쟁점건물을 취득한 후 임대차계약을 2년간 유지함에 따라 쟁점건물을 사용하였는 바, 일시적인 사용으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 그간 상당한 임대수익까지 발생한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 취득가액을 쟁점토지의 필요경비에서 불공제한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점건물을 취득한 후 임대차계약을 2년간 유지함에 따라 쟁점건물을 사용하였는 바, 일시적인 사용으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 그간 상당한 임대수익까지 발생한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 취득가액을 쟁점토지의 필요경비에서 불공제한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액 OOO원 중 쟁점건물분 OOO원
(2) 쟁점소개인에게 지급했다는 알선․중개수수료 OOO원(이하 “쟁점수수료”라 한다)
(1) 쟁점부동산은 토지만을 이용할 목적으로 취득하려 했으나, 전소유주의 요구로 부득이하게 쟁점건물을 함께 매수한 것인바, 쟁점건물의 취득가액도 토지의 필요경비에 포함하는 것이 타당하다. (가) 쟁점건물은 취득 당시 건축한지 10년이 넘은 노후된 건물로 지속적인 사용이 어려워 곧 철거되리라 쉽게 예견할 수 있는 상태였고, 쟁점건물의 수리자와 2층 임차인 등이 이를 확인해 주고 있다. (나) 5층 규모임에도 매수 후 1층을 제외하고 철거할 때까지 모두 공실이었고, 다만 1층은 임차인이 전소유자와 체결한 잔여계약기간이 남아있어 부득이하게 부동산임대업을 승계할 수밖에 없었다. (다) 쟁점부동산은 토지면적이 1,400㎡인데, 건물의 1층 면적은 386㎡(28%)에 불과해 1층 임차인(OOO자동차)은 토지면적을 사업에 사용하였는바, 실질상 쟁점토지의 임차가 핵심이고, 쟁점건물은 부수적으로 임차한 것으로 봄이 타당하다. (라) 1층 임차인의 임대차계약이 2014.2.6. 종료되자 2014.9.26. 철거 신고하고 2014.10.5.부터 쟁점건물을 철거한 후, 쟁점토지를 나대지 상태에서 양도하였다. (마) 쟁점부동산 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)상 사업의 포괄양수도 명기는 전소유주가 부가가치세를 납부하지 않기 위해 요청하여 기재한 것이고, 잔여 임대차계약(2년)을 승계함에 따라 불가피하게 부동산임대사업을 그 기간 동안만 영위할 수밖에 없었다.
(2) 쟁점수수료는 쟁점부동산을 취득하기 위해 실제 지급된 것으로 필요경비에 포함되어야 한다. (가) 청구인은 OOO에게 전소유주를 소개받아 시가보다 할인된 가격으로 쟁점부동산을 취득할 수 있었고, 그 대가로 OOO원을 법무사를 통해 지불하였다. (나) 또한, 쟁점건물의 관리인이었던 OOO로부터 쟁점건물을 원만히 매수할 수 있도록 도와주겠다는 건의를 받고 쟁점부동산의 중개업무를 위임하였고, 그 대가로 OOO원을 지급하였다.
(1) 쟁점매매계약서, 장부기재현황, 그간 청구인의 임대․신고내역 등에 비추어 청구인은 쟁점부동산을 취득할 때부터 쟁점건물을 사용할 목적이 있었는바, 수익․비용대응의 원칙, 근거과세원칙에 따라 쟁점건물의 취득가액은 토지의 양도가액에 대응하는 필요경비에서 제외함이 타당하다. (가) 쟁점매매계약서에는 쟁점부동산의 거래를 사업의 포괄양수도라고 명기하고 있는바, 토지․건물을 함께 매수하여 전소유자가 영위하던 부동산임대업을 승계하려던 것이다. (나) 청구인은 쟁점부동산 취득 후 그 취득가액을 토지․건물로 구분․기장하였고, 부동산임대업으로 사업자등록하고 실제 임대사업을 영위하면서 관련 부가가치세와 종합소득세를 신고․납부해 왔다. (다) 청구인은 정황이나 추정만으로 쟁점토지만을 이용할 목적으로 쟁점건물도 부득이하게 함께 취득했다고 주장할 뿐, 자신의 주장을 뒷받침할 객관적 증거자료는 제시하지 못하고 있다.
(2) 쟁점수수료는 지급사실이 객관적으로 확인되지 않았을 뿐만 아니라, 주장의 현실성․신빙성도 없어 필요경비로 인정할 수 없다. (가) 쟁점수수료를 받았다는 OOO․OOO는 부동산중개․알선 사업자가 아니고 과거 유사업을 영위한 이력도 없는데, 전문중개업자도 아닌 일반개인에게 단순한 부동산 알선행위로 OOO원이라는 거액의 수수료를 지급한다는 것은 사회통념상 상식적이지 않다. (나) 쟁점수수료 중OOO원은 제3자인 법무사를 거쳐 전달하였다고 주장하나, 법무사에게 송금된 사실만 확인될 뿐이다. 또한, 알선자에게 바로 지급하면 될 것을 제3자를 통해 우회 지급한다는 것은 비상식적인바, 소개비가 아닌 당사자 간 사정에 따라 기존의 채권․채무 관계를 정리하는 차원에서 수수되었을 개연성이 크다. 또한, OOO에게 지급했다는 OOO원은 당사자의 확인서만 제출하여 적격증빙으로 볼 수 없다. (다) 설령, 쟁점수수료 지급을 인정하더라도, 이는 ｢소득세법｣상 기타소득(재산권에 대한 알선수수료)이어서 지급자(청구인)에게 원천징수의무가 있음에도 청구인은 이를 이행하지 않았고, 수령자인 쟁점소개인 역시 종합소득세로 신고한 사실이 없다.
① 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 쟁점건물을 2년간 사용하다 철거한 후, 나대지 상태의 쟁점토지를 양도한 경우 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비에 포함할지 여부
② 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 지출하였다는 쟁점수수료를 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제21조(기타소득) 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전) 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매ㆍ양도ㆍ교환ㆍ임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다.
(1) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건물은 일반철골조로써 2001.11.9. 준공(사용승인일)되었으며, 등기부등본상 건물 현황은 아래 <표1>와 같다. <표1> 쟁점건물의 각 층별 면적 및 용도 (나) 청구인이 쟁점건물을 취득하기 전․후, 쟁점건물에 대한 부가가치세 신고현황은 아래 <표2>과 같다. <표2> 쟁점건물에 대한 부가가치세 신고 현황 (다) 쟁점매매계약서 특약 제3항에는 “갑은 부가가치세 면세를 받기 위해 을에게 사업을 포괄 양도한다”라고 명기되어 있고, 청구인이 2012년 귀속 종합소득세(부동산임대업) 신고 시 제출한 대차대조표에는 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 계상되어 있다.
(2) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 토지 면적은 1,400㎡인데, 쟁점건물의 1층 면적은 386㎡에 불과하여, 1,000㎡는 나대지 상태로 1층 임차인이 사용(차량 전시 등 주차장 용도)사용하였다. (나) 쟁점건물은 건축된 지 10년이 경과한 노후 건물로서 수리가 불가피한 상태여서 1층 임차인의 요청으로 2012.12.17.～2013.12.30. 중 7차례에 걸쳐OOO원의 수리비를 지출(관련 증빙제출)하였다. (다) 쟁점건물의 수리자(OOO)와 쟁점부동산 계약 시 2층 임차인(OOO: OOO식당)의 사실확인서 (라) 1층 임차인과의 임대차계약(2012.2.7.～2014.2.6)은 보증금 OOO원에 월 OOO원(관리비 포함)이고, 특약으로 “임대인은 임차인에게 후면의 주차장을 무료로 제공한다”라로 명기되어 있다.
(3) 쟁점수수료와 관련하여 양측이 제시한 사항은 다음과 같다. (가) 처분청: OOO․OOO의 사업이력 조회결과, 부동산중개업과 관련된 사항은 없었으며, 쟁점수수료가 수수된 2012년에 이들이 신고한 종합소득세 및 청구인의 원천징수 내역은 없다. (나) 청구인: OOO원을 중개수수료로 지급하겠다고 OOO과 작성한 합의각서, 2012.5.31. 법무사(OOO)가 발행한 현금보관증, 법무사의 아내(OOO)의 OOO계좌로 송금한 내역, OOO가 OOO원을 수령했다고 스스로 확인한 서류의 각 사본(붙임)을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지만을 사용할 목적이었으나, 자신의 의도와 관계없이 쟁점건물을 함께 취득할 수밖에 없었던 점, 취득 후 쟁점건물 1층에 대한 임대차계약의 잔여기간을 유지할 수밖에 없었던 점, 1층을 제외한 2～5층은 공실이었던 점, 철거해도 무방할 정도로 노후된 점 등을 주요 근거로 쟁점건물의 취득가액도 쟁점토지의 필요경비에 포함되어야 한다고 주장하나, 건물을 철거한 후 나대지 상태로 토지만 양도한 경우, 그 건물을 취득한 후 단기 내에 철거하는 등 토지․건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는바OOO, 청구인은 자신의 의사와 무관하게 부득이하게 쟁점건물을 취득한 것이라고 주장하나, 이를 확인할 수 있는 객관적 증빙은 제출하지 못한 반면, 객관적으로 드러난 사실은 쟁점건물을 취득한 후 임대차계약을 2년간 유지함에 따라 쟁점건물을 사용하였는바, 일시적인 사용으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 그간 상당한 임대수익까지 발생OOO한 점, 쟁점매매계약서 특약에는 “사업의 포괄양수도”라고 명기되어 있어 양수자(청구인)가 양도자의 (임대) 사업을 포괄적으로 승계하여 쟁점건물을 사용하겠다는 것이고, 그 특약에 따라 청구인은 자신이 담세자로서 부담하여야할 부가가치세를 거래징수당하지 않아, 결과적으로는 거래징수된 후 매입세액공제를 적용받은 것과 동일한 효과가 발생하였는바, 자산(쟁점건물)을 매입하고 매입세액공제를 적용받은 이상, 그 자산은 사업용으로 사용한 것으로 보아야 하는 점, 청구인은 쟁점건물 취득 후 장부에 OOO원으로 계상하였는데, OOO원이 넘는 자산을 철거목적으로 매입하였다는 것은 보편적 상식에도 부합하지 아니하는 점, 잔여임대차계약이 종료(2014.2.6.)되었음에도 바로 철거하지 않고, 8개월여 경과 후 철거(2014.10.5)된 점, 쟁점건물은 철거가 예견될 정도로 노후되었다고 주장하나, 대대적인 수리가 필요했다는 쟁점건물 수리인의 진술에 따르면, 수리가 필요하다는 것일 뿐, 철거가 예견되었다는 것은 청구인의 주관적인 추정에 불과한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 취득가액을 쟁점토지의 필요경비에서 불공제한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점소개인들은 공인중개사는 아니지만, 쟁점부동산을 소개하였고, 그에 대한 대가를 실제 지불하였다고 주장하나, 객관적인 증빙은 제출하지 못하였고, 전문중개업자도 아닌 일반개인에게 단순한 부동산 알선행위로 OOO원이라는 거액의 수수료를 지급한다는 것은 사회통념상 상식적이지 않은 점, 쟁점수수료 지급 시 원천징수의무를 이행하지 않았음은 물론, 쟁점소개인들도 이를 종합소득세로 신고하지 않은 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.