처분청이 쟁점옥탑방을 주거용 기능을 상실하지 않은소득세법상 주택에 해당된다고 보아 이를 주택수에 산입하여 다가구주택 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점옥탑방을 주거용 기능을 상실하지 않은소득세법상 주택에 해당된다고 보아 이를 주택수에 산입하여 다가구주택 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(2) 쟁점옥탑방의 공부상 용도는 물탱크로 되어있으나 주택으로 사용한 사실이 있었던 것은 인정한다. 다만 2018년 8월 이후부터는 공가상태로 잡다한 일부 물건을 넣어 놓는 창고로 사용하였고, 쟁점부동산 매수인 OOO과 부동산중개인 OOO가 확인한 바에 의하면 양도당시 쟁점부동산 옥탑에는 씽크대 및 화장실과 취사시설 등이 없었고 그 당시 창고로 사용했던 것을 매수인 OOO이 리모델링하여 본인이 용도에 맞게 사용하고 있다는 확인내용과 더불어 OOO제출한 도면에도 잔금지급 시점에 쟁점부동산의 옥탑의 내부가 철거되어 있음이 확인된다.
(3) 쟁점옥탑방의 세입자 ‘OOO의 확인서’에 의하면 쟁점옥탑방이 주거기능을 상실하여 도저히 거주가 불가능한 상태였기 때문에 청구인의 거주지인 OOO의 2층(이하 “임시거처”라 한다)으로 옮겨 생활할 수밖에 없었다고 확인해 주고 있음을 볼 때 쟁점부동산의 옥탑방은 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상황이 아니었다는 사실을 알 수 있으며, 아래 <표1> “OOO의 도시가스 사용내역”과 같이 OOO이 쟁점옥탑방에서 2018년 5월말 임시거처로 옮긴 이후부터 쟁점옥탑방에 비가 많이 오는 날에는 비를 피하여 임시거처에서 생활하는 경우가 많았기 때문에 도시가스 사용량이 급격히 감소되었음을 알 수 있다. <표1> OOO의 도시가스 사용내역
(4) 소득세법제88조 제7호에 따르면 주택의 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다고 하고 있으므로 쟁점옥탑방의 용도가 주택인지 분명하지 아니하다면 당연히 공부상의 용도인 ‘물탱크실’로 해석하여야 할 것이다.
(5) 청구인은 1942년생(77세)으로 오랜 기간 동안 1주택만을 가지고 있었고 쟁점옥탑방의 경우 신축된지 21년이 넘은 오래된 건물이라 낡아서 비가 오면 천장에서 벽지를 타고 물이 새고 걸핏하면 화장실 변기가 넘치는 등 문제가 많아 더 이상 주거로서의 기능은 어렵다고 판단하여 양수인에게 이를 고지하고 다른 용도로 사용할 것이라는 확답을 받고 매도하게 된 것으로서 만약 청구인에게 상기와 같은 감당하기 힘든 양도소득세가 과세되는 줄 알았다면 양도하지도 않았을 것이며, 또한 청구인이 쟁점옥탑방으로 인하여 얻은 이익은 취득시점인 2002년 2월부터 양도시점인 2018년 10월까지 매월 월세 OOO만원을 기준으로 계산하더라도 OOO에 불과함에도 이로 인하여 부과된 양도소득세는 이보다 10배가 넘어 그 이익에 비하여 지나치게 과중하므로 신뢰보호 및 비례의 원칙 내지 과잉금지원칙에도 위배된다.
(6) 또한 청구인은 추가항변과정에서 ① 세입자 OOO이 주소를 2018.9.27. 이전한 것은 쟁점부동산이 이미 매매계약이 체결되었고, 당시 임시거처는 청구인이 거주하는 곳의 방 한 칸에 불과한 임시거처였을 뿐이고, 확정된 거주지가 아니었기 때문에 주소지 이전이 늦어진 것이고, ② 2018.10.4. 마지막으로 월세를 입금한 것은 임시거처 또한 청구인의 소유였기 때문이며, ③ 도시가스를 2018.10.4.까지 사용한 자체가 곧바로 거주하였다는 사실을 입증한다고 할 수 없으며, 당시 청구인은 제습목적으로 일부 도시가스를 사용하였고, 이러한 사실은 현저히 감소한 도시가스 사용량에서도 확인할 수 있다. ④ 쟁점옥탑방 철거와 관련해서는 철거업체의 견적대로 관련 공사비를 현금지급하였고, 상대방의 세금계산서 발행여부는 청구인과 무관한 일이고, ⑤ 공인중개사가 쟁점부동산의 매매계약 단계부터 잔금지급 시점까지 물건을 확인하는 것은 일반적이고 통상적인 것이며, ⑥ 청구인은 쟁점부동산을 매수한 이래 옥탑을 비롯하여 어떠한 층수에도 외형에 변경을 가하지 않고 사용하였기 때문에 쟁점옥탑방의 면적은 공부상 면적 9.3㎡와 일치한다는 의견을 추가로 제시하였다.
(7) 따라서 쟁점옥탑방은 층수에 산입되지 아니하므로 다가구주택에 해당하며, 설령 층수에 산입된다 하더라도 양도당시 쟁점옥탑방은 구조ㆍ기능ㆍ시설 등이 본래 주거용에 적합하지 않고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되지 않는 이미 철거된 창고의 상태였을 뿐만 아니라 당시 거주했던 세입자도 도저히 살 수가 없어서 양도 수개월 전에 거처를 옮겨 이사를 한 상태에서 양도되었으므로 쟁점옥탑방은 본인이나 제3자가 주거용으로 사용할 수 없었음이 확인되었다 할 것이므로 처분청의 당초 처분은 이를 취소하여야 한다.
(1) 쟁점옥탑방의 임차인 OOO주민등록현황이나 임차료 지급현황을 보면 쟁점옥탑방에서 양도시점까지 정상적으로 거주한 것으로 확인되므로 양도시점에 쟁점옥탑방을 창고로 사용하였다는 청구인의 주장은 사실이 아닌 것으로 보인다.
(2) 쟁점옥탑방에 대한 도시가스 사용이력을 조회한바, 이사 전·후에 그 사용량에 급격한 차이가 없이 평균적으로 사용한 이력이 확인되며, 이는 도시가스 사용 세대구성원이 1인인 경우에 임차인의 주거형태에 따라 사용내역이 나타난 것일 뿐, ‘쟁점옥탑방 수시거주에 따른 사용량 감소’라는 청구인의 주장은 그 근거의 합리성이 약하다.
(3) 청구인이 쟁점옥탑방에 대한 부분적 철거공사 근거로 제시한 영수증 발행자 OOO2018년 제 1기 및 제2기 부가가치세 신고내역을 확인한바, 100% 사업자에 대한 세금계산서 발행내역만 확인될 뿐 기타 매출에 대한 신고내역은 전혀 확인되지 않고, 청구인이 제시한 공사대금 증빙 또한 단순히 현금으로 인출한 OOO백만원 중 관련 공 사비 OOO지급하였다고 주장하고 있는 것으로 그러한 증빙만으로는 공사가 실제 진행되었는지 여부를 확인할 수 없을 뿐만 아니라 설령 부분적 철거공사가 있었다고 하더라도, 이는 ‘쟁점옥탑방 유지보수를 위한 철거’로 보여 청구인의 쟁점옥탑방 철거주장은 납득하기 어렵다.
(4) 청 구인이 제출한 공인중개사 OOO확인서에 따르면 ‘2018.10.5. 부동산 매매 잔금일 시점에 옥탑에는 싱크대 등 시설이 없었고 창고로 쓰고 있는 상태’였다고 기재되어 있으나 통상적으로 부동산 중개물건은 중개물건 계약시점 당시 그 사용실태를 확인하여 계약하는 것이 관례인데, 공인중개사 OOO잔금청산 시점에 중개물건 소재지에 일부러 내방하여 사용실태를 확인한 것처럼 확인서를 작성·제출하였는 바, 이는 계약당시 ‘쟁점옥탑방이 창고상태여서 쟁점옥탑방을 매매계약서에 표기하지 않았다.’는 청구인 주장과도 다소 배치된 내용으로서 통상적인 부동산중개업무의 상관례를 감안할 때 부동산 중개인의 이러한 주장은 경험칙상 인정하기 어렵다.
(5) 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것이므로, 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 주택에 해당하는 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조)으로 청구인이 조사과정에 자발적으로 제출한 ‘임차인 OOO의 확인서’상에 “주인 할머니께서 빠른 시일 내에 수리하여 주겠노라고 하시면서 2018년 5월말 경 수리 완료할 때까지 임시거처를 마련해 주었다”고 기재된 사실로 보아 주택으로서의 기능은 계속 유지된 것으로 보이고, 설사 청구인의 주장대로 2018년 9월 내부시설이 철거된 상태라 할지 라도 이는 쟁점옥탑방의 주택 고유기능을 회복하기 위한 일시적 철거 공사 성격일 뿐 이를 달리 볼 이유가 없다. (6) 또한 쟁점옥탑방에 해당하는 도시가스 사용이력이 과거 최소 10년 이상 나타나고, 청구인이 수도요금 사용 세대를 2002.9.10. 당초 7세대에서 8세대로 변경한 사실 (수도요금 누진요금제 완화를 위해 쟁점옥탑주택 1세대로 추가) 등 2002년부터 쟁점옥탑방을 주택으로 사용한 내역 등이 확인되고, 청구인이 쟁점부동산 취득이후 불법용도변경을 통해 쟁점옥탑방을 주택 용도로 장기간 사용하여 왔고 양도일 이후에도 매수자가 주택으로 사용하고 있다면 공부상 물탱크로 등재되어 있더라도 실제 주택으로서 20년 가까이 장기간 그 기능을 지속적으로 유지하여 왔다고 보아야 하므로 쟁점옥탑방을 주택으로 본 처분청의 판단은 정당하다. (7) 청구인이 제시한 쟁점옥탑방의 면적 9.3㎡는 1997년 쟁점부동산 최초 신축당시 작성된 건축물대장상 그 용도가 “물탱크실”로 표기된 당시의 자료를 기초로 주장하는 것으로 청구인이 쟁점옥탑방을 최소 2002년부터 불법 용도변경하여 사용한 사실로 보아 공부상 면적은 이후 주택용으로 증축·변경될 수밖에 없어 과거 작성된 공부상 “물탱크실”면적과 쟁점옥탑방의 면적을 단순 비교하는 것은 주거현실 등을 반영하지 못한 것으로 청구주장은 설득력이 없으며, 처분청이 조사당시 쟁점옥탑방에 직접 출장하여 채득한 쟁점옥탑방의 현황사진과 OOO에서 확인된 2011년부터의 항공사진 등을 통하여 확인한 바에 의하면 쟁점 옥탑방의 사용면적이 쟁점부동산의 건축면적의 최소 약 1/8 이상인 19.37 ㎡ 임이 확인되므로 쟁점옥탑방을 쟁점부동산의 층수에 산입한 처분청의 당초 판단은 달리 잘못이 없다.
(8) 처분청은 청구인의 추가항변에 대하여 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 세무조사시 직접 매수자 OOO으로부터 유선상 동의를 받고, 2019.5.7. 대략 오후 4시경 현장에 출장하여 확인한 바에 의하더라도 공부상 9.3㎡(3m×3.1m)보다 쟁점옥탑방의 가로ㆍ세로 규모가 이를 상회하고도 충분히 남음이 있다는 사실을 확인하였다는 의견을 추가로 제시하였다.
(9) 따라서 쟁점옥탑방은 제반 사실 및 여러 정황으로 볼 때 양도당시 주택임이 명백하고, 쟁점부동산의 취득자도 취득이후 쟁점부동산의 옥탑을 주거용으로 사용하고 있음을 볼 때 지속적으로 주거용 기능을 상실하지 않은 주택에 해당하므로 처분청이 이를 주택수에 산입하여 다가구주택 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하고 과세한 당초처분은 정당하다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (이하 생략)
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층
(1) 청구인은 쟁점옥탑방이 주택에 해당되지 아니할 뿐만 아니라 설령 주택에 해당된다 하더라도 양도당시에는 철거되어 존재하지도 않고, 그 기능을 상실하여 주택으로 볼 수 없다는 주장과 함께 다음과 같은 자료들을 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2018.6.15. 양수인 OOO과 부동산 매매계약을 체결하면서 층별 사용방법에 대한 별도의 구두합의를 하였다고 주장하면서 아래 <표2> ‘층별 계약서 명시사항’을 제출하였다. <표2> 층별 계약서 명시사항 (나) 청구인은 세입자 OOO장마철인 2018년 8월 하순에 비가 80㎜ 이상 내려 옥탑의 일부 천장이 심하게 파손되어 물이 새는 바람에 도저히 거주할 수 없었다는 사실을 입증하기 위하여 기상청의 ‘서울특별시 강수량 자료’를 제출하였는바, 2018.5.1.부터 2018.9.15.까지 기간 동안의 강수량 현황은 아래 <그림1>과 같다. <그림1> 서울특별시 강수량 자료 (다) 청구인은 쟁점옥탑방 세입자 OOO쟁점부동산을 양도하기 전인 2018년 5월경 임시거처로 이전할 수밖에 없었다는 사실을 입증하는 자료로 ① OOO확인서(2019.6.20. 작성)를, 양도 당시에는 쟁점옥탑방에 씽크대 및 화장실, 취사시설 등이 없었다는 사실을 확인하는 자료로 ② 매수인 확인서 및 옥탑도면(2019.5.3. 작성)과 ③ 부동산 중개인 확인서(2019.5.11. 작성)를, 2018.9.4. OOO대표에게 쟁점부동산의 옥탑방, 씽크대, 화장실 변기제거, 내부천장, 문짝 등의 철거와 비가 새는 천장은 임시로 실리콘처리를 하게 하였다는 사실을 입증하는 자료로 ④ 옥탑 내부공사 견적서(2018.8.31. 작성)와 ⑤ 공사비 지급자료(2018.9.4. 현금출금 OOO백만원)를, 쟁점부동산의 매수인이 지하층과 지상 1층∼2층의 임차관계를 매수인이 승계하고, 쟁점옥탑방은 완전철거하는 조건으로 구두로 합의하였다는 사실을 입증하는 자료로 ⑥ 매매계약서(2018.6.25. 작성)를 각각 제출하였다.
① 정민경의 확인서
② 매수인 확인서
② -1 매수인 작성 옥탑도면
③ 부동산 중개인의 확인서
④ 옥탑 내부공사 견적서 및 영수증
⑤ 옥탑 내부공사비 지급 자료
⑥ 쟁점부동산 매매계약서
(2) 이에 대한 처분청의 조사자료는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 건물 등기사항증명서 및 건축물대장은 아래와 같다.
1. 등기사항증명서
2. 건축물 대장 * 연면적 280.86㎡는 옥탑 9.3㎡를 제외한 면적임 (나) OOO‘확정일자 및 전입세대 조회 요청 결과 회신’ 공문에 의하면 임차인 OOO은 주민등록등본상 쟁점옥탑방에 2017.12.19 전입하여 2018.9.27 전출한 것으로 확인되고, 임대차계약상에는 임대차 기간이 2017.12.19.∼2019.12.14.(계약기간 2년), 계약조건은 보증금 OOO천만원에 월세 OOO만원으로 확인된다. (다) 임차인 OOO2018년 임차료 입금관련 금융조회 결과 2018.9.16까지 월세 OOO상당액을 OOO청구인의 계좌 OOO에 매월 입금한 사실이 아래 <표3>의 ‘임차료 입금현황’과 같이 확인된다. <표3> 임차료 입금현황 (단위: 원) (라) 주식회사 OOO에 도시가스 사용 이력을 조회한바, 아래 <표4> ‘쟁점옥탑방 도시가스 사용내역’과 같이 임차인 OOO명의의 도시가스 사용이력이 2018.10.4.까지 확인되고, 또한 임차인 OOO의 현 주소지OOO도시가스 사용이력을 조회한바, 아래 <표5> ‘현 거주지 도시가스 사용내역’과 같이 쟁점옥탑방의 도시가스 사용이력과 유사한 것으로 확인된다. <표4> 쟁점옥탑방 도시가스 사용내역 (단위: ㎥, 원) <표5> 임차인 현 거주지 도시가스 사용내역 (단위: ㎥, 원) (마) 서울특별시 부동산정보조회 시스템 및 국세통합전산망(NTIS)을 통해 확인한 쟁점부동산의 연도별 개별주택가격 일부 내역은 아래 <표6> ‘쟁점부동산 연도별 개별주택가격 일부 내역’과 같고 2005년과 비교해 2006년에 주거용 면적이 280.86㎡에서 290.16㎡로 9.3㎡가 증가하였으며 해당 면 적은 건축물대장상 옥탑의 면적과 일치한다. <표6> 쟁점부동산의 연도별 개별주택가격 일부 내역 (바) 서울특별시에서 제공하는 3차원 공간정보시스템을 통해 확인한 현재 쟁점부동산을 위에서 본 모습은 아래 <그림2>와 같다. <그림2> 서울특별시 3차원 공간정보시스템으로 확인한 쟁점부동산 (사) 처분청이 세무조사를 진행하는 도중인 2019.5.5. 쟁점옥탑방 세입자 OOO이 처분청에 제출한 확인서는 아래와 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점옥탑방 임차인 OOO이 2018.9.27. 주민등록등본상 쟁점부동산 소재지에서 최종 전출한 것으로 확인되고, 마지막 임차료는 2018.9.16. 지급된 사실이 확인되는 점, 쟁점옥탑방의 도시가스 사용이력이 2018.10.4.까지 확인되고, 임차인 OOO쟁점옥탑방과 전출 후 주소지에서의 도시가스 사용량이 큰 차이가 없는 것으로 보이는 점, 쟁점옥탑방에 대한 철거공사업체의 공사기간에 해당하는 과세기간의 부가가치세신고서에 개인소매 매출인 기타매출 사실이 확인되지 않고, 청구인이 철거공사업체에 지급하였다는 공사비 또한 현금으로 지급하여 실제 지급여부가 불분명한 점, 양도당시 쟁점옥탑방이 창고상태였다는 사실을 확인해준 부동산중개업자의 확인서 및 쟁점부동산이 양도된 이후에 매수인이 테라스로 사용하기로 구두약속하였다는 청구인의 주장과는 달리 매수자가 쟁점옥탑방을 계속하여 주거용으로 사용하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점옥탑방을 주거용 기능을 상실하지 않은 소득세법상 주택에 해당된다고 보아 이를 주택수에 산입하여 다가구주택 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.