쟁점부동산의 옥탑 면적은 건축면적의 8분의 1을 초과하므로 층수 산입대상에 해당하고, 쟁점부동산은 주택으로 사용되는 층수가 3개 층을 초과하여 다가구주택으로 볼 수 없는 점, 청구인 제시 감정가액은 상증세법상 시가로 인정하기 어렵다 할 것인 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정해 달라는 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점부동산의 옥탑 면적은 건축면적의 8분의 1을 초과하므로 층수 산입대상에 해당하고, 쟁점부동산은 주택으로 사용되는 층수가 3개 층을 초과하여 다가구주택으로 볼 수 없는 점, 청구인 제시 감정가액은 상증세법상 시가로 인정하기 어렵다 할 것인 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정해 달라는 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산은 건축 당시 건축법상 다가구주택 요건을 모두 갖추었음에도 이후 옥탑 증축을 이유로 다세대주택으로 판단하여 비과세를 부인하는 것은 불합리하다. (가) 다가구주택이란 단독주택의 일종으로 소유권은 한 사람만이 가질수 있으나 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 건물이므로 소득세법 시행령 제155조 제15항 적용시 구획된 부분별로 양도하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 전체를 비과세대상으로 본다. 또한 다가구주택은 다세대주택과 달리 세대(호수)별로 등기가 불가능하다. 이렇듯 다가구주택은 다세대주택과 층수만 차이나는 것은 아니다 (나) 건축 시점에는 다가구주택 요건을 만족한 건축물을 보유 중에 부분적으로 용도변경을 하거나 옥탑 등을 증축시켰다고 하여 다세대주택으로 보는 것은 불합리하다. 증축이나 용도변경 등의 행위는 건축법상 과태료로 다스릴 일이지 소득세법에서 다세대주택으로 보아 비과세를 부인하고 세대별로 주택수를 산정하는 것은 실상을 고려하지 않은 처분이다. (다) 설령 쟁점부동산을 다세대주택으로 판단한다 하더라도 비과세요건을 만족하는 부분은 인정하되, 이를 초과하는 부분은 과세로 보는 것이 합리적이다. 불과 옥탑(15㎡) 때문에 약 OOO천만원의 세금이 부과되는 것은 “계단 효과”가 생겨 납세자를 어려운 사정에 처하게 만드는 것이다.
(2) 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정하여야 한다. (가) 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하여 상속일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것이다. 상증세법 제60조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력이 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 규정하고 있다. (나) 위 상증세법에 의하면 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용 등이 있어야 하나, 다수의 판례에서 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하였다(대법원 2004.3.12. 선고 2002두10377 판결, 대법원 2013.2.14. 선고 2012두21109 판결). (다) 청구인은 2019.9.26. 공신력 있는 감정기관으로부터 상속개시일 현재(2006.5.17.) 쟁점부동산의 감정가액을 OOO으로 평가받았는바, 해당 감정가액을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도소득을 경정해야 한다.
(1) 쟁점부동산은 1세대1주택 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당하지 않는다. (가) 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 에서 “수평투영면적의 합계가 해당 건축물의 건축면적의 1/8이하인 것은 층수에 산입한지 아니한다”고 규정하고 있는데, 쟁점부동산의 옥탑 수평투영면적은 15㎡로 쟁점부동산의 건축면적 94.95㎡의 1/8을 초과하여 옥탑을 1개의 층으로 보는 것이 타당하고, 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 1세대1주택 비과세가 적용되는 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 3층 이하의 다가구주택으로 규정하고 있는바, 옥탑 층을 포함하여 지하 1층∼지상 4층이 주택인 쟁점부동산은 1세대1주택 비과세 규정에 해당하지 않는다. (나) 청구인은 옥탑의 무단증축과 주택임대 사실을 인정하면서도 다가구주택 요건을 충족한 부분에 대하여는 비과세를 인정하고, 다가구주택 요건을 초과한 부분의 양도차익에 대하여만 과세하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제155조 제1항 은 건축법상 다가구주택만을 1세대1주택 비과세로 인정하고 있으므로 1개 층만 비과세하고 나머지 주택에 대해 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 쟁점부동산의 취득가액으로 소급감정가액을 인정할 수 없다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 제2호 규정에 의하면 상속재산의 시가로 감정가액을 적용하는 경우, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중의 감정평가액으로서 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력이 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하되, 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단한다고 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 감정평가액은 감정가액평가서 작성일이 상속개시일로부터 13년 4개월 정도가 경과하여 시가로 볼 수 없는 점, 청구인이 이 외에 쟁점부동산의 시가로 볼 만한 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하면 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 세무조사 과정에서 청구인이 제출한 기준시가로 경정한 것은 달리 잘못이 없다.
① 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점주택의 취득가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제1522호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조의 2부터 제41조의 5까지, 제42조, 제42조의 2 및 제42조의 3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
(3) 건축법(2017.12.26. 법률 제15307호로 개정된 것) 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설(이하 생략) (4) 건축법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제38553호로 개정된 것) 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(5) 상속세 및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정된 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (6) 상속세 및 증여세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
(1) 쟁점부동산의 공부상 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 지하 1층부터 지상1층은 근린생활시설(소매점)로, 2층과 3층은 주택으로 되어 있으나, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 부분이 구분등기가 되지는 아니하다. (나) 쟁점부동산의 건축면적은 94.95㎡, 연면적 357.3㎡이고, 각 층별 용도 및 면적은 <표2>, 변동사항은 <표3>과 같다. 층별 구조 용도 면적(㎡) 지하1층 연와조 소매점 97.05 1층 연와조 소매점 94.95 2층 연와조 주택 85.05 3층 연와조 주택 80.25 <표2> 층별 용도 및 면적 <표3> 변동사항
(2) 처분청의 양도소득세 조사내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 2019.2.18.∼2019.3.9. 기간 동안 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 층수가 옥탑을 포함하여 4층(지하층은 제외)으로 다가구주택에 해당하지 않는 것으로 보아 구획된 하나의 부분만 1세대1주택 비과세를 적용하고, 나머지는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정·고지하였으며, 관련 조사종결보고서에 기재된 내용은 다음과 같다. <조사종결보고서, 2019년 3월> (나) 한편 쟁점부동산을 상속(상속개시일: 2006.5.17.)받은 청구인은 상속세를 신고하지 아니하였고, 이에 대해 처분청은 2007.1.19. 쟁점부동산을 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 OOO으로 평가한 후, 과세표준 미달 결정을 하였다. 이후 청구인은 이 건 양도소득세 조사 당시 쟁점부동산의 기준시가를 OOO으로 재계산하여 제출하였고, 처분청은 이를 취득가액으로 인정하였다.
(3) 청구인은 이 건 양도소득세 조사 당시 쟁점부동산의 시가를 보충적평가방법인 기준시가 OOO으로 재산정하여 제출하였으나, 2019.9.26. 청구인은 감정기관에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하여 감정가액을 OOO으로 평가받았으므로 해당 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해 달라며 <표4>와 같은 내용의 감정평가표 1장을 제출하였다. <표4> 감정평가서 (단위: 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 건축 당시 건축법상 다가구주택 요건을 모두 갖추었음에도 이후 옥탑 증축을 이유로 다세대주택으로 판단하여 비과세를 부인하는 것은 불합리하다고 주장하나, 청구인은 4층 옥탑이 무단 증축된 쟁점부동산을 상속받았고, 처분청의 조사 결과 4층 옥탑 뿐만 아니라 지하 1층∼지상 3층까지 주택으로 사용한 사실이 확인된 점, 소득세법제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령 <별표1>이 규정하는 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ① 3개 층 이하의 주택 층수, ② 660㎡ 이하의 바닥면적, ③ 19세대 이하 거주 등의 요건을 모두 충족하여야 하고, 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에서 옥탑으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 옥탑 면적(15㎡)은 쟁점부동산 건축면적(94.95㎡)의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하고, 쟁점부동산은 주택으로 사용되는 층수가 3개 층을 초과하여 다가구주택으로 볼 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정하여야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 하며, 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시하고 있는 감정가액은 상속개시일(2006.5.17.)로부터 약 13년 4개월이 지난 뒤(2019.9.26.) 소급하여 감정평가한 가액일 뿐만 아니라 한 개의 감정평가법인으로부터 감정받은 것이어서 이를 상증세법상 시가로 인정하기 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 경정해달라는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.