청구인이 ◇◇◇◇◇◇로부터 쟁점건물 시가보다 높은 가액을 지급받은 사유는 시장정비 사업 추진에 따른 기대이익이 반영된 것이어서 무상으로 이익을 분여받은 것으로 볼 수 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 거래가액전체를 청구인의 쟁점건물 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 ◇◇◇◇◇◇로부터 쟁점건물 시가보다 높은 가액을 지급받은 사유는 시장정비 사업 추진에 따른 기대이익이 반영된 것이어서 무상으로 이익을 분여받은 것으로 볼 수 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 거래가액전체를 청구인의 쟁점건물 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) OOO청구인에게 쟁점건물을 고가로 매수한 것은 향후 발생될 분양수익을 사전분여하기 위한 것으로 거래관행상 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. (가) 청구인은 OOO관련 부지를 매수하기 전부터 사업진행에 적극 협조해왔으나, OOO청구인 등의 동의자들(총 21명 중 20명)과 공동으로 사업을 시행하기보다 약 1조원으로 추정되는 분양사업의 초과수익을 독식하기 위해 공동사업약정 체결을 거부한 채, 시장정비사업구역 내 토지 중 98%에 해당하는 부지를 OOO에 매수하였고, 단독으로 시장정비사업자의 지위를 승계하기 위하여 청구인에게 민사소송을 제기하였으며, 이에 우여곡절을 겪은 청구인은 OOO소를 취하하기로 하여 부동산 매매계약을 체결하였다. 쟁점건물을 취득하지 아니하였다면 시장정비사업을 추진할 수 없어서 부득이 쟁점건물을 취득한 것이라면 거래관행상 정당한 사유가 있다고 할 수 있으나, OOO시장정비사업의 수익을 독점하기 위해 쟁점건물을 매입한 것이므로 거래관행상 정당한 사유에 해당하지 않고, 추후 예상되는 정비시장정비사업의 수익을 사전분여한 것으로 매매가액 속에는 사전분여이익이 포함되어 있는 것이다. (나) OOO취득한 OOO시장정비사업 동의자들을 모두 배제하고 1인 단독시장정비사업을 진행하고자 시장정비사업자 추천신청을 하였으나, 시장내 입정상인과 시장주위의 노점상 등의 퇴거 및 보상문제를 사유로 불허되었고, 이에 OOO청구인의 동생 OOO에게 사업시행자 허가변경추천의 걸림돌이 되는 문제를 해결해주는 조건으로 청구인과 동생 OOO명의로 되어 있는 건물 5채(한 채당 OOO억원에서 OOO억원)를 고액으로 매수하였다. OOO당초 단독으로 시장정비사업자가 되기 위하여 청구인의 형제자매 등 5인에게 건물철거와 인도소송을 제기하였다가 OOO주식회사 OOO체결한 합의서에 연대보증인으로 서명한 날(2016.4.6.)로부터 이틀 후인 2016.4.8. 청구인을 포함한 형제자매들 소유의 건물 5채를 매수한 것을 보면 쟁점건물의 매매대금에는 OOO대한 사무대행수수료 및 사전이익분여 성격의 금액이 포함되어 있는 것을 확인할 수 있다(OOO에게는 사무대행수수료로, 청구인 등에게는 시장정비사업 업무협조대가로 사전이익을 분여한 것임). (다) 처분청은 2016년 당시 OOO재개발예정지의 3.3㎡ 당 시가가 OOO정도이므로 쟁점건물의 시가도 건물의 연면적에 위 토지 ㎡당 가액을 곱하여 계산하였으나, 이는 토지의 가격이지 건물의 가격이 아니므로 쟁점건물의 시가를 잘못 계산하였다. 또한, 처분청은 청구인을 포함한 특수관계자 5인의 양도가액을 시가로 보았으나, 각 건물의 위치·구조·용도·면적·취득가액이 일치하지 아니하여 상이한 가치를 지니고 있음에도 일률적인 가액으로 거래한 가액을 시가라고 주장하는 오류를 범하고 있다.
(2) 설령 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다 하더라도 청구인이 기 신고·납부한 증여세액은 양도소득세의 기납부세액으로 공제한 후 가산세를 계산하여야 하고, 증여세 법정결정기한 경과 후 부과된 가산세는 처분청의 업무 해태로 부과된 금액이므로 이를 취소하여야 한다. (가) 국세의 과세주체는 정부조직법 제27조 제3항 에 의거 국세청인데, 청구인은 국세를 관할하는 국세청에 국세인 증여세를 신고·납부하였으므로 일단 국고에 납입된 금액인 증여세 납부세액을 국세인 양도소득세의 기납부세액으로 공제한 후 과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과하여야 한다(징세과-197, 2009.1.9.). (나) 상증세법 제68조 제1항, 제76조 제3항에 따르면 증여세 납세의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세표준과 세액을 신고하여야 하고, 과세과청은 증여세 과세표준 신고기한으로부터 3개월 이내에 과세표준 및 세액을 결정하여야 한다. 이와 같이 정부부과 결정 조세인 상증세법은 납세자에게 신고협력의무를 이행하도록 하여 과소신고·납부시에는 국세기본법에 규정된 가산세를 부과하면서 정작 과세관청은 상증세법상 규정되어 있는 법정결정기한을 지키지 아니하고 늦게 결정고지하여 아무런 책임이 없는 청구인에게만 무거운 가산세를 부담을 지우고 있다. 따라서 처분청이 증여세 법정결정기한을 지키지 아니하여 추가된 납부불성실가산세(증여세 법정결정기한 2016.10.31.부터 양도소득세 결정고지일까지의 납부불성실가산세)는 처분청의 귀책사유로 발생한 금액이므로 이를 면제하는 것이 타당하다.
(1) OOO청구인에게 이익을 분여할 의도가 없었고, 청구인은 쟁점건물을 특수관계가 없는 거래상대방에게 이른바 ‘알박기’를 통하여 고가로 양도하였으므로 상증세법 제35조 제2항에서 규정한 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다. (가) 청구인은 OOO에게 쟁점건물을 취득가액보다 높은 가격으로 양도한 것은 알박기에 의하여 쟁점건물의 가격이 높게 형성되었기 때문이지 OOO청구인에게 증여이익을 분여하려는 의도는 있었다고 보기 어렵다. 판례(서울행정법원 2014.8.13. 선고 2013구합25566 판결, 대법원 2013.8.23. 선고 2013두5081 판결 등)에서는 상증세법 제35조 제2항의 입법취지에 대해 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상이전하려는 의도가 있는 경우 증여에 해당하고, 합리적인 경제인 관점에서 거래가액이 비정상적이라고 볼 수 없는 객관적 사유가 있는 경우에는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있는 것으로 판시하고 있는바, 알 박기에 의한 양도는 상증세법 제35조 제2항 적용대상에 해당하지 않는다. (나) 2015년 8월 뉴스기사OOO에 따르면, OOO재개발 예정지의 3.3㎡ 당 시가가 OOO백만원 정도라고 보도되었는데, 기사를 근거로 2015년 8월 당시 쟁점건물의 시가를 산정하면 OOO백만원(162.17㎡ ÷ 3.3 × OOO만원)으로 계산된다.
(2) 청구인이 그릇된 판단에 따라 이 건 양도거래를 증여로 보아 증여세를 신고한 것을 청구인이 신고의무를 다한 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 없으므로 과소신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 조세심판원 선결정례(국심 2000중2817, 2001.1.27.)를 예로 들어 청구인이 증여세를 신고한 부분(증여세 OOO)은 양도소득세 계산시 가산세를 부과하지 않는 것이 타당하다고 주장하나, 위 선결정례는 종중토지를 양도하고 각 종중원이 양도소득세를 신고한 건에 대하여 과세관청(지방청)이 종중에게 양도소득세를 부과한 후 각 종중원이 분배받은 양도대금을 증여로 보아 증여세를 부과한 사건으로 종중원이 회신과 다른 방식에 의하여 증여세를 신고·납부하는 것은 현실적 어려움을 들어 가산세를 감면하도록 결정한 것이다. 위 심판례는 해당 종중의 질의에 대한 회신(재일 46014-711, 1998.4.24.)에 오류가 있어 과세관청(지방청)이 국세청에 재질의한 결과(재산 46014-277, 2000.3.7.) 당초 회신내용이 정정된 경우이나, 이 건은 청구인이 알박기에 의한 양도소득을 상증세법 제35조 제2항을 인용하여 증여세를 신고한 것으로 처분청의 귀책사유 없이 당초 청구인 스스로 그릇되게 판단한 부분에 대하여 가산세를 감면할 것을 주장하고 있어 그 사실관계가 다르다. (나) 이 건과 동일한 쟁점의 청구인의 형제자매들에 대한 심판결정례(조심 2018부4552 외 1건, 2019.2.12., 조심 2017중1037, 2017.5.31.)에서도 가산세를 감면하지 아니하고 기각 결정하였다.
① 쟁점건물의 양도가 상증세법 제35조 제2항에 따른 고가양도에 해당되는지 여부
② 신고·납부한 증여세 상당액을 양도소득세 기납부세액으로 공제하여 가산세를 계산하여야 하고, 증여세 법정결정기한 이후 부과된 납부불성실가산세는 취소하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 ｢법인세법｣ 제52조 제2항 에 따른 시가에 해당하여 그 법인의 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
2. 건물: 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다.
⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제1호 부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 "대금청산일"이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (4) 소득세법 제96조 【양도가액】③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 ｢상속세 및 증여세법｣ 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
(1) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 OOO 중 일부를 대지면적하는 건물로, 면적·구조는 1층 목조/세멘와즙 77.32㎡, 1층 목조 57.22㎡, 2층 목조 27.17㎡이고, 용도는 영업용이며, 2018.4.16. 철거가 완료된 것으로 나타난다.
(2) 처분청의 이 건 양도소득세 조사종결보고서(2018.10.10.)의 주요내용은 다음과 같다. (3) 처분청 및 청구인이 제시한 자료들을 통해 확인되는 OOO정비사업의 진행과정 및 OOO의 쟁점건물 매수 경위는 다음과 같다. (가) OOO사업추진계획 승인 및 지형도면(서울특별시고시 제2009-67호, 2009.2.19.)에 따르면, 사업시행 대표자는 OOO주 식회사이고, 시장정비구역의 위치, 면적 및 건축시설계획은 다음과 같다. <표2> 시장정비구역의 명칭·위치 및 면적 <표3> 건축시설계획 (나) 쟁점건물은 OOO내 부지에 위치해 있고, 쟁점건물의 대지는 OOO소유이다. (다) OOO2010.11.3. 개업한 주택·상가 신축판매회사로서, 청구인과는 비특수관계에 있으며, 2015년 경 서울특별시 동대문구에 위치한 OOO용지를 매입하면서 청량리 재개발사업을 시작하여 현재까지 진행하고 있다. (라) OOO2015.4.27.(소유권이전등기 2015.7.15.) 서울특별시 동대문구 용두동 재개발지역 일대 토지 및 지상 건물을 OOO에 일괄양수하였고(당시 토지의 개별공시지가 합계는 OOO인 것으로 나타남), 쟁점건물의 부수토지도 당시 일괄양수 대상에 포함되었으나, 쟁점건물은 제외되었다. 청구인뿐만 아니라 청구인의 형제자매 등도 쟁점건물과 인접한 곳에 건물을 소유하고 있었고, 그들이 소유한 건물도 일괄양수 대상에서 제외되었다. (마) OOO2015.10.22. 서울북부지방법원에 청구인과 형제자매들을 상대로 건물철거인도소송(2015가단140827 등)을 제기하였으나, OOO청구인 등의 합의로 2016.5.14. 소송을 취하한 것으로 나타난다. (바) 이에 따라 쟁점건물과 청구인의 형제자매 등이 소유한 건물은 인근토지 및 건물이 일괄양수된 후로부터 약 1년 후인 2016.4.8. OOO에게 양도되었고, 해당 건물의 양도내용은 다음과 같다. <표4> 청구인의 형제자매 등이 양도한 건물
(4) 그 밖에 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 매매계약서(2016.4.8.)에 의하면, 매도인은 청구인, 매수인은 OOO매매대금은 OOO억원인 것으로 나타난다. (나) 처분청은 2015년 8월 뉴스기사에 따르면 OOO인근 재배개발 예정지의 3.3㎡당 토지시가가 OOO 수준으로 보도된 바 있다는 의견이고, 청구인이 제시한 2018년 6월 뉴스 자료에도 “과거 이 지역의 분양가는 3.3㎡당 OOO만원대 수준이었지만, 약 5년만에 OOO만원대로 OOO만원 가량 상승하였다”는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 청구인의 동생 OOO이 사업시행자 변경추천의 걸림돌이 되는 문제를 해결해주는 조건으로 OOO청구인의 형제자매 등이 소유한 건물을 고액으로 매수하기로 한 것이라며 OOO주식회사 OOO 체결한 합의서를 제출하였는데, 해당 합의서에는 청구인의 동생인 OOO이 연대보증인 중 한명으로 기재되어 있고, 쟁점건물을 포함한 청구인 형제자매 등이 소유한 건물의 소유권을 OOO에게 이전하되, 본 합의와 별도의 매매계약을 체결하여 그에 따른 매매대금을 지급하며, OOO소를 취하한다는 내용도 포함되어 있다(OOO이 어떤 일을 하였는지, 그에 대한 대가로 쟁점건물 등을 매수하기로 한 것인지는 나타나지 아니함). <합의서, 2016.4.6.>
(5) 처분청은 청구인이 납부하여야 할 양도소득세(신고 및 납부불성실가산세 포함)에 기 신고납부한 증여세를 충당하였고, 환급가산금은 2018.11.30. 지급한 것으로 나타난다. <표5> 증여세 취소 및 양도소득세 경정 (단위: 천원)
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 OOO청구인에게 쟁점건물을 고가로 매수한 것은 향후 발생될 분양수익을 사전분여하기 위한 것으로 시가와 매매가액과의 차액은 청구인이 OOO로부터 증여받은 것으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물 매매가액에는 향후 동 정비사업 추진으로 얻게 될 개발이익이 반영된 것으로 이를 시가로 볼 수 있는 점, 설령 동 매매가액이 시가를 초과하는 것으로 본다하더라도 OOO청구인으로부터 쟁점건물을 양수한 이후 OOO사업시행자의 지위를 얻게 된 것으로 보이고, OOO시가보다 높은 가액으로 쟁점건물을 양수한 것은 시장정비사업 추진을 위한 불가피한 사정에 의한 것으로 보이는바, 이는 상증세법 제35조 제2항 규정의 거래의 관행상 정당한 사유로 볼 수 있는 점, 청구인이 OOO로부터 쟁점건물 시가보다 높은 가액을 지급받은 사유는 시장정비 사업 추진에 따른 기대이익이 반영된 것이어서 무상으로 이익을 분여받은 것으로 볼 수 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 거래가액 전체를 청구인의 쟁점건물 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2018부4552·2018서4555, 2019.2.12. 같은 뜻임). (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 기 신고․납부한 증여세를 양도소득세 기납부세액으로 공제한 후 가산세를 계산하여야 하고, 증여세의 법정결정기한 후 부과된 납부불성실가산세는 취소하여야 한다고 주장하나, 양도소득세와 증여세는 납세의무자, 과세요건 등을 서로 달리하는 것이므로 청구인이 증여세 신고·납부한 것을 양도소득세 신고·납부의무를 이행한 것으로 볼 수 없는 점, 청구인이 상증세법 제35조 제2항 규정에 따라 쟁점건물 시가와 대가와의 차액 등을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고한 것을 부인하고 쟁점건물 거래가액 전액을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세함에 있어, 청구인이 기 신고․납부한 증여세를 양도소득세의 기납부세액으로 공제하여 가산세를 계산하거나, 법정결정기한 초과분에 대해 가산세를 부과하지 아니한다는 명문의 규정이 없는 점, 청구인이 이 건 거래에 대해 증여로 판단하여 증여세를 납부하였다는 사정만으로 양도소득세를 과소신고ㆍ납부한 데 정당한 사유가 있는 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(대법원 2004.2.27. 선고 2001두8452 판결, 대법원 2016.12.15. 선고 2016두50853 판결, 조심 2018부4552·2018서4555, 2019.2.12., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다