청구인은 쟁점건물을 양수인들에게 양도하면서 매매계약서만을 작성하였으며, 이 건 매매계약서에는 양수인들이 청구인의 사업을 포괄적으로 양수하거나 사업과 관련된 채권채무를 양수하는 등의 내용은 전혀 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 양도를 재화의 공급에 해당한다고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인은 쟁점건물을 양수인들에게 양도하면서 매매계약서만을 작성하였으며, 이 건 매매계약서에는 양수인들이 청구인의 사업을 포괄적으로 양수하거나 사업과 관련된 채권채무를 양수하는 등의 내용은 전혀 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 양도를 재화의 공급에 해당한다고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점건물 양도의 경우, 매매계약일 현재 임차인이 존재하였고 청구인이 이러한 임차인에 대한 권리와 의무까지 양수자들에게 승계하고 양수자들이 이러한 임차권리 관계를 유지하여야 사업의 양도가 성립하는 것인데, 청구인은 임차와 관련한 권리 및 의무를 승계하지 아니하였고, 설령 양수자들이 부동산임대업을 영위한다 하더라도 이는 사업(부동산임대업)의 양도가 아닌 자산의 양도에 해당하므로 결국 사업의 동질성이 유지되었다고 볼 수 없다. 또한, 인터넷포털사이트 OOO의 로드뷰에 의하면 2017년 11월 현재 쟁점건물은 구획하여 5개 업체의 임차인들이 있는 것으로 확인되나, 쟁점건물을 양도한 이후 양수자들은 쟁점건물 전체를 본인이 대표자로 있는 임차법인에게 임대하였는바, 동 임차법인은 2017.7.1. 개업하였고 2018년 4월 사업자등록 정정신고시 제시한 양수자들과 임차법인과의 임대차계약서에 따르면, 임대차사용계약일은 2018.1.18.로 쟁점건물을 양도하기 전으로 되어 있고 특약사항에서 “본 물건에 현재 매매계약이 진행 중이므로 본 임대차계약은 2018년 2월 22일 잔금이 완료되고 소유권이전이 임대인에게 이루어진 후 효력이 발생한다.”는 내용과 “인테리어, 전기 등 제반 관리시설은 임차인이 부담하고 관리한 다.”라는 내용이 명시되어 있으며, 양수자들은 쟁점건물을 취득한 이후 이를 임대하기 위한 어떠한 노력(광고 등의 행위)도 하지 아니한 것 으로 보이는 점 등을 고려하면 양수자들은 임차인을 승계할 의도 없이 쟁점건물 전체를 임차법인의 사업장으로 사용하려 하였음을 짐작할 수 있다. 즉, 청구인과 양수자들 간에 매매계약서를 작성한 시점부터 쟁점건물에 임차법인이 입점하는 것으로 예정되어 있었기에 기존 임차인들은 퇴거할 수밖에 없었던 것으로 보인다.
(2) 청구인은 매수인들이 쟁점건물을 매수한 이후 불가피하게 임대료 인상이 이루어지거나 사용수익 가치 등을 감안하여 임차인이 자발적으로 퇴거하였다고 주장하며 OOO가 작성한 사실확인서를 제시하고 있으나, OOO가 2019.3.28. 작성한 확인서는 이 건 과세처분 이후 작성한 것으로 언제든지 작성 가능한 임의적 서류에 불가하여 사업의 양도 여부를 판단하는 주요한 근거가 될 수 없고, OOO는 쟁점건물을 중개한 사업자로서 청구인의 이해관계인에 해당하므로 동 확인서상 내용을 그대로 신뢰할 수 없으며, OOO 외 다른 임차인은 자발적으로 퇴거하였다는 내용의 사실확인서를 작성한 사실이 없다. 따라서 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임차인을 승계하지 아니한 채 사업을 양도하는 경우는 사업의 포괄적 양수도가 성립하지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. (2) 부가가치세법 시행령 제23조[재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도] 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
(1) 청구인은 쟁점건물을 양도하고 이를 사업의 포괄적 양수도에 해당한다고 보아 세금계산서를 발행하지 아니하고 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점건물의 양도는 기존 임차인이 승계되지 아니하여 사업의 포괄적 양수도가 아닌 재화의 공급에 해당한다고 보아 아래 <표1>과 같이 청구인에게 이 건 부가가치세를 경정․고지하는 한편, 양도가액에 포함되어 있는 부가가치세 상당액을 차감하여 양도소득세 OOO원을 환급하였다.
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 2017.12.8. 양수자들과 작성한 쟁점건물 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같고, 동 계약은 쟁점건물에서 부동산중개업을 영위하고 있는 공인중개사 OOO의 중개로 체결되었다. (나) 국세청의 대내포털시스템에 의하면, 청구인은 쟁점건물 소재지에서 “OOO”라는 상호로 1995.12.1.～2018.2.22. 기간 동안 부동산임대업을 영위한 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점건물 임대에 대한 2017년 제2기 부가가치세 신고시 첨부한 부동산임대공급가액명세서 등에 의하여 확인되는 임차인 현황은 아래 <표2>와 같다. (다) 양수자들은 2018.2.22. 쟁점건물을 사업장으로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하고, 양수자들 중 OOO이 대표이사로 재직하고 있는 임차법인에게 2018.2.23.～2023.2.21.(5년)을 계약기간으로 하여 쟁점건물 전체에 대하여 OOO원을 받기로 하는 조건으로 임대한 것으로 나타난다. (라) 그 밖에 양수자들이 쟁점건물을 매수한 후 쟁점건물에 대한 자본적 지출을 한 사실은 확인되지 아니하나, 2018.1.18. 임차법인과 체결한 부동산월세계약 특약사항에 기재된 ‘인테리어, 전기 등 제반 관리시설은 임차인이 부담하고 관리한다’는 약정에 따라 당해 비용 등을 지출한 사실은 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점건물의 매매계약서 특약사항에 “임차인을 승계 한다”는 문구 및 “포괄양수도 계약”이라는 문구가 각각 명시되어 있고, 계약 당시 일부 임차인들은 임차료 등을 고려하여 자발적으로 퇴거한 것이며, 양수자들도 현재 쟁점건물을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하고 있으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄적 양수도에 해당한다고 주장하며 출금전표 2매 및 기존임차인인 OOO가 작성한 사실확인서 등을 제시하고 있는데, 동 확인서(2019.3.28.)의 내용은 다음과 같다.
(4) 한편, 처분청은 쟁점건물의 양도는 임차인 승계가 이루어지지 아니하였고, 양수자들이 부동산임대업을 영위하고 있다 하더라도 쟁점 건물 전체를 본인이 대표이사로 재직하고 있는 임차법인의 사업장으로 임대하고 있으므로 사업의 포괄적 양수도가 아닌 재화의 공급에 해당하므로 이 건 처분은 정당하다는 의견을 제시하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 매매계약서 특약사항에 “임차인을 승계한다”는 문구 및 “ 포괄양수도 계약”이라는 문구가 각각 명시되어 있고, 양수자들도 현재 쟁점건물을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하고 있으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당하여 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하나, 부가가치세법 제10조 제9항 및 같은 법 시행령 제23조에서 규정하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적․인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체 시키는 것을 의미한다 할 것(대법원 2007.11.29. 선고 2005두17294 판결 참조)인바, 청구인은 쟁점건물을 양수인들에게 양도하면서 매매계약서만을 작성하였을 뿐 사업포괄양도양수계약서를 별도로 작성하지 아니하였고, 이 건 매매계약서에는 매매목적물, 매매대금, 대금지급기일 등 부동산 매매거래에 있어 통상적으로 기재되는 내용만이 있을 뿐 양수인들이 청구인의 사업을 포괄적으로 양수하거나 사업과 관련된 채권채무를 양수하는 등의 내용은 전혀 없으며, 이 건 매매계약서의 특약사항란에 ‘매수인은 임차인을 승계한다’, ‘본 계약은 건물에 대한 부가가치세는 별도이고 포괄양수도 계약임’이라는 문구가 기재되어 있다 하더라도 재화의 공급으로 보지 않는 ‘사업의 포괄적 양도’에 해당하는지는 객관적 요건의 충족 여부에 따라 판단할 문제이지 위와 같은 당사자의 약정에 의하여 ‘사업의 포괄적 양도’에 해당하게 되는 것이 아닌 점, 청구인이 양수인들에게 쟁점건물의 기존 임대차계약을 승계시키지 아니하고 소유권이전등기를 마쳐주었고, 기존임차인들도 쟁점건물 양도일 직전 또는 직후 폐업하거나 사업장을 이전하여 현재까지 동일한 사업을 영위하고 있으며, 양수자들은 쟁점건물을 양수한 후 쟁점건물 전체를 양수자들 중 OOO이 대표이사로 재직하고 있는 임차법인에게 임대하고 있는 것으로 나타나는 점, 청구인이 신고한 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산공급가액명세서에 의하면, 청구인은 쟁점건물을 임차하던 OOO의 OOO에게 전세보증금 OOO원에 쟁점건물 105호를 임대한 것으로 신고되어 있는데, 청구주장과 같이 OOO가 자발적으로 퇴거한 것이라면 양수자들이 OOO에게 보증금을 상회하는 총 OOO원을 반환할 특별한 이유는 없어 보이는 점 등에 비추어 쟁점건물의 양도는 ‘사업의 포괄적 양도’라기보다는 부동산임대업에 제공되던 쟁점건물을 특정하여 양도의 대상으로 삼았다고 봄이 거래통념에 부합하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 양도를 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당한다고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.