공동소유 쟁점주택의 양도시기를 지분권자별 잔금청산일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.11.18. OOO와 함께 OOO 소재 2층 단독주택(청구인의 소유지분은 2분의 1이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을, 2018.11.5. OOO(이하 “OOO빌라”라 한다)을, 2018.11.15. OOO(이하 “OOO빌라”라 한다)을 각 취득하였는바, 2018.12.4. 쟁점주택을 양도한 후, 2019.2.28. 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 이후 2019.7.15. 청구인은 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 조정지역내 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 수정신고한 후, 2019.7.31. 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 OOO의 감액을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 “청구인이 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택 외에 2주택을 취득하여 보유하고 있어 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 3주택 중과세율을 적용하여야 한다”는 이유로 2019.9.4. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 중도금OOO으로 OOO빌라와 OOO빌라의 매입에 사용하는 등 청구인이 보유한 지분(2분의 1)에 대한 매매대금은 쟁점주택 중도금을 지급받은 2018.10.17.에 모두 청산된 것으로 보아야 하는바, 쟁점주택의 소유권이전등기일이 쟁점주택 공유자 OOO가 잔금을 수령한 2018.12.4.이어서 이때를 기준으로 보면 청구인의 주택수가 1세대 3주택으로 보이지만 실제로는 2018.10.17.이 청구인의 매매대금(잔금)을 청산한 날이므로, 이때를 기준으로 보면 1세대 1주택에 해당하므로 비과세대상이 된다 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택 매매계약서상 매매계약의 대상물건은 청구인이 보유한 2분의 1 지분이 아니라 쟁점주택 전체이고, 매매잔금은 2018.12.4.에 모두 지급되었고 소유권이전등기된 것으로 나타나므로 소득세법상 쟁점주택의 양도시기는 2018.12.4.인바, 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 조정지역OOO내 쟁점주택 외에 OOO빌라와 OOO빌라 등 모두 3주택을 보유한 것으로 나타나므로 1세대 3주택 중과세율 적용대상이다. 따라서 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 공동소유 쟁점주택의 양도시기를 지분권자별 잔금청산일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.<신설 2017. 12. 19.>

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택 양도 후 2019.2.28. 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다가 2019.7.15. 조정지역내 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 수정신고를 하였는바, 2019.7.31. 1세대 1주택 비과세 적용을 요구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.8.28. 청구인의 경정청구를 거부하면서 그 사유를 “쟁점주택의 양도 전 추가로 주택2채를 취득한 사실이 확인되므로 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 수정신고한 내용에 이상이 없음”이라고 기재된 경정청구 처리결과통지를 하였다.

(2) 쟁점주택(토지, 건물) 등기부등본를 보면, 쟁점주택은 2층 단독주택으로 청구인과 OOO는 2003.11.18. 공유지분 각 2분의 1로 매매 취득(소유권이전등기)하였고, 2018.12.4. OOO에게 공유자전원지분전부 를 소유권이전등기 되었으며, 거래가액은 OOO원으로 나타난다.

(3) 쟁점주택 매매계약서에 따르면, 청구인․OOO(매도인)는 2018.9.3. OOO(매수인)에게 매매대금 OOO원[계약금 OOO원(계약시 지불), 중도금 OOO원(2018.10.17. 지불), 잔금 OOO원(2018.12.20. 지불)]에 매매한 것으로 나타나고, 매수인 OOO의 ‘각서’(2018.12.4.)에는 “쟁점주택 매매잔금(보증금) 중 OOO원을 청구인에게 2019년 2월말에 지급하기로 한다”고 기재되어 있다.

(4) 청구인의 금융거래내역OOO을 보면, 청구인이 쟁점주택의 매수인 OOO로부터 입금 받은 내역은 다음과 같이 확인된다.

(5) 한편, 쟁점주택 외 주택 2채의 매매계약서를 보면, OOO빌라는 다세대주택으로 계약일은 2018.9.6., 면적은 58.27㎡, 매매대금은 OOO원[계약금 OOO원(계약시 지불), 중도금 OOO원(2018.10), 잔금 OOO원(2018.11.7. 지불)]으로 나타나고(실제 잔금지급일은 2018.11.5., 소유권이전등기일은 2018.11.7.임), OOO빌라는 연립주택으로 계약일은 2018.9.4., 면적은 42.84㎡, 매매대금은 OOO원[계약금 OOO원(계약시 지불), 잔금 OOO원(2018.11.4. 지불)]으로 기재되어 있다(실제 잔금지급일은 2018.11.15., 소유권이전등기일은 2018.11.15.임).

(6) 청구인은 쟁점주택 양도시기와 관련하여 사실상 자신이 보유한 지분 2분의 1에 대한 잔금청산일은 2018.10.17.(매매계약서상 중도금 지급일)이므로 그때를 기준으로 1세대 1주택에 해당하므로 비과세대상이라고 주장하고 있는바, 이에 대한 청구인의 주장을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. (가) 청구인이 일시적으로 1세대 3주택을 보유하게 된 경위

1. 청구인은 OOO와 2003.11.18. 각각 매수대금 OOO원의 절반씩을 부담하여 쟁점주택을 매입하였는바, 청구인은 세입자로 살다 안정적으로 생활하기 위하여 쟁점주택을 매입하려고 하였으나 자금이 부족하여 OOO와 공동으로 매입하였다.

2. 쟁점주택 공유자 OOO는 대방동에 거주하였고, 쟁점주택 전체를 임대하였다가 이후에 청구인이 쟁점주택 1층에 거주하였으며, 쟁점주택 2층은 임대하였다. 그런데 쟁점주택은 오래된 주택이다 보니 유지관리비용이 많이 들어 청구인과 OOO는 쟁점주택을 매각하기로 하고 부동산중개인의 중개로 2018.9.3. OOO에게 OOO원에 매도하였다. 청구인과 공유자 OOO는 쟁점주택 매매계약 당일 계약금 OOO원을 청구인의 OOO 계좌로 수령하였고, 계약서상 중도금 OOO원과 잔금 OOO원은 각각 2018.10.17., 2018.12.20. 청구인의 OOO 계좌로 지급받기로 하였다.

3. 13살 된 OOO를 키우고 있는 청구인은 쟁점주택 매매계약과 동시에 OOO가 지내려면 테라스가 있는 1층이 적당하여 OOO와 함께 거주할 집을 급히 구하게 되었고, 공유자인 OOO는 경제적으로 여유가 있어서 청구인이 쟁점주택 매각대금에서 청구인의 지분에 해당하는 OOO원을 먼저 수령하여 새로 구입할 주택의 매입자금으로 사용하겠다고 제의하여 허락을 받고 급히 이사할 집을 구하게 되었는바, 청구인은 쟁점주택을 매도한 당일 바로 이사할 집을 알아보던 중 OOO와 거주할 여건이 되는 테라스가 있는 OOO빌라를 OOO원에 매수하였다.

4. 청구인은 쟁점주택 담보 대출금과 이자를 변제하고 이사하여 거주하게 될 OOO빌라의 매입대금을 지급하면 더 이상 여유가 없었는데, 평소 청구인과 가깝게 지내는 지인의 권유를 받고, 마침 저렴한 가격에 장래 청구인이 거주할 수 있는 OOO빌라를 OOO원(전세 OOO원)에 매수하게 되었다. (나) 새로 매입한 2주택의 매수대금 지급

1. 청구인은 쟁점주택의 계약금 OOO원을 청구인의 OOO계좌로 송금받아 OOO빌라와 OOO빌라의 계약금 합계 OOO원을 지급하고, 2018.10.17. 쟁점주택의 중도금 OOO원을 청구인의 OOO 계좌로 송금받아 청구인과 OOO 명의로 된 은행대출금 OOO원을 상환하고 남은 잔액과 공유자 OOO로부터 OOO원, 지인으로부터 차용한 OOO원으로 2018.11.7. OOO빌라의 중도금과 잔금을, 2018.11.4. OOO빌라의 잔금을 각각 지급하여 쟁점주택 매수인 OOO로부터 2018.10.17. 입금 받은 중도금 OOO원을 모두 사용하였다.

2. 청구인은 노후를 대비하여 매수한 OOO빌라를 구입할 때 바로 전세를 놓으면 OOO원만 융통하면 매수할 수 있다고 판단하였으나 세입자가 없어 OOO로부터 OOO원을 차용하고 나머지 대금도 지인으로부터 차용하여 잔금을 지급하였다. (다) 청구인이 쟁점주택 매각 후 매매대금(잔금)을 수령한 시점

1. 청구인은 쟁점주택의 매수인으로부터 수령한 계약금과 중도금을 이용하여 OOO빌라와 OOO빌라의 매입에 사용하였고, 나머지 OOO원은 청구인이 이사할 때까지 쟁점주택에 거주하면서 전세보증금 명목으로 남겨두었으므로 쟁점주택 중도금을 수령한 2018.10.17. 청구인의 지분에 해당하는 매매대금(잔금)은 모두 수령하였다.

2. 구체적으로 청구인이 쟁점주택의 매매대금을 수령하여 사용한 내역을 살펴보면, 쟁점주택 매매계약금을 청구인이 수령하여 2분의 1씩 분배하여 청구인은 OOO원을 수령한 후 매수인이 2018.10.17. 중도금 OOO원을 청구인의 계좌로 송금하였는데, 그 중 OOO원은 쟁점주택 대출금 상환에 사용하여 청구인은 공유자 OOO의 대출금 상환액 OOO원을 공제한 OOO원을 수령하여 청구인의 대출금 상환과 OOO빌라와 OOO빌라의 매입자금으로 사용하였다. 즉, 청구인은 2018.10.17.까지 청구인의 쟁점주택 2분의 1 지분 매매대금 OOO을 수령하였고, OOO원은 청구인이 이사시까지는 쟁점주택에 거주하여야 하므로 그때까지 전세보증금 명목으로 보류해 두었다가 2019.2.24. 청구인이 OOO빌라로 이사할 때 수령하였는바, 청구인이 이사와 동시에 수령하게 될 전세보증금 OOO원을 합하면 OOO원을 수령하였다.

3. 2018.10.17. 이후 매수인 OOO는 OOO원을 지급하였는데, 그 중 청구인이 수령한 금액은 OOO원이 전부이며, 위 OOO원은 매수인 OOO가 청구인이 이사 가기 전까지 보증금 명목으로 보유하다가 2월말 지급하기로 한 각서에 의해 청구인이 이사할 때 보증금반환 명목으로 지급한 것이다. 쟁점주택 2층 임차인이었던 기명에게 반환한 보증금 OOO원은 청구인과 OOO가 OOO원씩 합계 OOO원을 반환한 의미가 있으므로, 청구인은 2019.2.24. 매수인 OOO로부터 보증금 OOO원을 수령한 후 2019.2.26. OOO에게 OOO원을 송금하였다. 결과적으로 청구인이 이사 후 수령할 수 있는 전세보증금 OOO원을 포함하여 2018.10.17.에 쟁점주택 매매잔금을 이미 모두 수령하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 자신이 보유한 쟁점주택의 2분의 1 지분에 해당하는 매매대금이 사실상 중도금 수령일(2018.10.17.)에 모두 수령하였으므로 그때를 양도시기로 보아야 하므로 쟁점주택 양도일 현재 1세대 1주택에 해당한다고 주장하나, 청구인과 OOO는 쟁점주택을 공동으로 취득하여 각 2분의 1 지분을 보유하다가 매도한 공동소유자에 해당하는 점, 쟁점주택 매매계약서상 지분권자별로 매매대금을 청산하기로 약정하지도 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점주택 등기부등본상 2018.12.4. 청구인이 매수인으로부터 잔금을 수령하고, 같은 날 공유자지분전부를 이전하는 내용으로 소유권이전등기한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도시기는 대금청산일이자 소유권이전등기일인 2018.12.4.이므로, 쟁점주택 양도일 현재 청구인은 쟁점주택 이외에 OOO빌라와 OOO빌라를 보유한 사실이 확인되어 청구인의 쟁점주택 양도는 1세대 3주택 중과세율 적용대상에 해당한다 할 것이다. 따라서 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제하고 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.