쟁점계약서 등에 의한 가액을 쟁점지분의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인은 2016.7.26. OOO외 7필지(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 1/4 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 양도하고 2016.9.29. OOO세무서장에게 그 양도차익에 대한 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 소득세법제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액인 OOO(이하 “쟁점환산가액”이라 한다)으로 하여 양도차익 OOO 산출세액 OOO으로 하였다.
• 나. 청구인은 2018.6.19. ‘쟁점토지 중 교환으로 취득한 3개 필지를 제외한 5개 필지의 취득가액은 2005.3.2. 전소유자 OOO과 청구인 등이 작성한 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 등에 의하여 그 실지거래가액이 확인되므로 쟁점지분의 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 감액경정하여야 한다’는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2018.8.20. ‘쟁점계약서의 원본이나 대금지급과 관련한 직접적인 증빙이 없고 청구인이 제시한 증빙 등으로는 실지거래가액을 확인할 수 없다’고 보아 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.11. 이의신청을 거쳐, 2019.1.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액이 OOO억원인 사실은 쟁점계약서뿐만 아니라 쟁점토지 중 일부를 OOO에 수용당하고 2007년 10월경 그 양도소득세를 신고하면서 그 취득가액을 OOO억원에서 안분한 가액으로 산정하면서 쟁점토지의 취득대금 지급과 관련한 수표, 무통장 입금증 및 영수증 등을 제출하였는바, 이에 의하면 취득가액 OOO억원 중 OOO은 OOO발행 수표로 지급하였고 나머지 OOO중 OOO은 OOO무통장 입금증(2005.3.28.)으로, OOO현금으로 지급하였음을 제출하였다. 이에 관할세무서장이 이러한 신고에 대하여 현재까지 이를 부인하거나 달리 경정하지 아니하였음에도 쟁점지분의 취득가액을 실지거래가액으로 인정해 달라는 이 건 경정청구를 인정하고 아니한 처분청의 처분은 부당하다. 처분청은 청구인과 같이 쟁점토지를 취득하였던 나머지 공동매수인 3인이 쟁점토지의 대부분을 2016.7.26. 양도하고 그에 대한 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 환산가액으로 하였다는 의견이나, 청구인을 제외한 공동매수인들은 쟁점토지 지상에 빌딩을 신축하여 분양하였고 그 중 OOO은 그 취득가액을 실지거래가액으로 인정해줄 것을 OOO세무서장에게 요청하였고 OOO세무서장은 이를 인정하였다. 따라서, 이러한 상기의 사정에 비추어 쟁점계약서 원본이 없거나 쟁점토지의 취득대금으로 지급된 수표가 전소유자에게 지급되었다는 사실이 확인될 수 없다는 점 등이 있다고 하여도 쟁점토지의 취득가액이 OOO억원인 사실이 충분히 입증된다고 할 것이고, 조사권한을 가진 처분청이 전소유자, 공동매수인 및 금융기관을 조사를 한다면 이러한 사실이 충분히 입증될 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 신고하였다가 쟁점토지의 취득가액이 OOO억원이라 주장하면서 2005.3.2. 작성되었다는 쟁점계약서를 제출하였으나, 이는 원본이 아닌 사본으로 문서감정이 불가능하고 그 거래가액이 고액임에도 전소유자와 청구인을 포함한 공동매수인의 막도장이 간인으로 날인되었으며 기재된 공동매수인 중 OOO의 주민등록번호가 잘못 기재되어 있는 등 그 진실성을 신뢰하기 어렵다. 청구인은 쟁점토지의 취득대금 지급과 관련한 것이라 주장하면서 OOO지점에서 발행된 수표의 사본 등을 제시하고 있으나, 금융기관의 서류 보존기간 만료로 그 최종입금처의 확인이 불가능하여 동 금원이 전소유자에게 지급된 것인지 확인되지 않고, 이 중 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 직접 인출한 수표를 찾을 수 없으며 이와 관련한 통장 입출금 내역 등도 확인되지 않고, 청구인이 제시한 사인간의 확인서 등은 청구주장을 입증할만한 객관적 증빙서류가 될 수 없다. 따라서, 상기의 사정에 비추어 쟁점계약서는 그 진위 여부를 확인할 수 없고 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다는 수표 등으로는 쟁점토지의 실지거래가액을 확인하기 어렵다고 보이므로 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점계약서 등에 의한 가액을 쟁점지분의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 공동매수인인 OOO과 함께 2005.3.2. 전소유자 OOO으로부터 쟁점토지의 각 1/4 지분을 공동취득하였다가 청구인이 소유한 쟁점지분을 공동매수인에게 양도하였고, 2016.9.29. 쟁점지분의 양도차익에 대한 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 쟁점환산가액으로 하였다. 청구인은 2018.6.19. ‘쟁점토지 중 교환으로 취득한 3개 필지를 제외한 5개 필지의 취득가액을 실지거래가액으로 산정하여야 한다’는 내용의 이 건 경정청구를 제기한바, 쟁점토지 각 필지별 당초 신고와 경정청구내역은 아래 <표1>와 같다. <표1> 쟁점토지의 당초 신고시와 경정청구시 취득가액 (단위: ㎡, 천원)

(2) 청구인은 경정청구시 그 증빙서류로 사본인 쟁점계약서, 자필경위서 및 OOO의 대출관련 부속서류 등을 제출한바, 이 중 사본인 쟁점계약서는 <별지>와 같고, OOO의 대출관련 부속서류인 대출거래 약정서와 대출계좌 거래내역은 2005.3.25. OOO에 접수된 것으로, 대출신청 금액은 OOO억원이고, 등기부등본에 의하면 2005.3.28. 쟁점토지의 소유권 이전등기 경료와 함께 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 OOO천만원의 근저당권이 설정된 것이 확인되며, 공동매수인 중 OOO은 배우자 OOO를 채무자로 채권최고액 OOO나머지 OOO은 본인을 채무자로 각각 채권최고액 OOO의 근저당을 설정하였다. 청구인은 이 건 처분에 대한 이의신청시 상기 경정청구시 제출한 증빙 이외에도 OOO지점에서 2005.3.28. 발행된 OOO억원 수표 사본 11매와 OOO천만원 수표 사본 1매, OOO지점에서 2005.3.28. 발행된 OOO억원 수표 사본 4매, OOO억원 수표 사본 1매, OOO수표 사본 1매 및 OOO수표 사본 1매를 제출하였는바 그 내역은 아래 <표2>과 같다. <표2> 청구인이 제출한 쟁점토지 취득대금으로 제시한 수표 사본 청구인은 심판청구시 쟁점지분에 대한 증빙자료로서 제출한 것을 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인이 제출한 쟁점지분의 증빙 청구인은 쟁점토지의 일부(379㎡)가 2007.7.9. OOO에 수용되자 그에 대한 양도소득세를 2007.10.10. 처분청에 신고한바, 그 취득가액의 산정시 쟁점토지의 전체 취득가액을 OOO억원으로 보고 이를 전체 면적으로 안분하여 실지거래가액을 산정하였고, 신고시 상기 <표2>의 수표사본, 2005.3.28. 청구인이 전 소유자 OOO의 자 OOO에게 OOO을 입금한 무통장 입금증, OOO의 거래사실확인서(2005.3.28. 작성된 것으로 매매대금 OOO억원으로 기재되어 있음) 및 OOO을 수령인으로 하고 ‘청구인 외 3인’에게 쟁점토지 매매대금 OOO억원을 영수하였다는 영수증을 제출하였다. 이에 대하여 처분청이 현재까지 그 취득가액에 대하여 세무조사하거나 경정결정한 사항은 없다.

(3) 처분청은 이의신청에 따른 심리과정에서 OOO지점에 상기 <표2>의 수표 사본에 대하여 확인한 결과, OOO지점에서 발행된 수표의 경우 OOO에서 OOO지점으로 송금된 금액에 대하여 수표가 발행된 것으로 확인되고, OOO지점에서 발행된 수표의 경우 OOO간 거래는 없으며, 최종 입금처를 확인하고자 하였으나, 관련서류의 보존기간 만료로 확인이 불가능하다는 회신을 받았다. 청구인이 쟁점지분의 취득자금 출처로 제시한 상기 <표3>과 관련하여, OOO은 청구인의 자부로 2005.3.28. OOO천만원이 출금된 내역만 확인되고, OOO의 확인서에는 청구인의 자 OOO에게 OOO억원을 차용해 주었다는 내용이 기재되어 있으나 동 확인서 외 대금지급 및 회수내역은 확인되지 않는다는 의견이다. 쟁점토지의 전 소유자 OOO은 2005.4.15. 쟁점토지의 양도가액을 기준시가 OOO백만원으로 관할세무서장에게 양도소득세 신고서를 제출한바, 처분청은 쟁점토지의 양도가액 확인을 위하여 전소유자 OOO에게 공문을 발송하여 OOO의 자녀와 유선으로 통화한바, OOO은 현재 고령으로 치매를 앓고 있고, OOO의 자녀는 쟁점토지의 매매에 관여하지 않아 내용을 알지 못하며 매매가액도 알 수 없다고 답변하였다. 또한, 처분청이 쟁점토지의 취득세와 등록세 납부내역을 OOO시장에게 확인한바, 관할기관의 문서 보존기간 만료로 검인계약서 등 쟁점토지 취득과 관련된 서류를 확인할 수 없고 2005년 5월 공동매수인 중 OOO이 쟁점토지의 총 취득가액을 OOO천만원으로하여 취득세 및 등록세를 신고․납부한 것이 지방세 납부내역에 의하여 확인된다는 의견이다.

(4) 쟁점토지의 공동매수인 OOO은 다른 공동매수인과 함께 쟁점토지 지상에 건물을 신축․분양한바, 그 양도소득세 산정시 인정한 취득가액과 관련하여 우리원에서 확인한바, OOO세무서에서 OOO의 2017년 귀속분 양도소득세에 대하여 결정․고지하면서 상기 <표1>의 수표 사본 등에 의하여 쟁점토지 취득가액을 OOO억원으로 보아 그 안분한 가액을 실지거래가액으로 산정한 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO억원으로 주장하면서 쟁점계약서, 수표 사본 등을 제시하고 있는바, 쟁점계약서는 사본이고 그 기재사항 중 공동매수인의 주민등록번호가 착오로 기재된 것으로 보이나, 청구인이 쟁점토지의 일부를 수용당하면서 2007.10.10. 제출한 양도소득세 신고서에 첨부된 쟁점토지의 거래가액이 OOO억원이라는 내용의 영수증과 전소유자 OOO의 거래사실확인서 등에 비추어 그 내용이 사실과 다른 것이라고 단정하기는 어렵다고 판단된다. 청구인이 쟁점토지의 취득대금을 지급한 것이라 주장하는 수표 사본 역시 그 최종입금처가 전소유자 OOO이라는 사실이 금융기관의 서류보존기간 경과로 명백하게 확인되지는 아니하나, 청구인이 OOO로부터 OOO억원을 대출 받은 사실과 다른 공동매수인 역시 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 OOO로부터 대출을 받은 사실이 확인되고 일부 수표의 경우 OOO에서 OOO으로 송금되었다가 수표로 발행된 점에 비추어 청구인이 제시한 수표는 쟁점토지의 취득대금으로 사용된 것으로 보인다. 또한, 청구인이 이 건 이전에 쟁점토지 중 일부를 수용당하면서 상기의 수표 사본 등을 제출하고 쟁점토지의 총 취득가액을 OOO억원으로 보아 안분한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나 현재까지 처분청은 이를 달리 경정한 사실이 없으며, 공동매수인 중 OOO역시 청구인과 같이 수표 사본 등을 제시하고 동일한 방식으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 신고하거나 결정을 받은 측면에 비추어 보아도 청구인 등이 쟁점토지를 OOO억원에 취득한 것으로 보고 청구인이 양도한 쟁점지분의 취득가액을 OOO으로 산정하여야 한다는 청구인의 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.