쟁점건물의 경우 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 4층 주택으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 우리 원의 현장조사 결과 옥탑층을 포함한 5개 층이 모두 주택으로 사용된 것으로 확인된 점 등에 비추어 쟁점건물은 그 형식이나 실질이 다세대주택에 해당한다고 보이므로 처분청이 1주택을 제외한 나머지 주택에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
쟁점건물의 경우 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 4층 주택으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 우리 원의 현장조사 결과 옥탑층을 포함한 5개 층이 모두 주택으로 사용된 것으로 확인된 점 등에 비추어 쟁점건물은 그 형식이나 실질이 다세대주택에 해당한다고 보이므로 처분청이 1주택을 제외한 나머지 주택에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물은 다가구주택으로 1인의 소유자와 여러 세대의 임차인이 같이 거주하면서 주택의 각 층을 구분 소유하지 아니하고, 1인이 쟁점건물을 전부 소유하는 형태로 되어 있기 때문에 쟁점건물의 각 층을 나누어 양도를 할 수 없는바, 이처럼 쟁점건물의 일부분이 양도소득세를 부과할 수 있는 과세대상 물건에 해당하지 않음에도 불구하고 쟁점건물의 각 층을 구분하여 양도소득세를 부과한 처분청의 처분은 부당하다. 소득세법 시행령제155조 제15항에서는 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있는바, 위 규정은 건축법 시행령별표1에 규정된 다가구주택이 원래는 하나의 주택에 해당하는 것이지만, 양도세를 부과할 때는 독립하여 거주할 수 있는 부분을 각각 하나의 세대로 본다는 것이고, 이를 하나의 매매단위로 묶어서 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다는 것으로[대법원도 같은 취지의 판결(대법원 1997.10.10. 선고 97누11171 판결)을 한 바 있음], 이는 다가구주택의 거주 형태가 여러 세대가 거주하는 다세대주택에 해당하지만 실제 소유자는 1인이고 등기부등본에도 단독소유로 되어 있어 주택의 거래가 세대별로 나눠서 이루어지는 것이 아니라 전부 양도되는 방식으로 이루어지는 주택에 대하여 양도소득세를 어떻게 부과할지를 정한 규정이라고 할 것이다. 따라서, 처분청이 소득세법 시행령제155조 제15항의 본문에 있는 건축법 시행령별표1을 엄격하게 해석하여 다가구주택 거래의 현실과 동떨어진 해석을 한 것은 잘못이고, 쟁점건물과 같은 다가구주택의 과세·비과세 요건에 양도소득세 부과와는 아무런 관련도 없는 ‘용도별 건축물의 종류’를 규정한 별표1의 내용을 아무런 수정도 없이 그대로 준용한 것은 과세요건 법정주의와 과세요건 명확주의를 내용으로 하는 조세법률주의 원칙에 정면으로 반하는 것으로 부당하다.
(2) 설령, 쟁점건물이 양도 당시 다세대주택에 해당한다 하더라도 그간 이행강제금 부과의 원인이 되었던 4층 옥탑방을 적법하게 증축완료한 2014.11.14. 전에는 법적으로 다가구주택에 해당(3층 이하)하였으므로 2014.11.13.까지는 비과세 기준이 적용되어야 하고, 2014.11.14. 이후 부분에 대해서만 양도소득세가 과세되는 것이 합당하다고 할 것이다(청구인이 쟁점건물 4층을 증축한 것은 불법건축물 상태를 개선하기 위한 것으로 이로 인해 양도소득세가 부과될 수도 있다는 사실은 전혀 몰랐고, 양도소득세 부과가 합당한지에 대해서도 의문임).
(3) 청구인은 전심인 이의신청 당시 쟁점건물을 OOO원에 취득하였다고 주장하였으나, 이의신청 재결청은 이를 입증할 계약서나 객관적 금융증빙 등이 제시되지 않았다하여 전소유자가 신고한 양도가액 OOO만 취득가액으로 인정하였다. 그러나, 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시 아래 <표1>과 같이 보증금 인수액을 포함하여 총 OOO원을 지급하였는바, 청구인이 지급한 계약금은 OOO원으로써 계약금이 통상 매매금액의 10%임을 감안하면 청구인이 주장하는 매매금액 OOO원에 근접하는 점, 당시 부동산 거래에서는 잔금을 지급할 당시 계좌로 전부 지급하는 것이 아니라 잔금 중 상당한 금액을 현금으로 지급하는 것이 관행이었던 점, 청구인이 매수할 당시 여러 비용을 줄이기 위해 다운계약서를 쓰는 것이 관행이었던 점 등을 고려하면 청구인이 주장하는 취득가액을 실제 취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점건물의 건축물대장에 지하 1층부터 지상 4층까지 전층이 용도가 주택목적으로 되어 있어 공부상으로도 주택이 분명하고, 포털사이트에서 조회되는 로드뷰 등에 상가로 사용된 흔적이 없어 쟁점건물이 전부 주택으로 사용된 것으로 보이며, 쟁점건물의 전층에 대한 전입세대 열람 결과, 주거용으로 사용한 전입세대가 확인되므로 쟁점건물은건축법에 따른 다세대주택에 해당하고, 따라서 처분청이 쟁점건물의 일부 층에 대하여만 비과세를 적용하고 나머지 주택에 대해서 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다.
(2) 합법적인 증축이전에도 4층에 불법 증축된 옥탑방이 존재하였고, 동 옥탑방이 주택으로 사용되었으므로 합법 증축 전에도 다세대 주택에 해당하지 않는다고 보기 어려우며, 양도소득세는 양도 시점에서의 양도물건의 현황에 따라 부과되는 것이므로 청구주장은 이유 없다.
(3) 청구인은 OOO원이 쟁점건물의 취득가액이라고 주장만 할 뿐, 보증금이나 차용금 관련 계약서나 금융거래내역 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 전소유자가 양도소득세 신고시 신고한 양도가액 외에 추가로 취득가액으로 인정할 금액은 없다.
① 쟁점건물은 그 실질이 1주택인 다가구주택이므로 1세대 1주택 비과세 적용 대상이라는 청구주장의 당부
② 설령 쟁점건물을 다세대주택으로 본 다 하더라도 4층 옥탑이 증축된 2014.11.14. 이후 부분에 대하여만 양도소득세가 부과되어야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인이 2018.7.31. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서 및 처분청의 경정·결의서의 주요 내용은 아래 <표2>와 같은바, 당초 쟁점건물을 고가주택 1채로 보아 고가주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여 과세대상양도차익 OOO원을 산정하였고, 여기에서 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 계산한 것으로 나타나고, 처분청은 쟁점건물을 다세대주택(4주택)으로 보아 2주택에 대해서는 1세대 3주택으로, 1주택에 대해서는 1세대 2주택으로, 나머지 1주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용하여 과세대상 양도차익 OOO원을 산정한 것으로 나타난다.
(2) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점건물은 1996.10.23. 전 소유자인 OOO 명의로 소유권보존 등기된 후, 2005.10.19. 청구인이 매매로 취득하였고, 2018.5.9. OOO에게 양도된 것으로 나타나며, 표제부에는 소유권보존 등기 당시 건물내역이 다가구용 단독주택 4가구(지층, 1층∼3층, 옥탑)로 기재되어 있다가 2014.11.26. 증축을 원인으로 4층 주택 및 주차장(지1층, 1층∼4층)으로 기재사항이 변경된 것으로 나타난다.
(3) 쟁점건물 일반건축물대장의 주요 기재내용은 아래 <표3>과 같은바, 4층 주택의 경우 2014.11.14. 특정건축물 사용승인처리 통보에 의거 기존 옥탑건물 7.29㎡를 포함하여 증축 기재된 것으로 나타난다.
(4) 쟁점건물의 개별주택가격확인서에 의하면, 2015.1.1.까지 고시된 건물의 연면적은 243.85㎡였으나, 2016.1.1. 이후 고시분부터는 연면적이 19.03㎡ 증가한 262.88㎡로 나타나는바, 2014.11.14. 증축 기재된 지상 4층 연면적이 추가로 반영된 것으로 보인다.
(5) 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시 세입자들의 보증금 인수액 OOO원 등을 포함하여 총 OOO원을 부담하였다고 주장하며, 그 근거로 <표1>에 기재된 계약금, 중도금, 잔금의 지급과 관련된 아래 <표4>의 금융거래내역서를 제시하였는바, 청구인의 OOO 계좌OOO에서 2005.8.24., 2005.9.21., 2005.10.19. 총 3회에 총 OOO원이 2개 계좌(수신인 미기재)로 이체송금된 것으로 나타난다.
(6) 청구인은 위 <표1>에 기재된 지급내역 중 세입자들의 전세보증금OOO 인수 관련 증빙(임대차계약서 및 금융거래내역서), OOO과의 차입거래OOO 관련 증빙(차용증 및 금융거래내역서)은 제시하지 아니하였다.
(7) 우리 원 조사담당자가 2020.1.7.(화) 쟁점건물 소재지에 현지 출장하여 촬영한 쟁점건물의 외부 및 내부 사진 등에 의하면, 지하층부터 옥탑층까지 공부상 기재사항과 동일하게 모두 주택으로 확인된다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 다가구주택으로서 1인의 소유자와 여러 세대의 임차인이 같이 거주하면서 주택의 각 층을 구분 소유하고 있지 아니하고, 건물을 일괄양도하였으므로 쟁점건물의 각 층을 구분하여 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 건축법 시행령별표1 제1호 다목에서 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고, 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 점, 소득세법 시행령제155조 제15항에서는 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 규정하고 있는 점, 양도소득세의 비과세 요건을 판단함에 있어 그 건물의 주택 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도에 의하여 판단하여야 하는데, 쟁점건물의 경우 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 4층 주택으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 우리 원의 현장조사 결과 옥탑층을 포함한 5개 층이 모두 주택으로 사용된 것으로 확인된 점 등에 비추어 쟁점건물은 그 형식이나 실질이 다세대주택에 해당한다고 보이므로 처분청이 1주택을 제외한 나머지 주택에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(9) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 설령, 쟁점건물이 양도 당시 다세대주택에 해당한다 하더라도 그간 이행강제금 부과의 원인이 되었던 4층 옥탑방을 적법하게 증축완료한 2014.11.14. 전에는 법적으로 다가구주택에 해당(3층 이하)하였으므로 2014.11.13.까지는 비과세 기준이 적용되어야 한다고 주장하나, 양도소득세는 양도 시점에서의 양도물건의 현황에 따라 부과되는 것으로 보유 당시의 현황 구분에 따라 과세·비과세가 구분 결정되는 것이 아닌 점, 합법적인 증축 이전에도 4층에 불법 증축된 옥탑방이 존재하였고, 양도 당시에도 동 옥탑방이 주택으로 사용되었을 뿐만 아니라 공부상으로도 주택으로 기재된 점에서 합법 증축 전에 다가구주택에 해당하므로 이에 대하여 구분하여 비과세를 적용하여 달라는 청구주장은 타당하지 아니하다고 판단된다.
(10) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 보증금이나 차용금 관련 계약서, 금융거래내역 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 전소유자가 양도소득세 신고시 신고한 양도가액을 취득가액으로 본 것은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정 내용은 붙임과 같습니다.