청구인이 업무용 시설을 xx개로 나누어 주거용으로 임대하였다 하더라도 이를주택법상 주택으로 변경된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 업무용 시설을 xx개로 나누어 주거용으로 임대하였다 하더라도 이를주택법상 주택으로 변경된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 조특법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호의 주택은 실질적인 의미의 주택으로 보아야 하고, 쟁점오피스텔은 실질적인 주택에 해당하므로 이 건 부가가치세 부과처분은 부당하다. 쟁점건물은 주택으로 건축허가 받고자 하였으나 주차장 면적이 부족하여 건물 일부를 사무소로 허가 받은 후 용도변경 승인을 받지 않은 상태에서 원룸형태로 개조하여 주택으로 임대하다 분양하였으므로 허가받지 않고 건축되었다 하더라도 주택으로 보아야 하고, 쟁점건물이 근린생활시설 및 사무소로 건축허가를 받은 후 불법으로 전용되었다 하더라도 주거 용도로 사용된 이상 주택으로 보는 것이 실질과세 원칙에 부합한다.
(2) 쟁점건물은 주상복합건물이나 101호 이외 2층부터 6층까지는 실질적으로 모두 다세대주택이면서 호별 주거전용면적이 85㎡이하인 조특법 제106조에 따라 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당되며, 원룸으로 양도한 내역은 양도계약서를 통해 확인된다. 또한 쟁점건물 준공 당시 쟁점오피스텔은 공부상으로만 사무소였을 뿐, 실질적으로 설계 및 시공 단계부터 주택으로 건축하여 매매하였고, 청구인이 건축과정에서 사용한 건축비 관련 매입세액이 불공제 된 점에서도 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물이 준공 당시에는 사무소였으나, 이후 개조되어 양도 당시 다세대주택에 해당한다고 주장하나, 쟁점건물의 준공일 2017.3.21. 이전인 2017.3.14.에 쟁점건물을 제3자에게 양도하는 매매계약이 체결되었고, 양수인의 주택임대사업자 등록 시점이 2017.3.27.인 점에서 청구인은 쟁점건물 신축단계부터 쟁점오피스텔을 이른바 “쪼개기”할 것을 전제로 공사설계·시공한 것으로 추정되어 사실상 오피스텔을 주택으로 용도 변경한 것이 아니라, 이른바 “쪼개기”하여 분양한 것으로 보아야 한다. 설령 청구인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 바꾸어 임대한 후 바로 양도하였더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 승인되어야 하는바, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 후 용도변경 허가를 받지 않고 개조한 것을 그 면적이 국민주택 규모 이하라고 하여 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수는 없다. (2) 청구인은 오피스텔로 사용하던 고정자산을 필요에 의하여 주택으로 단순 개조하여 양도한 것으로서 쟁점오피스텔은 주택신축판매업·부동산매매업자가 판매를 목적으로 신축한 재화에 해당하고, 건축허가 단계에서 1개의 건물에 대하여 일부층(7층∼10층)은 주택으로, 일부층(2층∼6층)은 업무시설로 허가를 받았다가 분양과정에서 업무시설 부분을 이른바 “쪼개기”하여 주거용으로 용도 변경한 것이다. 또한 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 공급을 말하고, 여기서 국민주택은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받은 경우에만 해당하는 것으로 보아야 한다.
(3) 쟁점오피스텔은 주택신축판매업·부동산매매업자인 청구인이 분양을 목적으로 신축한 건물을 일시적으로 임대에 공하다 재화를 양도한 경우로 보아야 하는 점에서 주 택임대사업자의 지위에서 상시 주거용으로 사용하던 오피스텔을 양도한 경우로 볼 수 없어 이 건 과세처분은 정당하다.
(1) 조세특례제한법(2015.12.15. 법률 제13560호로 개정된 것) 제106조【부가가치세의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (2문 생략)
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2) 조세특례제한법 시행령(2016.5.10. 대통령령 제27127호로 개정된 것) 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조 【 부가가치세 면제 등 】
④ 법 제106조 제1항 제4호에서 " 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
(3) 주택법(2016.1.19. 법률 제13805호로 전부개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (4) 주택법 시행령(2016.8.11. 대통령령 제27444호로 전부개정된 것) 제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (6) 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 (7) 조세특례제한법 시행규칙 제20조【다가구주택의 정의】영 제51조의2 제3항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 조특법 제106조 제1항 제4호의 국민주택에 해당한다고 주장하나, 조특법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터(읍·면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제4조 에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택 중 그 주거전용면적이 85제곱미터(읍·면 지역은 100제곱미터)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것이어서 준주택으로 분류되는 오피스텔은 부가가치세 면제대상이 아닌 것으로 해석되는 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용 공간인 사무실로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받았고, 사용승인일 이후 10개의 업무용 시설을 30개로 나누어 주거용으로 임대하였다 하더라도 이를 주택법상 주택으로 변경된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관합동회의, 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.