쟁점아파트는 전체적인 구조 및 기능이 주거에 적합한 형태를 갖추고 있고, 그 용도나 구조의 변경이 이루어진 것으로 보기 어려우며, 언제든지 용도나 구조의 변경 없이 주거용으로 사용하거나 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점아파트를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점아파트는 전체적인 구조 및 기능이 주거에 적합한 형태를 갖추고 있고, 그 용도나 구조의 변경이 이루어진 것으로 보기 어려우며, 언제든지 용도나 구조의 변경 없이 주거용으로 사용하거나 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점아파트를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법상 ‘주택’의 정의를 살펴보면, ‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 규정하고 있다. 이 건은 종업원들이 특정회사의 일을 하기 위하여 거주하는 기숙사를 주택으로 볼 수 있는지 여부에 관한 것으로, 근로기준법에 의하면 ‘기숙사’란 다수의 근로자가 계속적으로 기거, 침식의 공동생활을 하는 시설을 말한다. 그 명칭에는 구애됨이 없어 근로자가 집단적으로 기거와 침식을 같이 하기 위한 시설이면 모두 기숙사로 보는 것이지 반드시 사업장 내 또는 그 부근에 있을 필요는 없으며, 근로자가 통근할 수 있는 거리이면 무방한 것으로 규정하고 있다. 따라 서 소득세법은 1세대 1주택의 양도로 인한 소득을 비과세 대상으로 규정하면서 1세대 1주택 해당 여부를 정함에 있어 상시 주거용으로 사용하지 아니하는 별장이 주택에 해당하는지 여부에 대하여는 아무런 규정을 하지 않고 있으므로 별장용으로 사용하는 아파트를 주택에서 제외한 것과 같이 종업원들이 사용하는 기숙사에 관하여도 아무런 규정을 하고 있지 않으므로 주택에서 제외하여야 한다(서울행정법원 2017.11.14. 선고 2016구단59181 판결 참조).
(2) 쟁점아파트는 각 호수별 면적이 39.52㎡로 주거용으로 사용하기에는 너무 작아서 배우자가 운영하는 OOO의 독신자들이 기숙사로 사용하고 있고, 건축 당시부터 OOO에 입주하는 기업의 청소년을 위한 임대아파트로 신축되었으며, 신축시 OOO가 기숙사로 활용하였는데, OOO는 청구인의 배우자인 김OOO 가 운영하는 업체의 전소유자가 운영하였고, 김OOO는 OOO로부터 공장과 기숙사를 일괄구입하였다. 따라서 쟁점아파트는 신축 이후 현재까지 한 번도 주거용으로 사용된 적이 없고, 시세 및 구조상 10채를 구분하여 매각하는 것은 현실적으로 불가능하며 특히, 10채 중 103호와 104호는 습기가 심하여 사람이 거주할 수 없는 상태이고, 쟁점아파트의 2018년 8월분 가스료 사용내역을 보더라도 월 사용액이 OOO원 정도인데, 이는 쟁점아파트가 기숙사로 사용되었음을 입증하는 것이다.
(3) 법원은 주택에 해당하는지 여부는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단하여야 한다고 판시(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결)하였다가 지방세법에서 ‘주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지’를 별장으로 규정하고 있어서, 건축물이 별장용 건축물에 해당하기 위하여는 그 건축물의 사실상의 현황에 의하여 별장용으로 사용하면 되는데 이 건 주택은 상시 거주하지 않은 것으로 판단되어 주택으로 볼 수 없다(서울행정법원 2017.11.14. 선고 2016구단59181 판결)고 판례를 변경하였다. 따라서 소득세법은 1세대 1주택의 양도로 인한 소득을 비과세 대상으로 규정하면서 1세대 1주택 해당 여부를 정함에 있어 상시 주거용으로 사용하지 않는 기숙사에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로 쟁점아파트는 주택에서 제외하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트가 호수별 면적이 작아서 독립된 주거형태로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점아파트의 각 호수별 면적은 39.25㎡로 주거용으로 사용하기에 충분한 침실 2개, 주방 겸 거실 1개, 욕실 1개의 구조로 배치되어 있는 11.87평 규모로 세대 구성원이 거주하기에 적합한 구조로 확인된다. 또한, 청구인은 쟁점아파트의 가격과 구조상 10채를 구분하여 매매하는 것이 현실적으로 불가능하다고 주장하나, 처분청이 해당 아파트의 부동산 거래내역을 확인한 바에 따르면, 2017년 1월부터 2018년 6월 동안 총 6건의 매매가 이루어진 것으로 조사되었고, 쟁점아파트가 소재한 아파트의 타호실의 거래여부를 국토교통부 실거래가공개시스템을 통하여 조회한 결과, 2015년 13건, 2016년 3건, 2017년 5건 및 2018년 5월 2건 등 최근 4년간 총 23건의 거래가 있었음이 확인되며, 아산시 염치읍 행정복지센터에 전입세대 열람을 요청하여 쟁점부동산 관련 주민등록 전·출입 내역을 조회한 바에 따르면, 2018.8.9. 현재 2인 이상 가족이 거주하는 호수는 515호 외 4세대가 존재하는 것을 확인하였다. 따라서 쟁점아파트가 주택으로 사용하지 못하고 거주하기에 적당한 면적이라고 볼 수 없다.
(2) 청구인은 1세대 1주택의 양도로 인한 소득을 비과세 대상으로 규정하면서 1세대 1주택 해당 여부를 정함에 있어 상시 주거용으로 사용하지 않는 별장을 주택으로 보지 않는다는 판례(서울행정법원 2017.11.14. 선고 2016구단59181 판결)를 인용하며 기숙사도 주택에서 제외되어야 한다고 주장하나, 해당 판례에서 적시한 주택에서 제외하는 별장은 지방세법에 따라 취득세를 중과기준세율인 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 과세한 것으로 이 경우 주택으로 보지 아니 하나 상시 주거용으로 사용하는 경우가 확인되는 경우에는 주택으로 본다는 것이지 상시 주거용이 아닌 타부동산에 대하여 주택으로 보지 않는다고 판시한 것이 아니다. 또한, 소득세법 제89조 에서 규정한 비과세는 양도차익이 발생하는 모든 양도소득에 대하여 과세하나, 제한적 열거주의에 의하여 1주택 소유자에 한하여 비과세한다는 취지이므로 기숙사가 비과세 대상에 규정되어 있지 않아 주택에 해당하지 않는다는 청구주장은 사실과 다르다.
(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이라 함은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.. (3) 건축법 시행령 제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표 1]과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목 이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 청구인은 양도부동산을 양도하고 청구인의 배우자인 김OOO가 소유한 쟁점아파트가 주택 수에서 제외되는 기숙사에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점아파트를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제 하여 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 하였다. OOO
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트 등기사항전부증명서에 의하면, 김OOO는 2011.7.26. 쟁점아파트를 OOO로부터 OOO원에 취득하여 소유권이전등기를 경료한 후 현재까지 보유하고 있고, 쟁점아파트는 103호, 104호부터 503호, 504호까지 총 10호로 각 호의 전용면적은 39.24㎡로 등재되어 있다. (나) 김OOO가 OOO을 본점소재지로 하는 OOO을 설립하여 2012.3.16. 개업하였음이 국세통합시스템(NTIS)에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점아파트를 위 업체 직원 들의 기숙사로 사용하였다는 주장이며 이에 대하여는 처분청도 다툼이 없는 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트의 호별 입주직원현황은 아래 <표2>와 같다. OOO (라) 쟁점아파트의 ‘건축물현황도’에 수록된 아래의 평면도를 살펴보면, 쟁점아파트 각 호는 침실 2개, 주방 겸 거실 1개 및 욕실 1개의 구조로 배치되어 있어서 독립된 주거가 가능한 것으로 보인다. (마) 국토교통부의 실거래가공개시스템에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 OOO아파트는 2015년 13건, 2016년 3건, 2017년 5건 및 2018년 5월까지 2건 등 최근 4년간 총 23건의 부동산 거래가 발생한 것으로 확인된다. (바) 처분청이 OOO에 전입세대 열람을 요청 하여 OOO아파트의 주민등록 전·출입 내역을 조회한 결과, 쟁점아파트의 경우 2011.7.26. 이후 현재까지 OOO에서 근무하는 박OOO의 전출입 내역은 확인되나, 나머지 8개호는 전․출입내역이 없는 것으로 나타나며, 아래 <표3>과 같이 2018.8.9. 현재 2인 이상 가족이 거주하는 호수는 108호 외 4호가 존재하는 것으로 나타난다. OOO (사) 그 밖에 처분청이 작성한 ‘현지확인조사서’에 의하면, 쟁점아파트와 OOO과의 거리는 9.9km로 자동차로 약 15분의 이동시간이 소요되는 것으로 조사되어 있다.
(3) 청구인은 쟁점아파트는 신축 이후 현재까지 한 번도 상시 주거 용으로 사용된 사실이 없고, 시세 및 구조상 10호를 구분하여 매매하는 것이 현실적으로 불가능한 등 사실상의 현황에 의하면 기숙사로 사용된 것이 명백하므로 주택 수에서 제외하여 양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당하다고 주장하며, 쟁점아파트의 2018년 10월분 ‘도시가스요금 청구서’를 제시하고 있는데, 월 사용료는 OOO원 사이의 금액으로 OOO이 부담하고 있는 것으로 나타난다.
(4) 반면, 처분청은 쟁점아파트가 실제로 기숙사로 사용되었다 하더라도 쟁점아파트는 각 호의 면적이 39.25㎡로 침실 2개, 주방 겸 거실 1개 및 욕실 1개의 구조로 배치되어 있어서 독립적으로 거주하기에 적합한 것으로 보이고, 쟁점아파트가 소재한 OOO 아파트는 2015년 13건, 2016년 3건, 2017년 5건 및 2018년 5월까지 2건 등 최근 4년간 총 23건의 거래가 발생한 점 등을 감안하면 쟁점아파트는 상시 주거에 적합한 주택에 해당하므로 양도부동산의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제함이 타당하다는 의견을 제시하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트가 기숙사로 사용된 것이 명백하므로 1세대 1주택 적용시 주택 수에서 제외하여야 한다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2018.7.12. 선고 2018두41051 판결 등 참조)인바, 쟁 점아파트는 각 호의 면적이 39.25㎡로 침실 2개, 주방 겸 거실 1개 및 욕실 1개의 구조로 설계되어 전체적인 구조 및 기능이 주거에 적합한 형태를 갖추고 있고, 그 용도나 구조의 변경이 이루어진 것으로 보기 어려우며, 쟁점아파트가 소재한 OOO아파트는 2015년 13건, 2016년 3건, 2017년 5건 및 2018년 5월까지 2건 등 최근 4년간 총 23건의 거래가 발생한 것으로 나타나는 등 언제든지 용도나 구조의 변경 없이 주거용으로 사용하거나 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 것으로 확인되는 점, 기숙사는 건축법상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 공동주택으로 분류되고, 동 법령에 의하면 기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것으로 규정되어 있으나, 쟁점아파트는 각 호별로 개별취사가 가능한 형태로 구분․사용되고 있는 점 등에 비추어 쟁점아파트를 주택에 해당하지 아니하는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점아파트를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.