민간임대주택으로 등록이 되어 있지 아니하며 쟁점임대주택의 경우 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당하지 아니하고, 조세특례제한법에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 주택 수에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
민간임대주택으로 등록이 되어 있지 아니하며 쟁점임대주택의 경우 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당하지 아니하고, 조세특례제한법에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 주택 수에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 조세특례제한법제97조의2 제2항은 “신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제2항에서 “소득세법제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다. 청구인들이 2001년 쟁점임대주택을 신축할 때 민간임대주택에 관한 특별법(구 임대주택법) 상 임대사업자 등록은 건설임대주택의 경우 단독주택은 2호 이상이어야 가능한데, 다가구주택인 쟁점임대주택은 1호로 인정되어 조세특례제한법상 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례를 적용받기 위한 임대사업자 등록을 할 수 없었고, 2006년 국세청의 “주택임대사업자의 사업자등록 신청 안내”에 따라 청구인들은 쟁점임대주택을 2006.5.25. 세무서에 사업자등록을 하여 임대소득을 성실히 신고하였다. 2012～2015년 국세청의 ‘종합부동산세 합산배제 신고안내’에 의하면, “다가구주택을 임대하는 분 중에서 임대주택법 에 따른 등록기준 호수에 미달하여 시․군․구청에 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우에는 세무서에서 주택임대업 사업자등록만 하면 된다”고 되어 있었고, 2015.9.8. 임대 주택법 시행령이 개정되어 다가구주택 1호도 임대주택으로 등록이 가능하였으나, 이를 쟁점양도주택을 양도(2018.12.20.)한 후 알게되어 2019.1.4. 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 상 건설임대주택으로 등록하였다.
(2) 이처럼 쟁점임대주택은 신축당시인 2001년과 세무서에 사업자등록을 한 2006년 당시 임대주택법상 등록기준 호수에 미달하여 등록을 할 수 없었고, 2012년부터 2015년까지 국세청의 위 “종합부동산세 합산배제 신고안내”를 신뢰하여 임대주택법상 등록을 하지 아니한 점, 다가구주택 1호도 등록이 가능한 것으로 임대 주택법 시행령이 2015.9.8. 개정된 후에도 청구인들은 국세청으로부터 “2015년 종합부동산세 합산배제 신고안내”를 등기우편으로 수령(2015.9.15.)한 점, 다가구주택 1호도 등록이 가능하다는 것으로 개정된 후 특별한 안내나 행정지도가 없어 쟁점양도주택을 양도할 때까지 민간임대주택에 관한 특별법 상 등록이 불가능한 것으로 알고 있었던 점, 청구인들이 투기목적이 아니라 미분양상태였던 쟁점양도주택을 취득하여 32년간 거주한 점, 쟁점임대주택은 가구당 국민주택규모 이하의 다가구주택으로서 2001년부터 현재까지 주로 대학생들에게 원룸으로 임대하여 중산층 및 서민층의 주거생활 안정에 기여한 점, 양도소득세 신고(2019.2.11.) 전인 2019.1.4. 민간임대주택에 관한 특별법 상 임대사업자 등록신청을 한 점 등에 비추어 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 상 등록하지 못한 정당한 사유가 있으므로 이를 주택 수에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 세법을 해석․적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 하고, 세법의 해석은 그 문언에 충실하게 해석하여야 하기 때문에 문리해석을 원칙으로 하며 문리해석만으로는 그 의미를 확정할 수 없는 경우에 한하여 논리해석이 가능하다. (2) 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘장기임대주택’의 요건으로 양도일 현재 ‘소득세법제168조에 따른 사업자등록’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록’할 것을 규정하고 있는바, 청구인들은 쟁점양도주택 양도 당시 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록을 하였으나, 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 없고, 2001년 쟁점임대주택 취득시 다가구주택 1호는 임대주택법상 임대등록이 불가능하였다고 하여(2015.9.8. 임대 주택법 시행령개정으로 가능) 2018년 쟁점양도주택 양도시 쟁점임대주택이 소득세법 시행령제155조 제20항에서 정한 장기임대주택에 해당한다고 보기 어려우며, 2012～2015년 국세청의 ‘종합부동산세 합산배제 신고안내’는 소득세법 시행령제155조의 1세대 1주택 특례규정과는 관련이 없는 점 등에 비추어 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택으로 등록하지 아니한 경우 해당 임대주택을 소득세법 시행령제155조 제20항의 장기임대주택으로 보기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상 이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다(단서 생략). 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.(각 목 생략).
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14., 법률 제15730호로 개정된 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
(4) 임대 주택법 시행령 ※ 2015.9.8. 대통령령 제26514호로 개정된 것 제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】
① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호(다가구주택은 1호), 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 ※ 2015.9.8. 대통령령 제26514호로 개정되기 전의 것 제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등)
① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
(5) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
② 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택
② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.
(2) 청구인들이 2018.12.20. 쟁점양도주택을 양도할 때, 주택보유현황은 아래 <표3>과 같다.
(3) 청구인 OOO의 사업자등록증, 쟁점임대주택의 건축물대장 등에 의하면, 쟁점임대주택은 단독주택(다가구주택 10호, 각 40㎡ 이하)으로 2001.10.9. 사용승인을 받았고, 청구인 OOO는 쟁점임대주택의 임대에 대하여 2002.3.1.을 개업일로 하여 2006.5.25. 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 나타난다.
(4) 처분청의 심리자료 등에 의하면, 청구인 OOO는 쟁점임대주택에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 민간임대주택 등록을 하지 아니하다가 쟁점양도주택 양도(2018.12.20.) 후인 2019.1.4. OOO에 임대업 등록을 한 것으로 나타난다.
(5) 청구인들의 세부주장과 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점임대주택 취득시(2001년) 및 사업자등록시(2006년) 민간임대주택에 관한 특별법(구 임대주택법)상 다가구주택인 쟁점임대주택은 등록기준 호수에 미달하여 등록할 수 없었고, 2015.9.8. 임대 주택법 시행령개정으로 ‘다가구주택 1호’도 임대사업자등록이 가능하도록 되었으나 이에 대한 행정지도가 없었다고 주장하며, 아래 <표4>의 임대 주택법 시행령상 건설임대주택사업자의 등록기준 호수의 개정연혁을 제출하였다. <표4> 임대 주택법 시행령상 등록기준 호수 개정연혁 개정일(시행일) 관련법 등록기준 호수 비 고 1999.11.12. (2000.7.22.) 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 단독주택: 2호, 공동주택: 2세대 쟁점임대주택 신축시 2005.12.13. (2005.12.14.) 건설임대주택의 단독주택: 2호, 공동주택: 2세대 매입임대주택의 단독주택: 5호, 공동주택 5세대 2008.11.26. (2009.12.16.) 임대 주택법 시행령 제7조 제1항 건설임대주택의 단독주택: 2호, 공동주택: 2세대 매입임대주택의 단독주택: 1호, 공동주택: 1세대 2015.9.8. (2015.12.23.) 건설임대주택의 단독주택: 2호(다가구주택: 1호), 공중주택: 2세대 매입임대주택의 단독주택: 1호, 공동주택: 1세대 쟁점임대주택 등록가능 ※임대주택법은 2015.12.29.부터 민간임대주택에 관한 특별법으로 변경 (나) 국세청이 2012년부터 2015년까지 청구인들에게 등기우편으로 송달한 “종합부동산세 합산배제신고 안내”(4부)의 주요내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 종합부동산세 합산배제신고 안내(2015년)
ㅇ 임대사업자 등록 ․ 종합부동산세 과세기준일(6월 1일) 현재 주택을 임대하고 임대사업자 등록을 하지 않는 경우에는 합산배제 신고기간 종료일(9월 30일)까지 임대사업자 등록(시․군․구청)과 주택임대업 사업자 등록(세무서)을 각각 해야 합니다. * 시, 군, 구청 임대사업자 등록은 처리기간(통상 5일 소요)을 감안하여 미리 신청하시기 바랍니다. (준비서류) 임대사업자 등록(시․군․구청) 주택임대업 사업자등록(세무서) (신청장소) 주소지 관할 시․군․구청(주택과) (준비서류)
• 임대주택의 등기부등본
• 임대사업자등록 신청서(시․군․구청 비치) * 신분증 지참 (신청장소) 주소지 관할 세무서 민원봉사실 (준비서류)
• 임대주택의 등기부등본
• 임대사업자등록증(시․군․구청 발급)사본
• 사업자등록 신청서(세무서 비치) 신분증 지참 다만, 다가구주택을 임대하는 분 중에서 임대주택법에 따른 등록기준 호수에 미달하여 시․군․구청에 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우에는 세무서에서 주택임대업 사업자등록만 하시면 됩니다. (다) 청구인들은 2006.5.25. 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하여 현재까지 쟁점임대주택의 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고․납부하여 왔다고 주장하며 면세사업자수입금액증명서 등을 제출하였다. (라) 청구인들은 쟁점양도주택이 투기목적이 아니라 32년간 실거주목적으로 보유한 주택으로, 쟁점양도주택 양도일(2018.12.20.)과 쟁점임대주택의 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록일(2019.1.4.)은 약 14일 정도에 불과하고, 양도소득세 신고일(2019.2.11.) 전에 미비한 요건을 충족하였으므로 쟁점양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하며, 쟁점양도주택의 등기사항전부증명서, 청구인들의 주민등록 등․초본, 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록증을 제출하였다. (6) 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”을 규정하고 있고, 조세특례제한법제97조 및 제97조의2에서 일정요건을 갖춘 장기임대주택 및 신축임대주택에 대해 양도소득세를 감면하도록 하면서, 같은 법 제97조의2 제1항 제1호에서 신축임대주택이란 일정한 요건을 갖춘 ‘ 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택’이라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 제97조 제2항에서 ‘소득세법제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 및 제5조에 의하면, ‘민간건설임대주택’이란 “특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”을 의미한다고 규정하고 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점임대주택이 주택 수에서 제외되므로 쟁점양도주택의 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, 2015.9.8. 대통령령 제26514호로 개정된 임대 주택법 시행령 제7조 제1항 에 따라 건설임대주택은 다가구주택 1호도 임대사업자 등록이 가능하게 되었으나, 쟁점양도주택의 양도일(2018.12.20.) 현재 쟁점임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록이 되어 있지 아니하므로 쟁점임대주택의 경우 소득세법에서 규정하고 있는 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당하지 아니하고, 조세특례제한법에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 쟁점양도주택의 양도에 대하여 쟁점임대주택을 주택의 수에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.