신규주택 취득일이 잔금청산일인지, 아니면 소유권이전등기접수일인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2016.1.18. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 OOO백만원에 취득하여 보유하던 중 2016.11.21. OOO(이하 “신규주택”이라 한다) 매매계약(이하 “쟁점계약”이라 하고, 이와 관련한 부동산매매계약서를 “쟁점계약서”라 한다)을 체결하여 이를 취득(소유권이전등기접수일: 2016.11.23., 잔금청산일: 2017.2.27.)하였으며, 2018.11.16. 종전주택을 OOO백만원에 양도한 후 종전주택의 양도에 대해 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 규정에 따른 일시적 2주택자로서 1세대1주택 비과세특례 적용요건을 충족한 것으로 보아 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.7.12.～2019.7.31. 기간 동안 청구인에 대한 양도소 득세 조사를 실시하여 종전주택 취득일(2016.1.18.)로부터 1년이 지나지 아니한 2016.11.23. 신규주택을 취득하였으므로 ｢ 소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 규정에 따른 일시적 2주택자로서 1세대1주택 비과세특례 적용요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2019.9.9. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 에서 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것으로 규정하고 있고, ｢소득세법｣ 제98조 에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 종전주택 취득일은 2016.1.18.인 사실에 대해서는 다툼이 없으나, 신규주택의 취득시기는 청구인이 제출한 금융증빙에 의하면 대금을 청산한 날이 2017.2.27.로 확인되는 이상, 잔금청산일이 분명한 경우에 해당되어 신규주택의 취득일은 2017.2.27.로서 종전주택의 취득일로부터 1년이 지난 시점에 신규주택을 취득한 것이므로 종전주택의 양도는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 규정에 따른 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세특례 적용대상이다.

(2) 부동산매매거래의 경우 잔금청산 후에 소유권이전등기를 하는 것이 일반적이나 청구인이 신규주택 매매계약 직후 부동산중개업소를 통해 매도인의 주택에 설정된 근저당권자, 압류권리자 등이 빚 독촉과 경매청구 등 권리행사를 하려고 하여 잔금청산 후 소유권이전등기를 하게 되면 경매에 넘어갈 수도 있어 매도인이 잔금지급과 관계 없이 등기 이전해 주겠다는 얘기를 들었고, 청구인은 계약금과 중도금이 지급된 상황에서 계약을 물리기도 어려워 위와 같은 매도인의 요청을 수용하여 부득이하게 잔금청산일 이전인 2016.11.23. 신규주택 소유권이전등기를 하게 된 것이므로 위와 같은 특수한 사정을 감안할 때 청구인의 신규주택 취득일은 잔금청산일로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) ｢소득세법｣ 제98조 에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하였고, 여기서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”에 대하여 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 보도록 규정하고 있는데, 신규주택은 잔금청산일(2017.2.27.) 이전에 소유권이전등기를 한 경우라서 청구인의 취득일은 등기접수일인 2016.11.23.로서 종전주택 취득일로부터 1년이 지나지 않은 시점에 신규주택을 취득하였으므로 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 규정의 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세특례 적용요건을 충족하지 못한 것으로 보고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 신규주택에 근저당권을 설정한 채권자들의 권리행사 를 우려한 양도인의 급박한 사정으로 미리 소유권이전등기를 하였다고 하나, 청구인이 매도인과 합의하여 소유권을 취득한 정상거래임이 쟁점계약서, 매매대금 지급 내역, 등기부 등으로 확인되고, 신규주택 잔금청산일 이전에 소유권이전등기가 경료된 이상, 취득시기를 달리 볼 수 있는 근거규정이 없는 등 신규주택 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제2호 규정에 따라 소유권이전등기접수일인 2016.11.23.로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 신규주택 취득일이 잔금청산일인지, 아니면 소유권이전등기접수일인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 매도인과 2016.11.21. 체결한 쟁점계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 청구인은 신규주택 매매대금을 지급한 내역은 다음과 같다며 관련 금융거래내역 등을 제시하였는데, 이에 대해서는 처분청도 이견이 없다. (단위: 원)

(3) 신규주택 등기사항전부증명서에 의하면 2016.11.21. 매매를 등기원인으로 하여 2016.11.23. 청구인 명의로 소유권이전등기 접수를 한 사실이 나타나고, 쟁점계약 체결 당시 신규주택에 대한 근저당권 설정 내역은 다음과 같다. (가) 매도인을 채무자로 하여 주식회사 OOO은행에서 2011.2.28. 채권최고액 OOO근저당권을 설정하였다가 2017.1.11. 말소된 사실이 나타난다. (나) 매도인을 채무자로 하여 OOO2014.4.2. 채권최고액 OOO근저당권을 설정하였다가 2016.11.28. 말소된 사실이 나타난다. (다) 주식회사 OOO채무자로 하여 OOO2011.3.28. 채권최고액 OOO근저당권을 설정하였고, 2016.5.12. 확정판결을 원인으로 2016.11.29. 말소된 사실이 나타난다.

(4) 한편 신규주택 등기사항전부증명서 갑구에 의하면 매매계약 체결 당시 3건의 설정되어 있던 가압류등기는 2016년 12월 중에 모두 말소등기된 사실이 나타나고, 채권자 OOO신청하여 서울남부지방 법원이 2015.8.28. 임의경매 개시결정(2015타경14867)하였다가 2016.12.5. 집행취소 결정된 사실이 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점계약 체결 당시 신규주택에 설정되어 있던 다수의 근저당권(3건, 채권최고액 OOO백만원), 가압류(3건) 등에서 기인된 경매개시로 인해 청구인에게 발생하는 피해를 방지하고자 소유권이전등기를 조기에 경료할 것을 요청하여 잔금청산 이전에 소유권이전등기 하게 된 것이라는 취지의 매도인, 부동산중개인의 2019.11.8.자 탄원서, 매매대금 지급내역이 확인되는 금융증빙 등을 각각 제시하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 신규주택의 취득시기는 실제 잔금을 모두 지급한 날인 2017.2.27.로서 종전주택의 취득일인 2016.1.18.로부터 1년이 지난 시점이므로 종전주택의 양도는 소득세법 시행령제155조 제1항 규정에 따라 1세대1주택 비과세 특례 적용대상이라고 주장하나, 소득세법제98조에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 여기서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”에 대해 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기 및 양도시기로 보도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우 신규주택의 대금을 청산한 날이 2017.2.27.인 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 등기사항전부증명서에 의하면 청구인의 신규주택 소유권이전등기 접수일은 2016.11.23.이므로 신규주택의 취득시기는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되어소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호 규정에 따라 소유권이전등기 접수일로 보아야 할 것이며, 관련 법령상 신규주택의 취득시기를 이와 달리 볼 만한 근거규정이 없고, 그렇다면 청구인은 종전주택의 취득일로부터 1년이 지나지 아니한 시점에 신규주택을 취득하였으므로 처분청에서 청구인의 종전주택 양도가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 에서 1세대1주택 비과세특례 적용요건을 충족하지 못한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.