쟁점비용을 쟁점토지의 취득가액(청구인 지분 해당금액)으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.7.27. OOO소재 공장용지 5,862.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO과 공동으로 OOO취득(청구인 지분 70%, OOO30%)하고, 그 지상에 건물 1,404㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대하다가 2013.2.20. OOO주식회사에 양도한 후 양도가액을 OOO취득가액을 OOO으로 하여 해당 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점토지의 취득가액에 외화차입금 관련 외환차손 및 수수료인 OOO(청구인 지분 해당금액은 OOO이고 이하 “쟁점비용”이라 한다)이 포함된 것을 확인하고 쟁점비용을 부인하여 2019.2.14. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.15. 이의신청을 거쳐 2019.6.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006.6.7. OOO(청구인 지분 70% 금액은 OOO)에 쟁점토지를 계약하면서 쟁점토지 대금지급을 위하여 2006.7.27. 엔화차입금 OOO차입하고 2006.7.31. 잔금을 지급하면서 엔화상환손실금 OOO(청구인 지분은 쟁점비용)이 발생하였는바, 동 비용은 쟁점토지를 취득하면서 발생한 금융비용(소득세법 시행령제89조 제1항 제1호에서 정하고 있는 ‘기타 부대 비용’)에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙상 조세법의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유없이 확장 해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는 것이고,소득세법제97조 제1항 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 쟁점비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비로 규정하고 있지 아니하며, 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 열거되어 있지 않을 뿐 아니라 같은 법 시행령 제75조에 따라 건설자금 이자가 자본적 지출로 인정받는 기간은 취득일까지이므로, 토지 취득일 이후 지출한 쟁점비용은 토지원가에 포함되는 직접비용에 포함될 수 없다. 또한 쟁점토지의 취득을 위해 직접 소요된 금융비용이라 하더라도 대출금으로 양도자산을 취득한 자에게 금융비용을 공제하여 준다면 금융비용이 아닌 자신의 금원으로 양도자산을 취득하거나 비용을 지출한 사람과의 형평성에도 문제가 있고, 청구인이 주장하는 쟁점비용이 소득세법 시행령제89조 제1항 제1호에서 정하고 있는 ‘기타 부대 비용’에 포함된다고 주장하나, 관련 법령의 해석상 위 ‘기타 부대비용’의 의미는 그 문언 앞에 열거된 취득세·등록면허세에 준하는 것으로 자산을 매입하기 위한 필수적으로 지출하게 되는 부대비용을 의미하는 것일 뿐 자산의 취득대금을 차입하는데 부득이하게 발생한 금융비용까지 포함하는 것으로 해석할 수 없으므로(울산지방법원 2017.6.8. 선고 2016구합1008 판결 참조) 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점비용을 쟁점토지의 취득가액(청구인 지분 해당금액)으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] (1) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

(7) 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령(2013.1.16. 대통령령 제24315호로 개정된 것) 제75조[건설자금의 이자계산] (1) 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입·제작·건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

(2) 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.

(3) 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.

(4) 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.

(3) 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다. 제89조[자산의 취득가액등] (1) 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

(2) 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각 호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.

1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금

2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액

3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액

(3) 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제127조·법 제156조 및 법 제164조의 규정을 적용하지 아니한다. 제163조[양도자산의 필요경비] (1) 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조 제1항 제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

(2) 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

(3) 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(3) 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같이 내용이 확인된다. (가) 청구인은 2006.7.27. OOO소재 공장용지 5,862.7㎡(쟁점토지)를 OOO공동으로 OOO취득(청구인 지분 70%, OOO30%)하고, 그 지상에 쟁점건물 1,404㎡를 신축하여 임대해 오다가 2013.2.20. OOO주식회사에 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액을 OOO취득가액을 OOO으로 하여 해당 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. (나) 청구인은 쟁점토지를 매입하면서 대금지급을 위하여 2006.7. 27. 엔화 OOO차입하여 쟁점토지를 취득하였고, 2006.7.31. 동 차입금의 여신대출변경으로 인해 쟁점비용이 발생하였으며, 동 비용을 쟁점토지의 직접비용으로 보아 토지계정으로 처리하였다고 주장하면서 금융기관 거래내역 조회표를 제시하였다. (다) 처분청의 조사담당자가 이 건 조사과정에서 해당 금융기관의 은행원과 통화한 바, 청구인은 2006.7.27. 쟁점토지를 담보로 엔화대출 OOO실행하였고, 2006.7.31. 실행한 엔화대출을 원화대출 OOO으로 변경하였으며, 변경과정에서 관련 부대비용 OOO발생하였고, 부대비용에는 외환차손과 조기상환수수료가 포함되어 있다고 진술하였으며, 처분청도 쟁점비용인 금융비용의 대금지급에 관해서는 인정하였다. (라) 쟁점토지의 주요 취득가액 계산내용은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점토지의 주요 취득가액 계산내용 (단위: 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가)소득세법제97조 제1항, 제2항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 들면서, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정 하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령제163조 제1항에서소득세법제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다고 하면서 제1호에서는 법 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을, 제2호에서는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을, 제3호에서는 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다고 하면서 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니하는 규정을 들고 있다. 소득세법 시행령제89조 제1항에서소득세법제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다고 하면서, 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액, 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액, 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 한다고 규정되어 있다. (나) 청구인은 쟁점비용을 쟁점토지의 취득가액에 반영되어야 한다고 주장하나,소득세법제97조 제1항 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 쟁점비용(외환차손)은 양도가액에서 공제하는 필요경비로 규정하고 있지 아니하고, 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 열거되어 있지 않은 점, 토지 취득일 이후 지출한 금융비용을 토지원가에 포함되는 직접비용에 포함시키기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.