청구법인이 소급하여 감정평가한 쟁점주택의 평가액이 교환계약서와 유사한 점, 금융기관이 의뢰한 쟁점토지의 감정평가액도 매매계약서보다는 교환계약서에 근접한 점 등에 비추어 볼 때, 교환계약서의 거래가액을 실지 교환거래가액이라고 봄이 타당함
처분청이 전소유자들에 대하여는 사실확인을 하지 않은 채 일방적으로 교환계약서를 부인한 점, 청구법인이 소급하여 감정평가한 쟁점주택의 평가액이 교환계약서와 유사한 점, 금융기관이 의뢰한 쟁점토지의 감정평가액도 매매계약서보다는 교환계약서에 근접한 점 등에 비추어 볼 때, 교환계약서의 거래가액을 실지 교환거래가액이라고 봄이 타당함
[주 문] OOO세무서장이 2018.12.3. 청구법인에게 한 2017사업연도 법인세 OOO부과처분 및 대표자 상여 소득처분에 따른 2017년 귀속 OOO소득금액 변동통지는 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점토지분양권과 쟁점주택의 거래가액을 각각 OOO억원으로 정하고 이를 서로 교환하기로 2017.7.25. 계약하여 2017.7.27. 각 등기하였다. 따라서 청구법인의 쟁점토지분양권 양도가액은 OOO억원이다. (가) 쟁점주택 매매와 관련하여 아래 <표1>과 같이 4개의 계약서가 존재한다. <표1> 쟁점주택 관련 계약서 기재내역 (단위: 원) (나) 4개의 계약서가 존재하는 이유 및 청구법인이 교환거래를 하게 된 경위는 아래와 같다.
1. 청구법인은 2016.4.6. OOO로부터 쟁점토지를 취득하기로 계약하고 계약금 OOO납부하였으나 이후 약정이자 및 연체이자를 납부하지 못해 손실만 없다면 쟁점토지를 처분하고 싶은 상황이었는데, 마침 OOO부동산과 부동산업자 OOO쟁점토지 분양권을 비싸게 팔아주겠다고 하면서 OOO 주주들이 소유한 쟁점주택을 각 동별로 OOO만원으로 하여 교환거래를 제시하였다. 청구법인은 보유자금이 없더라도 대출을 통해 투자 가치가 높은 다가구주택과 교환할 수 있다는 OOO의 말에 현혹되어 교환거래를 추진하였다.
2. 그러나 청구법인이 쟁점주택의 현황을 파악한바, OOO등이 제시한 각 동별 OOO은 시세보다 높게 책정된 금액이라는 사실을 알게 되었고 거래주선자에 대한 신뢰가 사라져 그 교환거래는 취소하였다.
3. 이후 OOO실질운영자 OOO청구법인을 찾아와 쟁점주택의 가격은 터무니없는 가격이었음을 인정하고 재협상한 결과, OOO쟁점주택의 소유권이전 비용을 대납하고 청구법인은 소유권이전등기 후 쟁점주택을 담보로 대출을 받고 세입자의 보증금으로 그 차액을 지급하기로 하며, 쟁점토지분양권의 매매가액을 평당 OOO에, 쟁점주택도 OOO억원에 매매하기로 합의가 이루어지고, 2017.7.25. OOO구체적인 교환계약서①을 작성해 와서 청구법인이 이에 날인하였다.
4. 당초 쟁점주택을 청구법인 명의로 매입하기로 하였으나 청구법인의 신용도가 낮아 대출금액이 적게 나온다는 OOO말에 따라 부득이 청구법인의 대표이사 OOO(이하 “OOO등”이라 한다) 명의로 소유권이전등기를 하게 되었으며, 쟁점주택 1개 동당 OOO만원의 대출금이 필요한데 교환계약서①에 기재된 금액으로는 원하는 만큼의 대출실행이 불가하다고 하여 쟁점주택 매매가격을 OOO만원으로 하는 매매계약서(<표1>의 매매계약서②)를 작성하였으나, OOO만원도 대출이 나오는데 부족하다고 하여 각 동의 매매가를 OOO만원으로 하는 매매계약서(<표1>의 매매계약서③)를 다시 작성하게 되었다.
5. 매매계약서④는 조사청이 OOO를 통하여 입수하여 과세전적부심사청구에 대한 심리시 제출한 것인데, 매수인이 OOO으로 기재되어 있고, 서명 또한 다른 매매계약서와는 다르게 이름이 기재되어 있는 것으로 보아 당초 교환거래를 추진했던 OOO가 대출을 목적으로 청구법인의 동의 없이 금융기관에 제출했던 것으로 보인다. (다) 각각의 매매계약서 작성형태를 볼 때 실제계약서는 교환계약서① 뿐이다.
1. 매매계약서③․④의(매수인이 OOO인 매매계약서③은 제외) 경우 계약금액을 지급한 것으로 기재되어 있으나 청구법인은 계약당시 계약금을 지급한 사실이 없고 지급할 여력도 없었으며, 작성일 및 인도일이 사실과 다르고, 쟁점1주택 매매계약서③의 경우 계약일이 2017.7.27.로 되어 있으나 다른 매매계약서와는 달리 법률사무소 명칭이 날인되어 있는 것으로 보아 소유권이전등기 신청시 대출을 감안하여 새로 작성된 매매계약서로 보이는바, 매매계약서③․④는 모두 금융대출을 목적으로 매매가액을 부풀려 작성한 매매계약서에 불과하다.
2. 매매계약서②의 경우는 쟁점주택의 각 동별 면적이 다른데도 불구하고 모두 동일한 가격으로 매매하는 것으로 되어 있고, 청구법인의 재무상황으로는 기존 보유하던 부동산과 교환하는 것이 아니면 새로이 부동산을 취득하는 것이 사실상 불가능한데도 2017.7.27. 매매계약서를 작성하면서 계약 당일 잔금을 지불하는 것으로 되어 있는 것으로 보아도 전혀 신뢰할 수 없는 것이다.
3. 교환계약서①은 쟁점주택의 면적에 따라 매매대금이 각각 다르고, 교환 특약사항을 보면 “제2조 쟁점주택의 토지 근저당설정되어 있는 채무 건, 제3조 청구법인의 쟁점토지 OOO잔금 상환 건, 제4조 청구법인이 인수하는 쟁점주택 매매대금 건, 제5조 OOO다가구주택 매매대금 건, 제12조 부동산 소개비 건, 제13조 매매금액 등기 건” 등 교환거래와 관련한 계약내용이 상세히 기재되어 있고, 특히 제13조를 보면 쟁점주택의 매매대금을 청구주장과 같이 총 OOO억원으로 하되 매수자의 대출 관계로 매매금액을 올려 등기하고 대출 이후 실제 매매금액으로 감액하여 등기하기로 계약하는 등 복잡한 거래관계를 명확히 하기 위해 작성된 반면, 다른 매매계약서들은 작성일자․인도일자․매매가액․매도인․매수인 등 기본적인 사항만 기재되어 있어 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하기 위한 다양한 조건의 내용을 담기에는 너무 어설픈 매매계약서로 단순히 금융대출을 위해 작성된 것인 바, 교환계약서①만이 실제계약서이다. (라) 청구법인은 쟁점주택을 취득하기 위하여 아래 <표2>와 같이 교환계약서①의 특약내용대로 쟁점주택의 대출금과 전세금으로 대금을 지급하였다. <표2> 쟁점주택 취득자금 지급내역 (단위: 원)
(2) 처분청이 주장하는 쟁점토지의 양도가액OOO은 쟁점토지의 공시지가OOO및 감정평가법인의 감정평가액OOO등과 비교하더라도 크게 과대평가된 것임을 알 수 있다. (가) 쟁점토지의 등기부 기재내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지의 등기부 기재내역 (나) 교환계약일(2017.7.25.) 직전 쟁점토지의 개별공시지가는 아래 <표4>와 같고 계약일 이후에 공시된 공시지가도 큰 변동이 없다. <표4> 쟁점토지의 공시지가 (단위: ㎡, 원) (다) 쟁점토지의 소유권을 취득할 OOO에게 대출을 신청함에 따라 그 조합이 주식회사 OOO에게 의뢰하여 2017.6.15.을 기준일자로 평가받은 쟁점토지의 감정가액은 아래 <표5>와 같이 OOO이다. <표5> 쟁점토지 감정평가액 (단위: ㎡, 원) (라) 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액 (단위: ㎡, 원) (마) 쟁점토지는 OOO보유하던 미분양 토지를 ㎡당 OOO에 매입한 것으로 교환시점의 평균 공시지가는 아래 <표7>과 같이 OOO감정가액은 OOO인데 처분청이 주장하는 OOO만원은 ㎡당 OOO으로서 공시지가 및 감정가액에 비하여 과다할 뿐 아니라, 쟁점토지와 비슷한 시기인 2017년 7월에 매매된 OOO토지의 경우 <표6>과 같이 ㎡당 OOO으로 거래되었다는 점을 고려할 때 처분청의 쟁점토지 양도가액은 시세에 전혀 부합하지 않는다. 더구나 쟁점토지는 OOO미분양된 토지를 어렵게 처분한 것으로 단기간 내에 투자가치가 높다고 보기도 어려운데, 2016.4.6. 매입한 후 2017.7.27. 교환시점까지 약 1년 3개월간 보유하면서 매입가 대비 56%의 양도차익이 발생하였다는 처분청의 판단을 전혀 납득할 수 없다. <표7> 쟁점토지 평가액 및 매매사례가액 비교 (단위: 원, ㎡)
(3) 처분청이 주장하는 쟁점주택의 거래가액OOO역시 기준시가OOO및 감정평가기관의 감정가액OOO과 비교하여 과대평가되었다. (가) 교환계약일(2017.7.25.) 이후 공시된 쟁점주택의 개별주택가격은 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점주택의 개별주택공시가격 (단위: ㎡, 원) (나) 청구법인이 2018.12.13. 2개의 감정평가기관에 의뢰(2017.7.25.기준)하여 회신 받은 쟁점2주택과 쟁점3주택의 감정가액은 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점주택의 감정평가 결과 (단위: 원) (다) 쟁점1주택의 경우 위 감정평가 받은 쟁점2주택과 건물의 구조와 면적이 흡사하므로 감정평가 받은 가액을 준용할 경우, 쟁점주택의 감정가액은 아래 <표10>과 같이 청구법인이 신고한 양도가액 OOO억원과 비슷한 OOO만원이다. <표10> 쟁점주택의 평균 감정평가액 (단위: ㎡, 원) (라) 쟁점주택은 신축된 다세대주택 단지(총 20여개 동) 내에 위치하고, 동일단지에 위치하여 2017.9.1. 매매된 인근주택(같은 리 45-18, 건물면적 322.9㎡)의 매매사례가액과 매매계약서별 단위당 매매가액은 아래 <표11>과 같다. <표11> 쟁점주택 유사 매매사례 및 매매계약서별 매매가액 (단위: 원) * 매매사례가액이 적용된 인근주택 매도자는 OOO이다. (마) 청구법인이 매매사례가로 제시한 주택은 OOO발주하여 건축공사하였지만 대금을 받지 못한 하도급 공사업자가 대물변제로 소유권을 이전받은 것인데 대출을 많이 받기 위해 매매가액을 상향하여 등기한 것으로 탐문되는바, 이러한 사정을 감안할 때 처분청이 주장하는 매매가액은 시세를 전혀 반영하지 못한 가액이다.
(4) 교환계약서①의 내용, 쟁점토지 및 쟁점주택의 시가를 고려할 때 청구법인의 주장이 상당히 입증되었음에도 불구하고, 처분청은 거액을 과세함으로써 쟁점주택을 취득한 후 현재 전혀 이익을 얻지 못하고 있는 청구법인을 더욱 어렵게 하였다.
(5) 설령 교환계약서①에 기재한 OOO억원을 쟁점토지의 양도가액으로 인정할 수 없다 하더라도, 시가가 불분명한 경우에 감정평가업자가 감정한 가액을 시가로 적용하도록 규정되어 있으므로 쟁점토지의 감정가액 OOO을 양도가액으로 보아야 한다.
(1) 청구법인은 쟁점주택 1개 동당 OOO만원의 대출이 필요한데 교환계약서①에 기재된 금액으로는 대출실행이 불가능하기 때문에 1개 동당 OOO만원과 OOO만원의 각 매매계약서를 추가로 작성하였고, 조사청이 OOO통하여 입수한 OOO만원의 매매계약서도 다른 매매계약서와 다르게 매수인이 OOO으로 기재되어 있는 것으로 보아 당초 교환거래를 추진했던 OOO가 대출을 목적으로 청구법인의 동의 없이 금융기관에 제출했던 것이라고 주장하나, (가) 교환계약서① 외의 다른 매매계약서가 대출을 많이 받기 위해 작성된 것이기 때문에 거짓된 계약서이고 교환계약서①이 진실된 계약서라는 것은 이해할 수 없는 논리이며, 또한 사인 간 계약에서 계약 당사자 간의 의견 조율없이 계약서에 날인만 하였다는 것은 사회 통념상 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라, 매매계약서상 매수인이 OOO이라고 기재되어 있다고 해서 매매가액 OOO만원의 계약서는 OOO가 청구법인의 동의 없이 금융기관에 제출하기 위해 작성한 계약서라는 청구주장은 납득하기 어렵다. (나) 청구법인은 교환계약서①은 쟁점주택의 면적에 따라 매매대금이 각각 다르고 복잡한 거래관계를 명확히 하기 위해 작성된 반면, 다른 매매계약서들은 기본적인 사항만 기재되어 있어 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하기 위한 다양한 조건의 내용을 담기에는 너무 어설픈 계약서로 단순히 금융대출을 위해 작성된 것이므로 매매금액이 OOO억원인 교환계약서①만이 실제계약서라고 주장하나, 청구법인이 거짓 계약 서라고 주장하는 매매계약서에도 소재지․지목․면적․구조․매매대금 ․계약금․중도금․잔금․잔금일자․계약일자․매도인․매수인 등 계약에 필요한 항목들은 모두 기재되어 있다고 할 것이며, 특약사항이 별도로 작성되어 있지 않기 때문에 교환계약서① 외의 매매계약서는 어설픈 거짓 계약서라는 청구주장은 납득할 수 없다.
(2) 처분청이 경정결정한 쟁점토지 양도가액 및 쟁점주택 양수가액이 과대평가되었다는 청구주장은 아래와 같은 점에서 타당하지 않다. (가) 쟁점주택 소재지의 토지 공시지가 변동내역을 보면 아래 <표12>와 같이 2017.7.24.(쟁점3주택 토지는 2017.6.16.) 임야에서 대지로 지목이 변경되었고, 거래일자가 2017.7.27.이므로 2017년 대비 2018년의 공시지가가 80% 이상 급등하였고, 거래당시 지목이 임야에서 대지로 변경되어 거래일 이후 쟁점주택 가격이 상승할 것이라는 것을 알 수 있었을 것이다. <표12> 쟁점주택 토지 공시지가 변동내역 (단위: 원/㎡) (나) 청구법인은 OOO대출 신청시 그 조합이 주식회사 OOO의뢰하여 평가받은 쟁점토지의 감정가액이 OOO이므로 처분청이 결정한 금액이 시세에 전혀 부합하지 않는다고 주장하나, 금융기관은 대출금 산정을 위해 감정평가를 하기 때문에 보수적으로 평가할 것이며 OOO이런 점이 반영된 금액으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구법인이 주장하는 교환거래금액OOO과 감정가액OOO의 차액이 OOO이고, 감정가액과 처분청이 결정한 금액OOO의 차액은 OOO이므로 보수적으로 감정평가한 점을 감안한다면 처분청의 처분금액이 시세에 전혀 부합하지 않는다고 볼 수 없다. (다) 청구법인은 쟁점토지와 비슷한 시기인 2017년 7월에 매매된 OOO의 매매사례를 들어 처분청이 경정결정한 양도가액이 과다하다고 주장하나, 그 토지가 쟁점토지에 인접한 지역이긴 하지만 큰 진입로가 없어 쟁점토지와 비교할 수 있는 유사한 매매사례가액이라고 볼 수 없고 아래 <표13>에서 보듯이 쟁점토지와는 공시지가에서도 많은 차이가 나는 것을 알 수 있으며, 청구주장대로 공시지가를 기준으로 ㎡당 금액을 조정하면 그 토지의 금액은 OOO으로서 청구주장OOO과 2배 이상 차이나는 것을 볼 수 있다. 따라서 처분청이 결정한 쟁점토지 양도가액이 시세에 전혀 부합하지 않는다는 청구주장은 납득하기 어렵다. <표13> 인접 토지 공시지가 비교 (단위: 원) (라) 청구법인은 OOO의 다가구주택 매매사례가액이 OOO으로부터 발주받아 공사한 후 공사대금을 받지 못하여 대물변제로 소유권을 이전받은 하도급 공사업자가 대출을 많이 받기 위해 매매가액을 부풀려 등기한 것으로 탐문된다고 주장하나, 매매사례가액OOO이 교환계약서①OOO보다 처분청의 처분금액OOO에 더 근접한 가액임에도 불구하고 그 이유가 매매사례가액이 대출을 위해서 거짓으로 가액을 높여 등기한 것이라는 근거없는 주장을 하고 있을 뿐만 아니라 제시한 매매사례가액이 실제 거래금액인지, 가액을 낮추거나 높인 금액인지 알 수도 없으므로 처분청이 시세를 전혀 반영 못한다는 청구주장은 타당하지 않다. (마) 쟁점1주택 및 쟁점2주택 소유자인 OOO는 쟁점1주택과 쟁점2주택을 각각 OOO에 양도한 것으로 종합소득세를 신고하였고, 쟁점3주택 소유자인 주식회사 OOO은 쟁점3주택을 양도하면서 OOO의 계산서를 발급하고 매출원가를 OOO으로 계상하여 2017사업연도 법인세를 신고하였다. 청구법인이 제시한 교환계약서①의 특약사항에는 주식회사 OOO양도금액이 OOO으로 기재되어 있는데, 청구주장 대로라면 주식회사 OOO보다 낮은 금액으로 양도하였고, 손실이 발생하였음에도 양도가액을 더 높여 법인세를 납부한 것이 되므로 이는 이치에 맞지 않으며 청구주장이 모순임을 알 수 있다. (바) 하나의 거래임에도 총 거래금액이 OOO인 서로 다른 계약서가 존재하고, 쟁점주택에 대하여 각 동별로 OOO등 여러 개의 계약서가 존재하는 점 등에 비추어 볼 때, 거래상대방이 관할세무서에 신고한 거래가액(각 동별 OOO)이 교환거래의 적정한 거래금액이고 그 근거가 되는 매매계약서가 객관적으로 신빙성이 있다고 할 것이다. 또한 종합소득세 및 법인세 신고시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성․제출한 바 있는 장부를 쉽사리 부인하도록 허용한다면 조세의 신고․납부체계의 근간에 문제가 될 것이다. 따라서 교환거래에 대하여 거래상대방이 거래금액을 관할세무서에 신고하고 그에 따른 관련 제세를 납부한 내역은 적정한 것으로 판단되므로 청구주장은 이유가 없다.
(1) 법인세법 제41조【자산의 취득가액】① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]
2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
(1) 청구법인이 OOO로부터 쟁점토지를 OOO에 취득하기로 2016.4.6. 계약하면서 계약금 OOO납부하였으나, 2017.7.27. 기준으로 1회차 중도금(2016.10.6. 납부기한)과 2회차 중도금(2017.4.6. 납부기한)을 모두 납부하지 못하여 OOO이 연체된 상황이었다.
(2) 2017.7.27. 쟁점토지 등기부상 소유권이 OOO으로 이전되었고, 등기원인은 ‘2016.4.6. 매매’, 거래가액은 OOO으로 기재되었다.
(3) 부동산등기부에 의하면, 2017.7.27. 쟁점1주택은 OOO에게, 쟁점2주택은 OOO에게, 쟁점3주택은 주식회사 OOO에게 각 소유권 이전되었고, 등기원인은 ‘2017.7.27. 매매’, 거래가액은 각 OOO이며, 소유권 취득자들은 같은 날 OOO에게 채권최고액 OOO억원의 근저당권을 각 설정하였다. (가) OOO쟁점1주택과 쟁점2주택의 양도가액을 각 OOO으로 하여 2017년 귀속 종합소득세의 신축판매업 수입금액을 신고하였고, 주식회사 OOO쟁점3주택의 양도가액을 OOO으로 하여 계산서를 발행하고 2017사업연도 법인세를 신고하였다. (나) 조사청은 쟁점주택과 쟁점토지 분양권을 교환거래로 판단하고, 전소유자들의 제세 신고서상 쟁점주택 양도가액 합계 OOO만원을 청구법인의 쟁점토지 분양권 양도가액으로 보아 이 건 과세처분을 하였다. 한편 조사청은 쟁점주택 등기부에 기재된 거래가액(총 OOO만원)과 전소유자들의 제세 신고서상 양도가액(총 OOO만원)이 서로 다른 이유에 대하여 조사하거나 확인한 바 없다.
(4) 청구법인이 제시한 교환계약서①은 2017.7.25. OOO이 작성하였고, 쟁점토지를 평당 OOO만원, 총 OOO억원으로 정하여 쟁점주택(쟁점1주택을 OOO쟁점2주택을 OOO쟁점3주택을 OOO으로 매매대금을 정함)과 교환하기로 하고, 2017.7.27. 법무사를 OOO의 사무실로 불러 소유권 이전등기 서류를 맞교환하는 것으로 기재되어 있다. 특약사항은 제13조까지 기재되어 있으나, 감정평가를 한다거나 거래시세에 대하여 조사하는 등 위 거래금액으로 정하게 된 경위는 기재되어 있지 않다.
(5) 청구법인은 이 건 심판청구 이후, 전소유자들이 쟁점주택 양도가액을 교환계약서①의 거래금액대로 줄여서 경정청구를 접수하였고 그에 따른 세무조사를 받고 있는 것으로 전해 들었다고 주장하나, 처분청은 전소유자들의 경정청구서가 접수되지 않았다는 의견이다.
(6) 주식회사 OOO의 의뢰에 따라 담보목적으로 2017.6.16. 감정평가를 실시하여 2017.6.15. 기준 쟁점토지의 가액을 OOO으로 감정평가하였다.
(7) 청구법인의 의뢰로 OOO2018.12.14. 소급 감정을 실시하여 2017.7.25. 기준 쟁점2주택을 OOO으로, 쟁점3주택을 OOO으로 각 감정평가하였다.
(8) 한편 청구법인은 이 사건 심리 중에 쟁점토지의 분양권 양도가액이 OOO억원이라는 사실을 입증하는 자료로 OOO가 쟁점토지를 OOO억원에 매매하였으나 이와 다른 OOO만원으로 신고하였다 하여 부과한 ‘과태료처분통지서’를 추가로 제출하였다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 교환계약서① 외에도 여러 건의 매매계약서가 존재하는 상황에서 그 계약서 중 전소유자들이 쟁점주택 양도가액으로 종합소득세․법인세 신고서에 기재한 것과 일치하는 매매계약서②의 거래가액 OOO을 정당한 교환거래가액으로 보아야 한다는 의견이나, 교환계약서①과 그에 따른 쟁점주택의 매매계약서에는 교환계약이라는 특약사항이 기재된 반면 매매계약서②에는 그런 표시가 없는 점, 매매계약서②에 잔금을 지급하는 것으로 기재되어 있으나 실제로 잔금을 수수한 사실은 확인되지 않는 점, 처분청이 교환거래에 따른 매매인 점은 인정하면서도 제시된 교환계약서①에 기재된 교환거래가액을 부인하였는바, 다른 내용의 교환계약서가 존재함을 달리 확인한 것도 아닌 점, 쟁점1주택과 쟁점3주택은 건물면적이 107.8㎡나 차이 나는데 교환계약서①에는 그 면적 차이가 거래가액에 반영되어 있는 반면 매매계약서②에는 모두 동일한 거래가액으로 기재되어 있어 신뢰하기 어려운 점, 청구법인이 여러 건의 매매계약서가 존재했던 이유가 대출을 많이 받기 위하여 거래금액을 부풀려 작성한 것이라고 주장하는데도 처분청이 전소유자들에 대하여는 사실 확인도 하지 않은 채 일방적으로 부인한 점, 청구법인이 소급하여 감정평가한 쟁점주택의 평가액이 교환계약서①과 유사한 점, 금융기관이 의뢰한 쟁점토지의 감정평가액도 매매계약서② 보다는 교환계약서①에 근접한 점, 교환계약서①이 작성되기 이전에 청구법인과 OOO사이에 쟁점토지의 분양권을 OOO억원에 매매한다는 계약서에 터를 잡아 OOO전소유자들에게 OOO억원을 현금지급하고, 전소유자들은 쟁점주택을 OOO등에게 소유권을 이전한 것(교환계약서①)을 보더라도 청구법인과 OOO사이의 쟁점토지의 분양권 거래가 교환거래라기보다는 OOO억원에 매매한 거래로 볼 수도 있는 점, 또한 OOO쟁점토지의 양도가액을 OOO억원으로 보고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 교환계약서①의 거래가액을 실지 교환거래가액이라고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택 전소유자들이 쟁점주택 양도가액으로 종합소득세 등의 신고서에 기재한 OOO을 쟁점토지의 교환거래가액으로 보아 청구법인에게 이 건 법인세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.