청구인이 제출한 증빙에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 확인하기 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 환산취득가액으로 쟁점건물의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
청구인이 제출한 증빙에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 확인하기 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 환산취득가액으로 쟁점건물의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2005.11.21. 쟁점토지를 OOO억원에 매매로 취득한 후 2006.4.27. 쟁점건물을 신축하였고 이후에도 증축하였으며 그 건축비 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점건물 공사비 내역 (단위: 원) (가) 주된 공사업체인 OOO은 2005년 1월부터 2006년 2월까지 쟁점건물을 신축 및 증축하였으며, 그 공사대금 OOO<표1>의 1～11번까지와 같이 지급하고 각 거래명세표 및 입금표를 받았다. OOO에 2006.2.23.부터 2006.9.28.까지 4회 OOO입금된 것이 나타나며, 쟁점건물 신축 당시 건축비 지급 메모장을 보면 ‘강사장’에게 2005.12.22. OOO2006.1.3. OOO2006.1.6. OOO2006.2.23. OOO등의 메모가 있다. (나) 전기공사업체인 OOO쟁점건물 전기공사를 하였고, 그 공사대금 OOO<표1>의 12～15번까지와 같이 지급하고 각 견적서 및 입금표를 받았다. (다) 처분청은 <표1> 중 부동산 중개수수료 OOO(20번)과 농지조성비 OOO(24번)만 필요경비로 인정하였다.
(2) 청구인은 2004.3.10.부터 2009.10.14.까지 쟁점건물 신축공사와 관련하여 OOO이하 “쟁점1계좌”라 한다)에서 현금 및 수표로 OOO인출하여 지급하였다. (가) 처분청은 위 인출금액이 청구인 개인 사업장의 매입금액으로 사용된 것이라고 추측하나, 쟁점1계좌에 다른 출금 내역도 다수 존재하는바, 위 언급한 출금액은 쟁점건물 신축공사에 사용한 것이 분명하다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하기도 전에 공사비를 지출한 점에서 현실성이 없다고 주장하나, 일반적으로 토지 소유권을 등기이전 받기 전이라도 토지 소유자의 동의를 얻어 공사를 먼저 진행하는 경우는 많이 있다.
(3) 청구인은 2005.3.15.부터 2009.12.30.까지 OOO이하 “쟁점2계좌”라 한다)에서 현금 및 수표로 OOO인출하여 공사대금으로 지급하였다.
(4) 2005년 당시 관행상 공사대금을 현금 및 수표로 지급하였으나, 위성사진으로도 신축 및 증축이 있었음이 확인되고 설계도면을 보면 양도소득세 신고서상의 건축비용 이상이 발생하였음을 확인할 수 있다. 또한 쟁점건물 공사업체인 OOO확인서, 계약서, 입금표, 거래명세서 등의 증빙이 존재하며, 청구인 계좌에서 공사비 관련 출금내역과 OOO아들) 계좌로 공사비가 입금된 내역을 확인할 수 있다. 따라서 당초 신고한 쟁점건물 공사비용 OOO취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 당초 신고한 쟁점건물의 취득가액이 신축공사 등에 실제 지출된 금액이라고 주장하나, 청구인이나 거래상대방은 쟁점건물 공사와 관련한 부가가치세를 신고하거나 세금계산서를 수수한 사실이 전혀 없고, 청구인의 계좌에서 출금된 금액이 쟁점건물 공사에 사용되었는지 객관적으로 확인할 수 없으므로 청구인이 주장하는 공사대금을 취득가액으로 인정하기 어렵다. (가) 청구인이 현금 및 수표로 출금하여 공사비로 지급하였다고 주장하는 기간 동안 청구인은 OOO운영하고 있었고, 아래 <표2>와 같이 부가가치세 신고서의 매입금액에 비추어 볼 때 그 출금액은 청구인의 사업장 매입에 사용되었을 것으로 보여지고 쟁점건물 공사대금으로 전액 사용되었다는 주장을 신뢰하기 어렵다. <표2> 청구인의 사업장 매출 및 매입금액 (단위: 천원) (나) 청구인은 쟁점1계좌에서 OOO출금하여 공사대금으로 지급하였다고 주장하나, 쟁점토지를 취득(2005.11.21.)하기도 전에 그 지상에 건물을 신축하기 위해 공사업체에게 OOO지급하였다는 주장은 전혀 현실성이 없다.
(2) 청구인이 제출한 쟁점건물 공사 관련 증빙은 입금표․거래명세서․계약서인데, 그 서류들은 법적증빙이 아닌 사인 간에 임의로 작성할 수 있는 것이며 객관적으로 인정할 만한 증빙에 해당하지 않는다. (가) 쟁점건물의 공사와 관련하여 주된 공사 거래처인 OOO아래 <표3>과 같이 공사일 이전 이미 사업을 폐업한 자이며, 과거 사용하던 사업자등록번호가 기재된 서류를 증빙으로 인정하기 어렵다. <표3> 거래처 OOO사업 이력 (나) 전기공사 업체인 OOO현재 OOO대표로 재직중이며, 2003.4.16. 개업하여 2010.11.25. 폐업한 OOO에서 2006.12.22.～2008.7.22. 기간 동안 대표였던 것으로 확인되는 바, 청구인이 제출한 견적서 및 입금표 등에 기재된 시점에 OOO사업자등록한 이력이 없다. (다) 청구인은 연도별 위성사진을 제출하며 쟁점건물을 매년 개․보수하였다고 주장하나, 처분청은 쟁점건물 공사 자체를 부인한 것이 아니라 청구인이 제출한 증빙만으로 쟁점건물의 실제 공사비용을 확인할 수 없어 법령에 따라 환산가액으로 취득가액을 산정한 것이다. (라) 청구인은 쟁점건물을 사업장으로 사용하였음에도 그 신축공사 비용을 부가가치세 매입세액으로 공제받은 적도 없고, 사업소득금액 계산에 있어 쟁점건물 감가상각비를 계상한 바도 없어 쟁점건물 공사와 관련하여 구체적인 공사 금액을 확인하기 어렵다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, × 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 또는 동항 제2호의 감정가액
(1) 쟁점토지 및 건물 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내용은 아래 <표4>와 같은바, <표4> 쟁점토지․건물 양도소득세 신고․결정 내역 (단위: 천원) 청구인은 1987.3.1.부터 OOO(수․배전반 제조업)를 운영한 사업자이며 2007.3.15. 쟁점건물로 사업장을 이전하였다. 2005년부터 2017.6.2. 폐업할 때까지 쟁점건물 공사와 관련하여 세금계산서를 수취한 바도 없고, 쟁점건물을 자산으로 재무상태표에 계상하거나 그 감가상각비를 필요경비로 계상한 바도 없다.
(2) 쟁점건물 신축 등 공사와 관련한 계약서 등은 다음과 같다. (가) 청구인과 OOO작성한(작성일자 없음) 건설공사 표준하도급계약서에 의하면, 쟁점건물 신축공사를 2005.1.5. 착공하여 2005.4.30. 준공하고, 계약금액 OOO에 공사계약을 한 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인과 OOO2005.12.7. 작성한 건설공사 표준하도급계약서에 의하면, 쟁점건물 신축공사를 2005.12.20. 착공하여 2006.2.20. 준공하고, 계약금액 OOO(계약금 OOO기성부분 월 2회)에 공사계약을 한 것으로 기재되어 있다. (다) OOO2018.3.5. 작성한 확인서에 의하면, OOO2005년 1월부터 2006년 2월까지 쟁점건물의 신축공사 및 증축공사, 가설건축물 공사를 하였고 공사대금은 계약금․중도금․잔금으로 공사가 진행될 때마다 수령하여 앞서 <표1>의 1번～11번까지 총 OOO지급받았다고 기재되어 있다. (라) 한편, 처분청의 전산자료에 의하면, OOO를 1993.8.1. 개업하여 1997.3.31. 폐업하였고, 위 OOO다른 사람이 운영하는 사업장이며 OOO과의 관계는 확인되지 않는다.
(3) OOO2018.3.5. 작성한 확인서에 의하면, OOO운영하는 OOO2005년 9월부터 2010년 1월까지 쟁점건물의 전기공사 및 추가 전기공사, 구좌분할 전기공사, 증축공사를 하였고, 공사시 청구인에게 견적서를 보내 청구인이 견적금액을 확인한 후 공사를 진행하였으며 공사대금은 공사 완료 후 청구인으로부터 <표1>의 12번～15번까지 총 OOO지급받았다고 기재되어 있다. 한편, 처분청의 전산자료에 의하면, OOO현재 OOO(2013.10.25. 개업)의 대표이며, 2006.12.22.부터 2008.7.22.까지 OOO(2003.4.16. 개업, 2010.11.25. 폐업)의 대표였고, 청구인이 제출한 견적서 및 입금표에 기재된 각 시점(2005.9.6., 2009.12.15., 2009.12.23., 2010.1.30.)에는 사업자등록 이력이 없다.
(4) 청구인이 쟁점1, 2계좌의 출금내역 중 쟁점건물 공사비로 지급하였다고 주장하는 출금내역은 아래 <표5>와 같은바, <표5> 청구인이 주장하는 쟁점건물 공사비 출금내역 (단위: 원) <표1>의 지급일자와 <표5>의 출금일자를 서로 비교하여, 일치하거나 유사한(출금일 후 10일 이내 지급된 것) 내역을 발췌하면 아래 <표6>과 같이 OOO이고 <표1>의 지급내역 중 나머지 금액 OOO은 출금내역과 일치하지 않는다. <표6> 청구인이 주장하는 공사비 지급일자와 계좌 출금일자 비교 (단위: 원)
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 거래상대방이 작성한 확인서와 입금표 등을 제출하였으므로 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 OOO에게 지급하였다고 주장하는 쟁점건물 신축․증축공사비 OOO에게 지급하였다고 주장하는 쟁점건물 전기공사비 OOO에 대하여, 당시 OOO사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인이 그들에게 공사대금을 지급하였는지 여부가 청구인의 계좌 거래내역에서 확인되지 않는 점, 청구인은 18년간 부가가치세 일반과세자로 제조업을 운영해 온 경험이 있는 사업자임에도 쟁점건물 신축공사비에 대하여 세금계산서를 수취하거나 거래대금을 거래상대방의 계좌로 송금하는 등의 객관적인 거래증빙을 남기지도 않은 채, 모두 현금으로만 출금하여 지급하였다는 주장을 신뢰하기 어려운 점 등을 고려하면 청구인이 제출한 증빙에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 확인하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 환산취득가액으로 쟁점건물의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.