제시된 인출내역상 금액이 실제로 전소유자에게 귀속된 쟁점토지의 매매대금인지 불분명한 점 등에 비추어 이 건은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것임 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 경정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
제시된 인출내역상 금액이 실제로 전소유자에게 귀속된 쟁점토지의 매매대금인지 불분명한 점 등에 비추어 이 건은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것임 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 경정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 아래와 같다. (가) 쟁점토지는 개발제한구역 내에 위치한 것으로, 이축권(개발제한구역 내에 건축허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리)이 없으면 외지인이 주택을 지을 수 없는 특수한 상황이었다. 쟁점토지는 OOO에서 직선거리 1㎞ 정도에 위치하고 있고, 취득 당시 OOO가 개발지로 예정되면서 부동산거래가 활발하였으며 쟁점토지가 소재한 OOO 일대에 행정타운이 들어선다는 정보가 있어서 주택을 신축하여 거주할 목적으로 쟁점토지를 취득하게 되었다. (나) 당초 전소유자인 OOO와 부동산매매계약을 체결하였으나 잔금(2004.6.28. 및 2004.8.18.)을 치르기 전인 2004.6.11. OOO가 갑자기 사망하였고, 그에 따라 그의 아들인 OOO에게 매매대금을 지급하게 되었는데, 당시 OOO은 계좌이체 대신 현금과 수표로 지불할 것을 요구하여 청구인은 그 요구에 따를 수밖에 없었다. 쟁점토지의 잔금청산 후 당초 쟁점건물의 건축주인 OOO 대신 청구인으로 명의변경을 하고자 하였으나 지방자치단체의 거부로 쟁점건물의 공사완공 후 OOO 명의로 소유권보존등기를 한 후 매매의 형식으로 쟁점건물의 소유권이전등기를 경료하였다.
(2) 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액은 대금지급증빙으로 확인되는 OOO원으로 하여야 한다. (가) 매매금액의 OOO 상당의 계약금 수수내역이 확인되지 않았고, 현금으로 인출되어 귀속의 확인이 안된다는 처분청의 의견은 쟁점거래에서 전소유자가 갑자기 사망하여 그 아들에게 매매대금을 지급하 게 된 이 건 거래의 특수성을 감안하지 않은 것이어서 타당하지 않다. 쟁점토지 전소유자인 OOO가 2004.6.11. 갑자기 사망하여 청구인은 그의 아들 OOO에게 매매대금을 지급해야 하였는데, 매도인의 사망이 확실히 예견되는 상황에서 매도인의 상속인들은 매매대금을 계좌이체가 아닌 현금으로 지급할 것을 종용하였고, 청구인은 그 당시 요구를 따를 수밖에 없었다. (나) 처분청은 청구법인이 지급한 대금의 귀속이 확인되지 않아 실지거래가액을 인정할 수 없다는 의견이나, 수표나 대체출금의 경우 민간인은 개인정보보호법 등의 제한으로 확인할 수 없음에도 귀속의 입증책임을 지우는 것은 불합리하다.
1. 청구인이 제시한 대금지급내역 중 2014.2.16. OOO 명의의 계좌에서 대체출금된 OOO원의 귀속자는 처분청이 확인할 수 있음에도 불구하고 그에 대한 조사를 하지 않고 대금지급의 귀속이 불분명하다고 하는 것은 부당하다.
2. 위 금액OOO이 쟁점토지의 환산가액 총액OOO보다 많아 쟁점토지의 실제 취득가액이 환산가액을 초과한다는 사실을 처분청은 무시하고 있다.
3. 처분청은 쟁점토지 취득 당시에 청구인의남편이 부동산을 다수 취득하였으므로 청구인 남편(OOO) 계좌의 인출액이 쟁점토지의 취득대금인지 불분명하다는 의견이나, OOO의 부동산 취득시기는 2004.2.12.이나, 쟁점토지 취득과 관련하여 OOO 계좌의 최초 인출시점은 2004.2.16.로 시기상 OOO의 부동산 취득 후이므로 청구인이 제시한 대금지급내역을 부인할 수 없다. (다) 청구인은 쟁점토지의 취득자금 마련을 위해, 보험 및 펀드 해약, 마이너스통장 인출 등을 하였고, 그 자금출처를 확인해 보면 쟁점토지의 취득자금을 실제 지출한 사실을 알 수 있다. (라) 쟁점토지 취득 당시 거래 OOO에서 쟁점토지를 청구인에게 소개하였고, 그 때 OOO 총 명이 관여하였는데, 청구인은 2018.2.20. OOO로부터 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라는 사실확인서를 받았다. 다만, OOO가 괜한 문제가 생길 것 같다고 하며 처분청에 제출하지 말 것을 요구하여 세무조사시 제출하지 않았고, 이의신청시에는 그 확인서를 찾지 못하여 제출하지 못하였다가 이의신청 기각 후 그 확인서를 찾게 되어 심판청구에서 제출하였다. 이 건 거래와 관련된 자가 그 거래가액을 확인하였으므로 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 인정하여야 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 등기사항전부증명서 등에 따른 쟁점토지 및 쟁점건물의 현황 및 청구인의 취득․양도 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권 변동내역
(2) 양도소득세 신고서 및 결의서에 따르면, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물 전체의 취득가액을 실지거래가액 OOO원으로 신고하면서 취득에 대한 매매계약서는 제출하지 아니한 채 총 가액을 각 자산별 취득 당시 기준시가로 안분하여 개별 자산의 양도차익을 산정하였고, 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 경정결의한 것으로 나타나고, 신고 및 경정내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정 내용
(3) 처분청의 조사종결보고서에는 아래의 내용이 나타난다. (가) 신고한 취득가액 OOO원에 대해 검토한바 취득 당시의 부동산매매계약서 제출이 없으며, 청구인은 쟁점토지 취득에 따른 실지거래가액은 OOO원이며, 기타 필요경비로 쟁점토지에 대한 자본적 지출과 건물신축에 따른 비용이 있음을 구두로 주장한다. (나) 청구인이 제출한 대금지급 내역은 아래 <표3>과 같고, 관습상 부동산 매매대금의 지급은 계약금, 중도금, 잔금 등 3회가 일반적인데 청구인은 총 7회에 걸쳐서 대금을 지급하였고, 계약금은 매매대금의 OOO를 약정하고 지급하는 것이 통상적인데 토지대금 OOO원의 OOO에 상당하는 대금의 수수가 보이지 않으며, 청구인은 농지를 취득하기 위해 매도인의 명의로 축사를 실제 건축한 것으로 추정되는데...(중략)...청구인 및 배우자(OOO)가 현금이나 수표로 출금한 금융거래 기록만으로는 청구인이 주장하는 취득가액에 대한 실지거래가액을 확인할 수 없다. <표3> 청구인이 세무조사시 제출한 대금지급 내역 (다) 한편, 청구인과 배우자가 재촌자경하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면의 요건은 충족하는 것으로 판단하였다.
(4) 처분청은 쟁점토지 취득 당시 청구인 배우자 OOO가 2004.2.12. OOO 소재 8필지의 토지를 취득하여 배우자 명의의 지급내역이 쟁점토지에 대한 것인지 불분명하다는 의견이고, 청구인은 OOO의 부동산 취득(2004.2.12.)이 쟁점토지 대금지급(2004.2.16.) 전이므로 OOO의 부동산 취득과 쟁점토지 대금지급은 별개라는 주장이다.
(5) 개별공시지가 변동내역을 보면, 쟁점토지의 개별공시지가가 청구인이 취득한 후 2008년까지 각 필지별로 약 3.1～6.2배 상승하였고, 그 이후에는 소폭 하락한 것으로 나타난다.
(6) 청구인이 제시한 입증자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 쟁점토지 매수대금으로 지급하였다며 제시한 금융거래내역 및 그에 대한 자금출처 제시내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인 제시 쟁점토지 매수대금 지급 및 자금출처 내역 (나) 청구인이 쟁점부동산 거래를 소개한 사람 중 1명이라며 제출한 OOO의 확인서에는 전소유자가 청구인에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하였고, 매매 당시 검인계약서로 등기이전하여 실제 계약서가 없다는 내용이 적혀 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 OOO원이므로 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 경정한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나, 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있어 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조)인바, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 하면서도 그에 대한 매매계약서나 영수증 등의 객관적 거래증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시한 매매대금 OOO원의 지급내역을 보면, OOO원은 청구인과 배우자 명의의 계좌에서 현금으로 출금되었고, 나머지 OOO원은 청구인의 배우자 계좌에서 2004.2.16. 대체지급되었으나 그 귀속이 밝혀지지 아니하였으므로 제시된 인출내역상 금액이 실제로 전소유자에게 귀속된 쟁점토지의 매매대금인지 불분명한 점 등에 비추어 볼 때, 이 건은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 경정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.