상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항은 제1항을 적용할 때, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항은 제1항을 적용할 때, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 비교아파트2의 매매가액은 아파트 가격이 비정상적으로 급등하던 시기의 가액이므로 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 없고, 2019년 3월 개정된 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조의 개정취지를 고려하여 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일한 비교아파트1의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아야 한다. (가) 이 사건 상속개시일 즈음은 2018.7.10. OOO OOO의 ‘여의도 마스터플랜’ 공개로 여의도, 용산, 마포 일대의 아파트 가격이 비정상적으로 급등한 시기로, 2018.3.1. 비교아파트1이 OOO에 거래된 이후 2018.8.11. 동일 단지 같은 면적 아파트가 1층임에도 OOO, 2018.9.1. 동일 단지 같은 면적 아파트가 OOO에 거래되는 등 6개월 사이에 OOO이나 폭등하였으므로 비정상적 시기에 거래된 비교아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다. (나) 심판례(국심 2007중3559, 2007.12.18.)는 아파트의 경우 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지ㆍ동ㆍ면적이라고 하여 무조건 유사매매사례로 보아서는 안된다고 설시한 바 있고, 상속 당시 고시되어 있는 공동주택가격도 10층에 위치한 비교아파트2가 5층에 위치한 쟁점아파트보다 OOO 높으므로 비교아파트2는 쟁점아파트와 비교하여 층별 효용 등을 고려하였을 때 우위에 있는바, 비교아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다. (다) 2019.3.20. 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호가 개정되어 단서조항으로 “해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.”가 도입된바, 처분청은 이 사건 상속개시일은 위 규정 개정일 이전이므로 개정된 규정을 적용할 수 없다는 의견이나, 해당 규정의 개정이유는 “현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것”이므로 개정취지를 고려했을 때, 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 가장 작은 비교아파트1의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아야 한다.
(2) (예비적 청구) 2018.8.16. 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 같은 단지 아파트 OOO(주거전용면적 193.03㎡, 이하 “비교아파트3”이라 한다)은 2018.8.21. 매매계약이 체결된 비교아파트2보다 그 매매계약일이 이 사건 상속개시일에 더 가까우므로 주위적 청구가 기각된다면, 비교아파트3의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아야 한다. (가) 유사매매사례가액이라 함은 쟁점아파트와 위치 및 층ㆍ기준시가 등이 가장 유사한 매매사례가액을 의미하는 것이지 상속일과 가까운 시기의 매매가액을 의미하는 것이 아님에도 처분청은 비교아파트2의 매매계약일이 상속개시일과 더 가깝다는 이유로 비교아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보았다. (나) 따라서 처분청의 의견에 따라 매매계약일이 상속개시일과 더 가까운 매매사례가액을 적용해야 한다면, 상속개시일과 가장 가까이 매매계약이 체결된 같은 단지ㆍ같은 면적의 아파트인 비교아파트3의 매매가액 OOO을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아야 한다.
(2) 청구인은 예비적으로 비교아파트3의 매매계약일이 비교아파트2의 매매계약일보다 상속개시일이 가까우므로 비교아파트3의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용해야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 규정에 의하면 비교아파트3과 쟁점아파트의 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 경우에 한하여 매매사례가액으로 인정할 수 있는 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
① (주위적 청구) 비교아파트1의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 비교아파트3의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (이하 생략)
2. 해당 재산에 대하여 (중략) 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (이하 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정되기 전의 것) 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택.
(1) 쟁점아파트 및 비교아파트1․2․3의 상세 내역은 아래 <표1>과 같고, 비교아파트1․2․3의 매매계약일은 쟁점아파트 상속개시일전 6개월 부터 청구인이 상속세를 신고한 2018.11.23.까지의 기간 이내이다. 또한, 쟁점아파트와 비교아파트1․2․3은 동일한 공동주택단지 내 소재하고, 주거전용면적의 차이가 없으며, 비교아파트1․2의 공동주택가격은 쟁점아파트의 공동주택가격과 5% 미만 차이가 나는 반면, 비교아파트3의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격과 5% 이상 차이가 난다. <표1> 쟁점아파트와 비교아파트1․2․3의 상세 내역 (단위: 원)
(2) 쟁점아파트 상속일 6개월 전부터 상속세 신고일까지 쟁점아파트 소재 단지 내 쟁점아파트와 동일한 면적을 가진 아파트의 거래 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트 소재 단지 내 거래 내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 비교아파트2의 매매가액은 아파트 가격이 비정상적으로 급등하던 시기의 가액이므로 쟁점아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없고, 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일한 비교아파트1의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항은 해당 재산의 매매가액을 시가로 규정하면서 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 비교아파트1․2는 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하고, 비교아파트1․2의 매매계약일은 쟁점아파트의 평가기준일(상속개시일)로부터 6개월 이내이므로 비교아파트1․2의 매매가액은 모두 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 점, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항은 제1항을 적용할 때, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는 점 등을 종합하면 매매계약일이 평가기준일에 더 가까운 비교아파트2의 매매가액 OOO을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교아파트2의 매매가액인 OOO으로 평가하여 상속세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 비교아파트2의 매매계약일보다 비교아파트3의 매매계약일이 쟁점아파트의 평가기준일보다 더 가까우므로 비교아파트3의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 비교아파트3의 경우 쟁점아파트와 비교아파트3의 공동주택가격 차이가 쟁점아파트 공동주택가격의 5%를 초과하여 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 다목의 요건을 충족하지 아니하므로 비교아파트3의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.