쟁점아파트의 증여 당시 시가평가가 부당하다는 청구주장의 당부 등

1. OOO세무서장이 2019.5.2. 청구인 OOO에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인 OOO는 2018.3.22. 청구인 OOO로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 2018.4.13. 쟁점아파트의 가액을 OOO으로 하여 2018.3.22. 증여분 증여세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 쟁점아파트 가액을 임의로 평가한 것으로 보아 이를 유사매매사례가액인 OOO으로 하는 한편, 청구인 OOO가 쟁점아파트에 관한OOO의 전세금반환채무(이하 “쟁점채무”라 한다)를 인수하였다는 소명을 받아들여 2019.5.2. OOO에게 2018.3.22. 증여분 증여세 OOO을, OOO에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 각 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.6.27. 이의신청을 거쳐 2019.11.4. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 쟁점아파트를 타인에게 매매로 양도한 것이 아니라 자식에게 증여한 것인데도 그 가액을 일반적으로 거래되는 매매가액으로 하여야하는지 의문이고, 쟁점아파트는 길가에 있어 좋은 위치도 아니므로 쟁점아파트 가액을 당초 신고한대로 OOO으로 하여야 한다.

(2) 청구인 OOO가 쟁점아파트를 취득할 당시(1998.10.26.) 기준시가가OOO임에도 처분청이 그보다 낮은 OOO을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세처분을 한 것은 부당하고, 따라서 기준시가로 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여야 하는데, 이 경우 처분청의 의견대로 이 건 증여 당시 쟁점아파트의 가액을 OOO으로 하더라도 이 건 양도소득세 과세처분의 취득가액은 환산취득가액인 OOO이 되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제4항 등의 규정을 종합하면 증여재산가액은 증여 당시의 시가에 의하며, 이 경우 증여재산과 유사한 재산의 매매사례가액 역시 시가로 본다고 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트와 공동주택단지에 있으면서 주거전용면적이 동일한 아파트의 2018.3.21.자 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 소득세법제97조 제1항 제1호에 따르면 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하고 있는데, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 작성한 매매계약서(이하 “쟁점아파트 매매계약서”라 한다)에 따르면 매매대금이 OOO으로 기재되어 있고, 이와 관련하여 등록세 등 OOO을 납부한 사실이 확인되므로 쟁점아파트의 취득가액을 OOO으로 하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① (청구인 OOO) 쟁점아파트의 증여 당시 시가평가가 부당하다는 청구주장의 당부

② (청구인 OOO) 쟁점아파트의 취득가액을 과소산정하였다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.27. 대통령령 제27835호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (5) 소득세법 시행령(2017.12.19. 대통령령 제28511호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제151조(양도의 범위) ③ 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조 에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 및 공동주택가격 공시가격, 이 건 처분 결의서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO는 1998.10.13. OOO과 매매가액을 OOO으로 하여 쟁점아파트 매매계약서를 작성한 후 OOO의 검인을 받아 1998.10.26. 쟁점아파트에 관한 소유권이전등기를 하였는데, 등기사항전부증명서 상 1994.12.15. OOO을 채무자로 하여 서울특별시 앞으로 채권최고액 OOO 상당의 근저당권이 설정되어 있었고, 위 근저당권설정등기는 2009.1.21. 말소되었다. (나) OOO는 2018.3.22. OOO로부터 쟁점아파트를 증여받고 평가액을OOO으로 하여 증여세를 신고ㆍ납부하였다가, 처분청이 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항 등에 따라 아래 <표1>과 같이 쟁점아파트와 같은 공동주택단지 내에 있는 아파트 중 OOO(이하 “비교사례아파트”라 한다)의 2018.3.21.자 매매가액OOO을 쟁점아파트의 증여 당시(2018.3.22.) 시가로 평가하여 계산한 증여세를 과세예고통지하자, OOO로부터 쟁점채무를 인수하였음을 주장하며 이에 대한 증빙으로 쟁점아파트의 주택임대차(전세)계약서 및 부담부증여계약서를 제출하였고, 처분청은 이를 받아들여 OOO에게 아래 <표2>와 같이 이 건 증여세 부과처분을, OOO에게 아래 <표3>과 같이 이 건 양도소득세 부과처분을 각 하였다. OOO (다) 이 건 양도소득세 과세처분의 취득가액 산정과 관련하여, 처분청은 OOO(쟁점아파트 매매계약서상 매매가액인 OOO + 취득당시 납부한 취득세 등인 OOO)을 쟁점아파트 증여재산평가액 대비 쟁점채무 비율OOO로 안분한 가액OOO이 취득가액이라는 입장인 반면, 청구인 OOO는 쟁점아파트의 증여재산평가액OOO을 쟁점아파트 기준시가비율(= 1998.7.1.자 공시가격인 OOO ÷ 2017.1.1.자 공시가격인 OOO)과 쟁점아파트 증여재산평가액 대비 쟁점채무 비율OOO로 안분하고 필요경비를 가산하여 계산한 환산가액OOO이 취득가액이라는 주장이다. (라) 한편, 2005.7.29. 법률 제7638호로 개정된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 제1항은 2006.1.1. 이후 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 계약체결일부터 30일 이내에 부동산의 실제 거래가격 등을 해당 부동산 소재지 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하도록 규정하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 우선 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인 OOO는 쟁점아파트의 증여재산가액이 OOO이라고 주장하나, 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항 등에 따르면 증여세가 부과되는 재산은 증여일 현재의 시가에 따라 평가하고, 증여받은 공동주택의 경우 해당 공동주택과 유사한 다른 재산(① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, ③ 고시된 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것)의 증여일부터 3개월 전후 매매가액 역시 해당 공동주택의 시가로 인정되는바, 처분청이 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지에 있으면서 주거전용면적이 동일하고 공시가격의 차이가 5% 이내인 비교사례아파트의 2018.3.21.자 매매가액OOO을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 OOO에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점아파트 매매계약서에 기재된 금액OOO을 기준으로 과세한 이 건 양도소득세 과세처분이 정당하다는 의견이나, 소득세법제97조 제1항 제1호는 양도자산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 같은 법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액으로 할 수 있다고 하고 있는데, 부동산 실제 거래가격 신고제도가 시행된 2006.1.1. 이전에는 취득세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 관행이었고, 쟁점아파트 매매계약서상 매매가액OOO이 1998.7.1.자 쟁점아파트 공시가격OOO보다 더 낮으며, 쟁점아파트의 양도인인OOO을 채무자로 하여 1994.12.15. 설정된 근저당권설정등기가 10년 이상 경과한 2009.1.21. 말소된 것으로 보아 쟁점아파트 매매계약서 상 매매대금 외에 위 근저당권부 채무를 인수하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트 매매계약서상 매매가액이 실제 취득가액이라고 인정하기 어렵다고 보이므로 쟁점아파트의 증여재산가액OOO을 소득세법 시행령제163조 제12항 및 제176조의2 제2항의 규정에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.