토지가 현물출자의 형식으로 청구외법인에 소유권이 이전되었으나 실질적인 양도가액은 매매계약서상 가액으로 보이고, 미회수채권이 회수불능 되었다고 보기 어려우므로 양도가액을 감액하기는 어려운 것으로 판단됨
토지가 현물출자의 형식으로 청구외법인에 소유권이 이전되었으나 실질적인 양도가액은 매매계약서상 가액으로 보이고, 미회수채권이 회수불능 되었다고 보기 어려우므로 양도가액을 감액하기는 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인과 OOO간에 작성된 부동산매매계약서는 OOO 등과 채무변제공정증서를 작성함으로서 자동으로 해지되었고, 이후 OOO등도 쟁점토지 관련 사업에서 퇴출되어 공정증서상의 채권·채무관계가 원인무효가 된 반면, 쟁점토지는 현물출자의 방식으로 소유권이 이전되었으므로 쟁점토지의 양도가액을 매매계약서상 가액인 OOO으로 보는 것은 부당하다. (가) 쟁점토지와 관련된 사건의 경과는 다음과 같다.
1. 청구인은 2013.7.25. OOO과 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약을 체결(양도가액 OOO)하고, 계약금OOO을 수령하였으나, OOO청구인에게 매매부동산의 잔금납부가 여의치 않음을 사유로 OOO를 소개하였고, OOO 등은 청구외법인을 설립하여 부동산을 개발하고자 하며, 쟁점토지를 개발사업에 제공하면 순차적으로 토지 대금을 지급하겠다고 하였다.
2. 이에 따라 2013.8.23. 청구외법인이 설립되었고, OOO대표이사(청구인도 공동대표이사임), OOO사내이사로 등기되었으며, 2013.10.31. 청구인은 청구외법인을 채무자로, OOO를 연대보증인으로 지정하여 쟁점토지의 잔금 OOO에 대해 채무변제 공정증서를 작성하였다.
3. 청구인은 2013.11.29. 공정증서에 따라 청구외법인과 현물출자계약서를 작성하고, 2014.2.17. 쟁점토지를 청구외법인에 소유권이전해 주었다.
4. 공정증서 작성 후 OOO등은 사무실 운영비용도 없이 쟁점토지를 제공받아 사업비를 조달하고, 당장 본인들 이득만 챙기려 하여 청구인은 공정증서를 취소하였고, 2014.2.14. OOO대표이사직에서, 2014.4.9. OOO모두 사내이사에서 사임함으로써 청구인과 OOO와의 토지대금에 대한 채권·채무관계가 전부 소멸되었다.
5. 이에 OOO청구인에게 쟁점토지가 청구외법인에 현물출자 되었으니 공동으로 개발하자고 제안하였고, OOO2014.2.14. 청구외법인의 공동대표이사로 취임하였으며, 이후 쟁점토지에 건축허가가 발급되고, 시행사로 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)이 결정되면서 2014.9.4. 개발시행사인 OOO으로 신탁을 원인으로 하여 소유권이 이전되었다.
6. 이후 쟁점토지에는 근린생활 5호 및 도시형생활주택 127호(이하 “OOO도시형생활주택”이라 한다)가 신축 준공되었으나, 건설공사의 하자 및 미분양 등을 원인으로 부동산 개발사업은 실패하였고, 청구외법인은 경영 압박을 견디지 못하고 고사 상태에 빠지게 되어 청구인은 2016.8.7. 청구외법인의 공동대표이사를 사임하였다.
7. 위와 같이 청구인과 OOO간에 작성된 부동산매매계약서는 OOO등과 공정증서를 작성함으로서 자동으로 해지되었고, OOO등이 쟁점토지 관련 사업에서 퇴출되어 공정증서상의 채권·채무관계도 원인무효가 된 반면, 쟁점토지는 청구외법인으로 현물출자되어 최종 소유권이 이전되었다. (나) 청구인이 OOO소유의 부동산에 근저당을 설정하고 이를 원인으로 경매신청을 한 사실이 있으나, 해당 부동산에는 1순위 근저당이 OOO에 달하여 1순위 채권자의 채권회수에도 문제가 있어 사실상 근저당권의 실익이 없었고, 쟁점토지와 관련된 사업이 잘못되고 있어 OOO을 압박하는 수단이었을 뿐이다. (다) 2013.7.25. 부동산 매매계약을 체결한 지 5년 6개월이나 지난 시점에서 청구인은 쟁점토지가 부동산매매이든 현물출자이든 양도대금을 전부 지급받지 못하여 소득은 고사하고 OOO손실이 발생한 상황이므로 처분청이 쟁점토지에 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
(2) 매매계약서상 양도가액이 청구외법인으로 승계되었다 하더라도 양도가액 중 일부OOO는 회수불능이 되었으므로 양도가액에서 차감하는 것이 타당하다. OOO도시형생활주택의 신탁시행사인 OOO신탁사업의 정산 및 민원해소를 위해 분양 및 대출을 통해 차입할 수 있는 자금보다 신탁회사의 차입금 상환, 시공사의 공사비, 기타 권리제한사항 해소 등에 소요될 비용이 훨씬 크므로 청구외법인에 지급할 개발이익은 전혀 없고, 수익권 질권 설정자인 청구인의 배우자 OOO에게 지급할 금액도 전혀 없음이 OOO작성한 ‘정상 및 민원해소방안’ 및 ‘신탁사업 정산합의서(안)’을 통해 확인된다. 청구인은 쟁점토지에 대한 양도가액으로 당초 OOO과의 계약금을 포함하여 현재까지 OOO을 수령하였고, 그 외 금액은 위와 같이 회수불능이 되어 장래에 소득의 실현가능성이 없게 된 것이 명백하므로 양도가액을 OOO으로 보아야 한다(대법원 2010.1.14. 선고 2009두11874 판결).
(1) 쟁점토지는 현물출자의 형식으로 청구외법인에 소유권이 이전되었으나, 실질적 양도가액은 OOO이다. 소득세법 제96조 제1항 에 따르면 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액인바, 청구인은 당초 OOO과 쟁점토지를 OOO에 매매하는 계약서를 작성하였고, 이후 토지대금지급약정서 및 채무변제계약공정증서를 작성하면서 청구외법인에 쟁점토지를 현물출자하는 조건으로 매매계약서의 매매대금을 그대로 승계한 점, 처분청이 청구인을 청구외법인의 제2차 납세의무자로 지정한 것에 대하여 청구인이 주주무효확인의 소송을 진행하는 과정에서 청구인은 청구외법인의 대표이사로 등재되어 있었으나 토지대금의 회수에만 목적이 있었고, 청구외법인의 업무는 일체 관여한 사실이 없었다는 주장을 하였고, 청구인의 청구외법인의 주주명부에 등재한 행위가 무효임을 확인한다고 결정된 점, 청구인은 OOO소유의 토지에 근저당권을 설정하였고, 매매대금 잔금을 지급하지 않는다며 2회에 걸쳐 부동산 임의경매를 신청하였던 점 등을 종합하여 보면 쟁점토지는 현물출자의 형식으로 청구외법인에 소유권이 이전되었으나 실질적 양도가액은 OOO으로 판단되는바, 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 쟁점토지의 양도가액에서 미회수된 금액이 회수불가능하다는 청구주장은 신빙성이 없다. 청구인이 제시한 ‘정상 및 민원해소방안’과 ‘신탁사업정산합의서(안)’은 OOO에서 작성한 서류로 채권·채무자 사이에 합의날인한 서류가 아닌 합의안으로 확정된 서류가 아닌 점, 토지대금지급약정서 및 채무변제공정증서에서 OOO연대보증인으로 되어 있는데 이들에 대한 지급능력에 대한 자료가 없는 점, OOO소유의 부동산에 근저당이 설정되어 있고, 임의 경매 당시 감정가액이 1순위 채권 이상으로 나타나는 점 등을 종합하면 청구인의 미회수 채권이 객관적으로 회수불가능한 채권으로 확정되었다고 볼 수 없으며, 쟁점토지의 양도가액에서 미회수된 금액을 회수불가능한 채권으로 양도가액을 재경정해야 한다는 청구주장은 신빙성이 없다.
① 쟁점토지의 양도가액이 매매계약서상 가액인 OOO인지 현물출자가액인 OOO인지 여부
② 양도가액 중 일부금액을 회수불가능한 채권으로 보아 양도가액을 경정해 달라는 청구주장의 당부
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(1) 쟁점토지의 양도와 관련한 사건의 경과는 다음과 같다. <표1> 사건의 경과 (가) 청구인과 OOO2013.7.25. 작성한 부동산매매계약서에는 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 OOO양도하고, 계약금 OOO2013.7.10. 수령, 잔금 OOO2014.1.10. 수령하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구외법인의 등기사항전부증명서에 의하면 청구외법인은 2013.8.7. 설립되었고, 청구인은 공동대표로 취임(취임일은 나타나지 않음)하였다가 2016.8.7. 퇴임하였으며, OOO청구인과 공동 대표이사로 되어 있다가 2014.2.14. 사임하였고, 같은 날 OOO취임한 것으로 등재되어 있다. 또한 국세통합전산망에 나타나는 2014년 청구외법인의 주주현황은 <표2>와 같다. <표2> 2014년 청구외법인의 주주현황 (단위: 주, %) (다) 청구인과 청구외법인이 2013.10.30. 작성한 토지대금지급약정서에는 채권자는 청구인, 채무자는 청구외법인, 연대보증인으로 OOO기재되어 있고, 약정금액은 OOO으로 기재되어 있으며, 주요 기재사항은 다음과 같다. <토지대금지급약정서, 2013.10.30.> (라) 2013.10.31. 작성된 채무변제계약공정증서에 의하면, “채무자 청구외법인은 채권자 청구인에 대하여 토지대금지급약정서에 기재된 약정에 의하여 약정금 OOO채무부담을 승인하고, 다음 각 조항에 따라 변제할 것을 청약하고 채권자는 이를 승낙하였다”는 내용이 기재되어 있고, 채권자의 대리인으로 OOO(청구인의 배우자), 채무자 및 연대보증인의 대리인으로 OOO서명날인한 것으로 나타난다. (마) 청구인과 청구외법인이 2013.11.29. 작성한 현물출자계약서의 내용은 다음과 같고, 주식회사 OOO평가법인이 작성한 쟁점토지의 감정평가표에는 기준시점은 2013.8.14.이고, 감정평가액은 OOO으로 기재되어 있다. <현물출자계약서, 2013.11.29.> (바) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 2013.11.29. 현물출자를 등기원인으로 하여 2014.2.17. 청구외법인으로 소유권이 이전된 것으로 나타난다.
(2) OOO소유의 부동산에 대해 청구인이 근저당권을 설정한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 현재까지 <표3>과 같이 OOO을 수령하였다고 주장한다. <표3> 양도대금 수령내역 (단위: 원) (나) 청구인은 2014.7.21. OOO쟁점토지의 양도대금의 미지급 금원에 대해 다음과 같은 차용증을 작성한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 2014.9.1. 근저당권을 설정한 OOO소유의 부동산 내용은 <표4>와 같고, 채권최고액은 OOO이다. <표4> 근저당권 설정 내용 (라) 청구인은 OOO소유의 부동산에 대해 2회의 경매신청을 하였다가 취하하였으며, 경매신청의 주요내용은 다음과 같다. <표5> 부동산 경매신청 내역 (마) 경매신청시 제출한 신청서의 내용은 다음과 같다. (바) 1차 부동산 임의경매 진행중 2015.9.15. 청구인과 OOO경매취하서를 제출하기로 하는 합의서를 작성하였는데, 해당 합의서에는 2019.9.30.까지 경매신청 및 진행에 따른 비용 OOO을 청구인에게 지급하고, 청구인의 채권금액의 상환일을 OOO도시형생활주택의 정산시점인까지 유예하기로 하며, 청구인은 OOO으로부터 OOO입금될 시 경매 취하서를 제출하기로 기재되어 있다.
(3) 청구인은 2017.6.29. 청구외법인의 체납액 OOO대하여 제2차납세의무자로 지정되었으나, 2017.7.28. 주주지위무효확인의 소를 제기하여 2017.8.21. 청주지방법원으로부터 화해권고결정을 받았고, 2017.9.17. 제2차납세의무자 지정이 취소되었다. (가) 2017.7.28. 청구인이 제출한 소장의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 주주지위무효확인 소송에서 제출된 청구외법인의 답변서의 주요 내용은 다음과 같다. (다) 청주지방법원의 주주지위무효확인 사건의 화해권고결정(청주지방법원 2017.8.21.자 2017가합202354 결정)의 주요 결정내용은 다음과 같다.
(4) 그 밖에 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 수령한 금액은 OOO이고, 그 외 잔금은 회수불가능한 채권이라고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다. (가) OOO작성하였다는 ‘정산 및 민원해소 방안’ 및 ‘신탁사업 정산합의서(안)’(작성일은 기재되어 있지 아니함)의 일부 내용은 다음과 같다. <정산 및 민원해소 방안> <신탁사업 정산합의서(안)> (나) OOO소유의 부동산에 설정된 근저당권의 내역은 <표6>과 같다. <표6> OOO소유 부동산에 설정된 근저당권 현황 (단위: 원) (다) 처분청이 제출한 OOO소유의 부동산의 임의경매와 관련하여 공고된 부동산의 감정가액은 2015년 당시(2015타경4023) OOO2017년 당시(2017타경3437) OOO것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 OOO체결한 매매계약 및 OOO등과의 공정증서상의 채권·채무관계는 해지 또는 원인무효가 되었고, 쟁점토지가 청구외법인에게 현물출자의 방식으로 소유권이 이전되었으므로 매매계약서상 양도가액인 OOO양도가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인과 OOO2013.7.25. 체결한 매매계약서에 쟁점토지의 양도가액이 OOO으로 기재되어 있고, 2013.10.30., 2013.10.31. 작성된 토지대금지급약정서 및 채무변제계약공정증서에는 쟁점토지를 청구외법인에 현물출자하되, 양도대금으로 계약금 OOO을 제외한 OOO추가로 지급하기로 약정한 것으로 나타나며, 이후 토지대금지급약정이 해제된 것으로 볼 만한 정황이 없는 점, 청구인은 현물출자 이후 총 OOO상당을 수령한 것으로 나타나고, 2014.7.21. OOO미지급한 쟁점토지 양도대금 OOO대한 차용증을 작성하였으며, 청구채권을 OOO으로 하여 OOO소유의 부동산에 두 차례 경매를 신청하였던 점, 청구인이 주주지위무효 확인의 소를 제기하면서 2017.7.28. 제출한 소장에 의하면, 청구인은 청구외법인의 실소유자이자 대표이사인 OOO에게 쟁점토지를 OOO에 양도하고 계약금 OOO수령하였다가, 쟁점토지의 소유권을 청구외법인으로 이전하고 청구외법인으로부터 잔대금 OOO지급받기로 하면서, 그 담보의 목적을 위해 형식상 현물출자의 방식으로 주주에 등재되었다고 주장하였던 점, 청주지방법원에서 청구인의 주주지위무효확인의 소에 대해 청구인이 청구외법인의 주주 지위에 있지 아니함을 확인한다며 화해권고결정(청주지방법원 2017.8.12.자 2017가합202354 결정)을 한 점 등에 비추어 쟁점토지가 현물출자의 형식으로 청구외법인에 소유권이 이전되었으나 실질적인 양도가액은 OOO으로 보이는바 처분청이 쟁점토지의 실질 양도가액을 OOO으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리의무확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된다 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고, 이때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 할 것이다(대법원 2002.10.25. 선고 2001두1536 판결 참조). 청구인이 제출한 ‘정산 및 민원해소방안’, ‘신탁사업 정산합의서(안)’에 의하면, 청구인은 신탁사업 정산과정에서 신탁사의 차입금, 시공사의 공사비, 기타민원해결비 등이 지급되고 난 후, 후순위로 미회수채권에 상당하는 수익금을 회수할 수 있을 것이라는 사실은 확인되나, 해당 자료의 작성 이후 잔여호수 등이 분양되거나 대출이 실행되어 실제 정산된 내용을 확인할 자료가 없는 점, OOO쟁점토지 소유권이전 후 양도대금 중 미지급금 OOO에 대해 차용증을 작성하였고, 청구인이 근저당권을 설정한 OOO소유의 부동산은 2017년 경매 당시 감정가액이 OOO으로 1순위 채권자의 채권설정액OOO을 상회하고 있는 점, 그 외 토지대금지급약정서상 쟁점토지 양도대금의 채무자인 청구외법인이나 연대보증인인 OOO등으로부터 채권을 회수하기 불가능하다는 사실을 객관적으로 확인할 사정도 없는 점 등에 비추어 미회수채권이 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 보기 어려우므로 양도가액을 감액해 달라는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.