쟁점부동산의 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.4.15. 상속을 원인(원인일 2013.2.20.)으로 취득한 OOO 점포주택 및 부속토지(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 2014.6.2. OOO에게 매매가액 OOO원에 양도하였고, 2014.6.18. 양도소득세 예정신고시 취득가액을 2개 감정평가기관의 평균감정가액인 OOO원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)으로 하여 양도소득금액OOO을 산정OOO하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산 결정가액(보충적 평가방법 계산)인 OOO원으로 보아, 2019.9.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주변시세의 변동폭이 크지 않은 경우 6개월 범위를 벗어난 매매사례가액이라 하더라도 이를 시가로 인정한다는 조세심판례(조심 2009중2755, 2010.6.17.)와 쟁점부동산과 같은 양도자산이 상속받은 자산으로서 소급감정에 의하여 당해 자산의 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정하여야 한다는 대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결), 상속자산에 대하여 기준시가로 취득가액을 신고하였다가 소급감정하여 경정청구한 경우 양도부동산의 취득가액은 기준시가에 우선하여 시가를 적용하라는 대법원 판례(대법원 2010.10.28. 선고 2010두14442 판결) 등에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 OOO의 소급감정가액인 OOO원과 OOO의 소급감정가액인 OOO원의 평균가액인 OOO원으로 산정(기준시점 2013.2.20., 작성시점 2014.6.10.)하였는바, 쟁점소급감정가액은 시가에 해당하므로 처분청이 이를 부인하고 상속세 결정가액으로 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항에 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액에 의한다고 규정하고 있는바, 이는 상속재산의 경우 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용하지 않겠다는 것으로 소급감정가액을 시가로 인정할 경우 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 이유에서이다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세 취득가액을 산정하기 위한 목적으로 상속개시일부터 약 1년 3개월이 지난 시점인 2014.6.10. 소급감정평가를 받았고, 이에 따라 산정된 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고(양도차손)를 하였으며, 2018.6.24. 쟁점소급감정가액을 상속재산가액으로 하여 상속세 기한후신고(과세미달)를 하였는바, 청구인이 제시한 쟁점소급감정가액은 쟁점부동산의 매매가액인 OOO원과 유사하여 그 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영하여 산정된 것이라고 단정하기 어렵고, 평가기준일로부터 약 1년 3월이 경과하여 소급감정평가된 가액이어서 이를 취득당시의 시가로 보기는 어려우므로, 이를 상속개시 당시의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대해 법 제97조제1항제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2.상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 쟁점부동산 양도 관련 양도소득세 예정신고 및 처분청 경정·결의 내역 등은 아래 <표1>과 같은바, 청구인은 양도소득세 예정신고시 2개 감정평가기관의 소급감정가액의 평균가액인 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 2014.5.19. OOO세무서장이 쟁점부동산의 상속취득에 대한 상속세를 결정하면서 상속세 과세가액으로 산정(기준시가 등 보충적 평가방법)한 OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 경정·결정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도 당시 취득가액 산정과 관련하여 OOO 등 2개 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였는바, OOO이 2014.6.9. 작성한 부동산감정평가표에 의하면 평가기준시점은 쟁점부동산 상속개시일인 2013.2.20.이고, 감정평가액은 총 OOO이며, 감정평가목적은 상증세법에 따른 상속재산에 대한 일반거래(세무서 제출용) 목적이라고 기술하였고, OOO이 2014.6.10. 작성한 토지·건물감정평가표에 의하면 평가기준시점은 쟁점부동산 상속개시일인 2013.2.20.이고, 감정평가액은 총 OOO이며, 감정평가목 적은 쟁점부동산에 대한 일반거래(시가참조) 목적에 있다고 기술하였

• 다. (3) 쟁점부동산의 연도별 개별공시지가 및 개별주택가격 내역은 아래 <표2>와 같은바, 점포주택은 2012년부터 2014년까지 매년 각 5.8%, 4.8% 상승한 것으로 나타나나, 부속토지는 같은 기간 공시지가의 변동이 없는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월(상속재산의 경우) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 여기서 감정평가액이라 함은 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점소급감정가액이 공신력 있는 2개의 공인감정평가기관에서 평가기준시점을 상속개시일로 하여 평가한 감정가액의 평균액이므로 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점소급감정가액은 상속개시일부터 약 1년 3개월이 경과된 시점에서 소급하여 감정한 가액으로 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하는 점, 청구인이 제시한 쟁점소급감정가액은 쟁점부동산의 매매가액인 OOO원과 유사하여 상속개시 당시의 객관적인 교환가격을 충분히 반영하여 산정된 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점소급감정가액이 아닌 쟁점부동산에 대한 상속세 결정가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.