실제 중개를 총괄하였다는 관련인들이 쟁점수수료를 컨설팅비용이라 확인하고 있는데 반해, 쟁점수수료를 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점수수료를 컨설팅비용으로서 소득세법상의 양도비에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
실제 중개를 총괄하였다는 관련인들이 쟁점수수료를 컨설팅비용이라 확인하고 있는데 반해, 쟁점수수료를 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점수수료를 컨설팅비용으로서 소득세법상의 양도비에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 실제 OOO가 쟁점부동산의 중개를 총괄하였고, 중개수수료OOO을 OOO와 OOO로 나누어 수취한 것이다. (가) 동일 필적으로 작성된 OOO와 OOO의 계좌번호가 적힌 메모지 및 OOO가 “임대차 설정 안되면 되는 것으로 책임짐”(청구인이 쟁점부동산을 양도후 임차하는 조건의 매매임)이라고 자필로 작성한 서류 등을 통해 OOO가 쟁점부동산 매매와 관련된 모든 업무를 실질적으로 총괄하였음이 객관적으로 입증된다. (나) OOO는 2018.9.20. OOO 소재의 OOO 컴퓨터에서 OOO를 공급자로 하여 중개수수료 OOO의 세금계산서OOO를, OOO를 공급자로 하여 쟁점수수료 OOO의 세금계산서OOO를 각 발급하였고, 청구인은 OOO으로부터 2019.9.20. 12:35 및 12:37에 순서대로 세금계산서를 발급하였다는 메일을 수신하였으며, 발급시각이 거의 동일하며 세금계산서의 승인번호가 연접되어 있는 점, 쟁점부동산매매계약서, 부동산컨설팅계약서 및 청구인의 확인서의 각 작성일자가 2018.8.7.로 동일한 점, 청구인은 2018.8.7. 매수인이 확정되어 매매계약을 한 상태에서 동일자에 부동산컨설팅계약을 할 이유가 없는 점, 청구인은 매도인의 입장에서 쟁점부동산의 주위환경이나 주변상권 등을 잘 알고 있는데, 별도로 이러한 컨설팅을 받을 이유가 없는 점 등을 감안할 때 청구인은 실제 부동산 컨설팅을 받지 않았고, OOO가 두 업체를 이용하여 실질적인 중개수수료를 받은 사실이 확인된다 할 것이다. (다) 따라서, 청구인이 양도당시 지급한 OOO의 중개수수료(쟁점수수료 포함)는 소득세법제97조에 열거된 양도비에 해당되는 사항으로서, 다수의 대법원 판례 등에서 설령 통상의 부동산 중개수수료에 비하여 많다 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 한다고 판시하고 있으므로 양도차익 산정시 필요경비에 산입되어야 한다. (3) 청구인은 OOO 에 부동산컨설팅을 의뢰한 사실이 없고 OOO와 OOO 간의 협업사항은 청구인이 관여할 사항이 아니다. (가) 청구인은 OOO로부터 OOO 와의 형식적인 부동산컨설팅 용역계약서 및 보고서를 제시받아 날인하여 주었을 뿐이고 청구인이 OOO 에 부동산컨설팅을 의뢰한 사실이 없으며, OOO가 쟁점부동산의 중개를 위해 OOO 에게 컨설팅을 의뢰하거나 협업하였다면 이는 둘 간의 사항일 뿐 청구인이 관여할 사항이 아니다. (나) 청구인은 부동산 매매를 총괄한 OOO가 OOO 와 협업하였다며 구분 송금을 요구하여 중개수수료를 지급한 거래이므로, 처분청 의견과 같이 대가의 지급이 없는 가공거래에는 해당되지 않는 것이고, 청구인 입장에서는 구분하여 발급된 세금계산서 내역대로 대가를 지급할 수밖에 없는 사항이었으며, 지급상대방인 OOO 에 대한 조사가 이루어져 실물거래 없이 허위로 작성되었다는 점이 과세관청에 의해 상당한 정도로 증명되어 실지비용인지가 다투어지고 허위임이 증명된 경우에는 그러한 비용이 실제로 지출되었다는 점에 관하여 납세의무자가 이를 증명할 필요가 있다고 할 것(OOO 판결)으로서, 설령 가공거래가 아닌 위장거래 사실이 확인된다 하더라도 중개수수료로 대가를 지급한 사실이 청구인이 제시한 금융자료에 의하여 명백하게 확인되는 이상 실질과세 원칙에 의하여 양도비로 필요경비에 산입되어야 한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 컨설팅비용을 지급한 사실이 컨 설팅 계약서, 대금지급내역, 세금계산서 등 객관적인 증빙에 따라 확인되므로 쟁점수수료는 컨설팅비용으로서 소득세법 시행령에서 정한 양도비의 범위에 해당되지 않는다. (가) 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 부동산컨설팅 용역계약서와 2019.5.21. 과세자료 해명안내시 제출한 부동산컨설팅보고서에 의해 당초 쟁점수수료는 부동산컨설팅비로 실제 용역이 수행되어 정당한 필요경비라고 소명하였고, 처분청에서 선결정례(OOO) 등에 의해 컨설팅수수료는 양도비에 포함되지 않는다고 과세하자 청구인은 다시 쟁점수수료는 실질이 컨설팅비가 아닌 중개수수료라고 주장하는바, OOO와 OOO 와의 거래내용이나 쟁점수수료를 중개수수료로 입증할 만한 구체적이고 객관적인 증빙이 없다. 쟁점부동산 매매계약서의 일부를 살펴보면 “제8조[중개보수 외] 매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다.”고 명시되어 있는데, 중개수수료는 OOO에 지급한 내역이 확인되므로 쟁점수수료는 매매계약서 제8조에 따른 ‘본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우’에 해당하는 사항으로 볼 수 있다. (나) 청구인은 쟁점수수료가 사실상 중개수수료임에도 “컨설팅수수료”라는 문구만 중시하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, OOO 는 중개법인이 아니므로 중개용역을 제공할 수 없고, 2013.6.13.부터 현재까지 부동산컨설팅업을 영위하는 법인으로 쟁점부동산의 양도시기인 2018년에도 쟁점수수료 외 다수의 컨설팅수수료 항목으로 세금계산서를 발급한 사실이 있다. 또한 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 임차인으로 쟁점부동산에서 ‘OOO’라는 상호로 다시 사업자등록하고 양도 전과 동일하게 숙박‧호텔업을 영위하고 있음을 감안할 때, 용역계약서 및 보고서에 따라 청구인이 OOO 로부터 컨설팅 용역을 제공받지 않았다고 보기 어렵다.
(2) 청구인은 OOO가 중개수수료를 과다수취하게 되면 공인중개사법 위반이 된다고 하며 중개수수료와 컨설팅비의 구분 송금을 청구인에게 요구했고 부동산컨설팅을 의뢰한 사실이 전혀 없다고 주장하나, 그렇다면 OOO 와의 거래에 의한 컨설팅비는 가공거래 또는 위장거래로 소득세법 시행령제163조에 따른 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 해당하지 아니하고 공인중개사법에도 위반되어 무효임에도 이를 양도비로 필요경비에 산입함은 부당하다.
(3) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산 컨설팅 용역계약서와 2019.5.21. 과세자료 해명안내시 제출한 부동산 컨설팅 보고서 등 증빙서류에 따라 컨설팅비용으로 판단하였는바, 청구인의 주장대로 부동산컨설팅을 의뢰한 사실이 없다면 OOO 와의 거래에 의한 컨설팅수수료로 수수한 세금계산서는 사실과 다른 세금계산서로 가공 또는 위장세금계산서이기에 소득세법 시행령제163조에 따른 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 해당하지 아니하므로 양도비로 보아 필요경비에 산입할 수 없다 할 것이다.
(1) 국 세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (3) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】
② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법제121조에 따른 계산서
2. 부가가치세법제32조에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다) (4) 소득세법 시행령 제163조 【쟁점부동산의 필요경비】
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 (6) 공인중개사 법 제36조【자격의 정지 】
① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.
7. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 (7) 공인중개사 법 제38조【등록의 취소】
② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
③ 등록관청은 제1항 제2호 내지 제8호 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. (8) 공인중개사 법 시행규칙 제20조【중개보수 및 실비의 한도 등】
④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
(1) 청구인은 2018.8.7. 양수인 OOO와 쟁점부동산을 OOO에 양도하는 부동산 매매계약을 체결하였으며, 부동산 매매계약서는 아래 <표1>과 같다. OOO
(2) 청구인은 2014.12.17. 쟁점부동산을 사업장으로 한 ‘OOO’를 개업하여 호텔업을 영위하다 쟁점부동산을 양도한 후 폐업하였으나, 2018.9.20. 양수인 OOO과 임대차계약을 체결하여 2018.10.19.부터 동일장소에서 ‘OOO’로 호텔업을 영위하고 있는바(청구인은 경영난으로 2019.12.3. 다시 폐업하였음), 보증금 OOO, 월임차료 OOO을 조건으로 임대차계약을 하였고, 특약사항 5번에 ‘임차인의 보증금에 대하여 잔금일 30일 이후에 근저당설정하는 것을 임대인은 동의한다.’라고 기재하였으며, 이에 따라 청구인은 쟁점부동산에 2018.9.21. 채권최고액 OOO, 채무자 OOO으로 하여 근저당권 설정계약하였으며 2018.10.24. 등기 접수하였음이 확인된다.
(3) 청구인과 OOO 사이에 2018.8.7. 체결된 부동산 컨설팅 용역계약서는 아래 <표2>와 같다. OOO
(4) OOO가 작성한 쟁점부동산의 부동산컨설팅보고서는 <표3>과 같다. OOO
(5) OOO와 OOO가 2018.9.20. OOO를 공급받는 자로 하여 발급한 전자세금계산서 내역은 아래 <표4>와 같고 청구인이 제출한 OOO발송 이메일 화면(캡쳐)에 두 세금계산서가 발급되었다는 안내 메일이 각각 2018.9.20. 12:35 및 12:37에 수신되었다. <표4> 중개수수료 및 쟁점수수료 세금계산서 발급내역
(6) 청구인OOO의 예금계좌OOO 입출금내역 중 쟁점부동산의 중개수수료 및 쟁점수수료 출금내역은 아래 <표5>와 같다. <표5>
(7) 동일 필적으로 쓰여진 두 업체의 계좌번호 메모와 청구인이 OOO가 자필로 “임대차 설정 안되면 되는 것으로 책임짐”라고 작성하였다고 주장하는 메모가 1장의 종이에 함께 작성되어 있어, 이의신청시 심리담당자가 2019.8.27. 오후 5시경 유선을 통해 세무대리인에게 청구인이 OOO가 작성하였다고 주장하는 글의 의미를 질의한바, 청구인이 쟁점부동산 양도 후 바로 임차인으로 계약하면서 임차보증금에 상당하는 근저당권을 설정하고자 하였으며 OOO가 그 근저당권을 책임지고 설정해 준다는 내용이라고 답변하였다.
(8) OOO와 OOO 는 쟁점수수료 관련 부가가치세 신고·납부 완료하였으며, 국세청전산망을 통해 확인한바 OOO 는 결혼중개 및 부동산컨설팅 업체로 2017.1.1.부터 2018.12.31.까지 부동산컨설팅 관련 매출이 꾸준히 발생하고 있는 것으로 나타난다.
(9) 이의신청시 심리담당자는 2019.8.27. 청구인에게 OOO의 인적사항 및 OOO가 실사업자라는 것을 입증할 수 있는 서류를 보정요구하였으나, 청구인은 OOO의 인적사항은 알지 못하며 OOO 대표 OOO의 시어머니이므로 처분청에서 가족관계 조회를 통해 파악이 가능할 것이고, 청구인은 OOO가 실사업자라고 주장한 사실이 전혀 없으며, 다만 쟁점부동산 중개와 관련된 모든 업무를 실질적으로 총괄하였다고 주장했을 뿐이라고 회신하였다.
(10) 이의신청시 심리담당자는 2019.9.10. OOO에게 공문을 통하여 청구인과 2018.8.7. 체결한 용역계약에 대한 컨설팅용역의 내용과 그 사실을 입증할 수 있는 서류를 요청하였고, 2019.9.18. 오전 10:30경 OOO 등기이사 OOO, OOO, OOO 3인이 처분청에 방문하여 설명한 바에 따르면, OOO는 청구인에게 매수인을 모집하기 위하여 홍보·상권조사·매출전망조사·양도가격 타당성조사 등의 컨설팅용역을 제공하였고, 투자설명회 개최를 통해 매수인 OOO을 중개하였으며, 그 증빙으로 상권분석보고서를 제출하였다고 진술하였고 이에 심리담당자는 인터넷홍보글 게시내역 및 설명회 카탈로그 등 실지활동내역을 확인할 수 있는 서류를 재차 요청하였으나 자료가 없다고 답변하였다. 또한, 양도자의 부동산 컨설팅용역 계약은 통상적으로 부동산 양도 전에 이루어지는 것임에도 부동산매매계약서와 컨설팅용역계약서의 계약일자가 같은 이유를 묻자, 두 계약은 청구인의 대리인인 OOO이 진행하였으며, OOO은 OOO 대표 OOO과 지인관계로 컨설팅용역에 대한 계약이 이미 구두로 체결된 상태였고 다만 계약서를 쟁점부동산 매매계약일에 작성하였을 뿐이라고 답변하였다.
(11) 이의신청과정에서 청구인은 쟁점부동산을 OOO 소재의 부동산 중개업소에 매물로 내놓았고 그 곳에서 모텔중개를 전문으로 한다는 OOO를 소개받았는바, OOO와 OOO 이사가 함께 쟁점부동산을 방문하여 미팅하였으며 그 때 청구인은 처음으로 OOO의 존재를 알게 되었고, OOO, OOO, OOO이 가족임은 나중에 알게 되었으며, OOO의 관련인으로 얼굴을 본 사람은 OOO 이사가 유일하다고 하면서, 처분청에서 OOO이 OOO와 협의를 통해 허위의 컨설팅자료를 구비하여 필요경비 계상한 것처럼 오인케 할 우려가 있으나, OOO과 OOO이 지인관계라는 것은 전혀 사실이 아니라고 항변하였다.
(12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 컨설팅비용이 아닌 중개수수료이므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, OOO 는 공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인은 OOO 와 쟁점부동산의 부동산 컨설팅용역 계약서를 작성하였고, 쟁점수수료를 지급하고 ‘컨설팅수수료’를 품목으로 한 세금계산서를 수취하였으며, 과세자료 해명 당시 부동산 컨설팅용역을 제공받았다고 주장한 점, 실제 중개를 총괄하였다는 OOO와 OOO 관련인들이 쟁점수수료를 컨설팅비용이라 확인하고 있는데 반해, 쟁점수수료를 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적․객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점수수료를 컨설팅비용으로서 소득세법상의 양도비에 해당하지 않은 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.