청구인의 배우자는 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대 사업자등록을 승계한 것에 불과한 점, 쟁점오피스텔을 관리하는 ooooo주식회사는 임차인에게 세금계산서를 발행하였고, 부가가치세를 제외한 금액만 청구인의 배우자에게 송금한 점, 사무실로 사용되고 있는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.
청구인의 배우자는 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대 사업자등록을 승계한 것에 불과한 점, 쟁점오피스텔을 관리하는 ooooo주식회사는 임차인에게 세금계산서를 발행하였고, 부가가치세를 제외한 금액만 청구인의 배우자에게 송금한 점, 사무실로 사용되고 있는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.
OOO 세무서장이 2019.5.17. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
(1) “주택”이란 주택법제2조 제1호에서 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다”고 규정하고 있고, 소득세법에서는 “건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단한다”고 규정하고 있으며, 건축법상 오피스텔은 주택이 아닌 일반업무시설로 분류하면서 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물”로 정의하고 있다. 국세청 해석사례에서는 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조․형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항(재산세과-485, 2009.10.16. 외 다수)이라고 하면서 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니한다(부동산납세과-1982, 2016.12.30. 외 다수)고 해석하고 있다.
(2) 쟁점오피스텔이 있는 건물은 총 13층으로 신축당시 2～8층은 상업용 오피스텔(114호)로 분양되어 2016년부터 오피스텔로 상업용 건물기준시가가 고시되고 있고, 9～13층은 도시형 생활주택 원룸형(29세대)으로 2015.9.30.부터 매년 공동주택 기준시가가 고시되고 있다. 쟁점오피스텔은 2층으로 공부상 용도는 오피스텔이고, 전용면적은 31.62㎡(9.5평)이다. 청구인의 배우자 OOO쟁점오피스텔을 취득한 이후 주식회사 OOO주식회사 OOO등에게 임대한 것으로 나타나고 양도아파트 양도당시에는 OOO에게 임대하였고, OOO충청영업본부 사무실(영업소장 OOO)로 사용하고 있다. 쟁점오피스텔은 화장실, 싱크대 등이 구비되어 있으나 환기가 되지 않아 취사는 곤란하고 2인용 책상, 컴퓨터, 팩스 등 사무기기가 대부분의 공간을 차지하여 약간의 휴게공간이 있는 1세대가 주거하기에는 부적합한 전형적인 오피스텔이다.
(3) 처분청은 쟁점오피스텔이 임대주택으로 등록되어 있어 주택으로 사용되고 있다는 의견이나, 전소유자가 임대주택으로 등록된 것을 승계한 것에 불과하고 청구인의 배우자 OOO2019.2.12. 실제 사무실로 임대하는 바와 같이 사업자등록을 과세로 정정하였다. 또한, 쟁점오피스텔을 관리하는 OOO양도아파트를 양도하기 이전부터 계속하여 본인 명의로 세금계산서를 발행하였고, 임차인으로부터 수취한 임대료 중에 부가가치세를 제외한 금액만을 청구인의 배우자인 OOO에게 송금하였다.
(1) 청구인의 배우자인 OOO쟁점오피스텔을 주택임대사업자 지위를 승계 받아 매수한 것으로 2015년 신축 이후부터 현재까지 OOO주택임대사업자 등록을 유지하고 있는 상태이고, 취득세, 재산세, 종합부동산세 및 종합소득세 등을 임대주택으로 하여 적용받은 것으로 확인된다.민간임대주택에 관한 특별법제5조 임대사업자의 등록에 의한 임대사업자 등록 시 법정임대기간(5년)을 못 채울 경우 과태료를 부과받게 되는 등의 불이익이 있으므로, 이는 5년 이상을 임대주택으로 임대할 것이라는 대외적인 표명으로 볼 수 있으며 양도아파트 양도 당시 일시적으로 상업용으로 사용하였음 인정하더라도 향후 매도시까지 주택으로 임대할 것으로 보이는바, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아야 한다.
(2) 쟁점오피스텔의 임차인은 OOO으로 쟁점오피스텔에 대하여 사무실 및 숙소로 사용하고 있는 것으로 회신하였으며 실 거주하고 있는 OOO직원으로 다른 영업소와 달리 쟁점오피스텔에 사업자등록을 하지 않았다. OOO주민등록상 주소지가 부산광역시로 쟁점오피스텔에서 거주하면서 오피스텔 인근 지역 영업활동을 하고 있고, 영업활동에 따른 사무업무를 하기 위하여 사무용 비품 등을 구비한 것으로 보인다. 쟁점오피스텔은 실 거주인인 OOO인근 지역 일대 영업활동 후 사무를 정리하며 휴식을 취하는 곳으로 외부인이 방문하는 일은 없으며 사진 상의 안쪽 공간은 취침을 위한 공간으로 진술하고 있어 이는 직원숙소로 사용하는 것이다.
(3) 쟁점오피스텔 소재지의 사업자등록내역 확인한바, 임대사업자로 등록되어 있는 63호중 54호가 주거용 건물로 임대되고 있고, 청구인이 제출한 임대차계약서에도 생활가전, 가구, 취사시설 등 주거용 시설을 갖추고 있으며, 도시가스 명의등록을 반드시 이행하도록 하였음이 확인된다. 도시가스 사용내역을 확인해 본 바에 의하면 도시가스 가입자는 OOO이며 난방용으로 가입하여 사용하였음이 확인된다.
(1) 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조제3항 에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
8. “임대주택”이란 임대를 목적으로 하는 주택으로서, 공공주택 특별법 제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택과 민간임대주택 에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 민간임대주택으로 구분한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다. 제50조(준주택의 용도제한) ① 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 민간임대주택으로 등록한 준주택이 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 해당 준주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 임대사업자 및 임차인은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
7. 제50조를 위반하여 준주택을 주거용이 아닌 용도로 사용한 자
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 청구인의 배우자 OOO보유한 주택 보유내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인 및 청구인의 배우자 OOO주택보유 내역 (나) 쟁점오피스텔은 2015.4.13. 소유권보존등기가 된 이후에 2015.6.21. OOO매매를 원인으로 취득하였고, 2015.10.29. 청구인의 배우자 OOO매매를 원인으로 취득하였다. (다) 청구인의 배우자 OOO양도아파트 양도당시에 쟁점오피스텔을 OOO보증금 OOO월세 OOO임대하고 있었고, 처분청의 임대현황 확인요청에 OOO쟁점오피스텔을 “사무실 겸 숙소”로 사용한다고 회신하였다. (라) OOO쟁점오피스텔 소재지에 대하여 사업자등록을 하지 아니하였고, 쟁점오피스텔을 관리하는 OOO에게 월세에 대하여 세금계산서를 발행한 것으로 나타난다. (마) 청구인의 배우자 OOO에게 쟁점오피스텔을 매입임대주택으로 신고하고 임대사업자등록증을 교부받았으며, 주택분으로 재산세를 납부하였다.
(2) 청구인이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하지 아니하였다고 주장하며 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인의 배우자 OOO에는 2018년에 쟁점오피스텔의 월세로 매월 OOO만원이 입금된 것으로 나타난다. (나) OOO충청영업본부 소장 OOO사실확인서(2019.3.8.)에는 ‘본인은 OOO충청영업본부 소장으로 재직중이며, 쟁점오피스텔은 2018.4.2.부터 2019.4.1.까지를 임차기간으로 하여 OOO충청영업본부로 사용할 목적으로 임차하여 현재까지 사무실로 사용중임을 확인한다’는 내용이 나타나고, OOO의 명함사본에는 쟁점오피스텔이 충청영업본부로 표기되어 있으며, OOO쟁점오피스텔에 설치된 인터넷 업무망을 통하여 매출내역 및 하자보고 등의 업무처리 등을 하고 있는 것으로 나타난다. (다) 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록시 분양사무실 관리인이 면세사업자로 등록하였으나, 청구인의 배우자 OOO추후에 이 사실을 알고 사업자등록을 정정하여 2019.2.12. 쟁점오피스텔을 면세에서 과세로 하여 사업자등록을 정정하였다.
(3) 우리 원에서 한 현지확인(2019.11.1.) 내용은 다음과 같다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인의 배우자 OOO쟁점오피스텔에 대하여 주택임대 사업자등록을 승계한 것에 불과한 점(2019.2.12. 사업자등록을 정정하여 면세에서 과세로 전환하였음), 쟁점오피스텔을 관리하는 OOO임차인인 OOO에게 세금계산서를 발행하였고, 부가가치세를 제외한 금액만 청구인의 배우자 OOO에게 송금한 점, 쟁점오피스텔에는 컴퓨터, 프린터, 팩스, 전화 및 각종 서류가 있어 사무실로 사용되고 있는 것으로 볼 수 있는 점(임차인인 OOO 직원도 일부를 사무실로 사용하고 있다고 진술하였음) 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다고 보아 이를 보유주택수에 포함하여 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.