청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고, 처분청이 전소유자의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 경정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2005.9.2. 전 소유자인 정OOO(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득하여 2017.1.24. OOO원에 양도하면서 쟁점부동산의 취득가액을 환산하여 OOO원으로 하고, 쟁점부동산 중 건물은 보유기간 중 멸실하여 신축하였는바, 그에 소요된 비용 OOO원을 건물분 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 전소유자의 쟁점부동산 양도에 대한 과소신고 혐의를 조사하던 중, 청구인의 진술(전소유자로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득)을 확인한 후, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하여 2018.11.18. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 처분청이 실지취득가액이라고 주장하는 OOO원은 금융증빙 등 객관적․구체적 증빙 없이 청구인이 임의로 진술한 언급에 의한 것인바, 이는 세법상 인정되는 실지거래가액으로 볼 수가 없으므로 환산취득가액을 적용함이 타당하다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 공시지가는 OOO원으로 확인되는바, 공시지가가 통상 시가의 30～40% 많아야 60% 수준이고, 2005.12.26. OOO은 대출(담보) 목적으로 쟁점부동산을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 평가했었던 점까지 고려해보면, 처분청이 주장하는 OOO원을 정상적인 실거래가액으로 인정하기 어렵다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 실지취득하였다는 사실은 전소유자의 조사단계에서 청구인 스스로 수차례 직접 진술한 금액인바, 이제 와서 다른 주장을 하려면 그에 상당하는 객관적인 증빙 자료를 제시하여야 하나 청구인은 단순히 주장만 할 뿐이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고, 처분청이 경정한 쟁점부동산 전소유자의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 경정한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 당초 환산가액을 적용하여 신고한 쟁점부동산의 양도차익은 다음 <표1>과 같다. OOO

(2) 청구인은 처분청이 취득가액으로 경정한 OOO원은 실거래가액으로 부당하다며, 취득 당시인 2005년 공시지가와 당시 금융권 대출 목적으로 OOO이 감정평가한 가액을 다음 <표2>와 같이 제시하였다. OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실지취득가액의 확인이 어려워 신고할 수 없었는바, 자신이 신고한 환산취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 적용되어야 할 것으로 납세자 편의에 따라 적용될 수 없는 점, 쟁점부동산은 청구인이 오래 전에 교환 또는 자가건설 등으로 취득한 것이 아니라 2005.9.2. 전소유주로부터 거래를 통하여 직접 취득한 것인바, 실지취득가액을 확인할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점, 전소유주의 양도가액은 처분청이 조사를 통해 청구인의 진술을 받아 경정한 것으로, 양도자의 양도가액이 취득자의 취득가액이 됨은 당연한 점, 설령 처분청 조사 단계에서 청구인이 잘못 진술하여 OOO원이 아닌 진실한 실지취득가액이 별도로 존재한다면, 필요경비(실지취득가액 포함)는 그 기초 사실관계의 대부분이 청구인의 지배영역 안에 있는 것이어서 청구인이 주장하는 필요경비에 관한 증명책임은 청구인에게 부여하는 것이 타당(대법원 2013.4.11. 선고 2013두406 판결 등 다수, 같은 뜻임)하므로 청구인이 객관적인 증거를 제시하였어야 함에도 그러한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 세무조사를 통해 확인한 가액을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.