쟁점금액이 실지취득가액이라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.7.26. OOO외 1인으로부터 OOO토지 658㎡, 여관 건물 986.98㎡(5층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2016.8.31. OOO양도하고, 취득가액을 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO2016.10.24. 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.4.3.∼2019.5.3. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 취득금액을 입증할 객관적 증빙이 없음을 이유로 취득가액을 환산취득가액OOO으로 하여 2019.7.3. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.30. 이의신청을 거쳐 2019.10.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 취득대금의 금융증빙이 미비하고 이중계약서가 존재한다는 사유로 실제 거래한 취득가액을 부인하였으나, 당초 매매계약서·계좌이체증빙·임대차확인서·은행의 대출부동산 감정평가 등 관련자료와 관련인의 확인서 등으로 실제 거래금액을 확인할 수 있으므로, 거래증빙이 100% 맞지 않는다고 하여 실제거래가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 객관적으로 확인되는 OOO증빙만 제시하고 있을 뿐 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점금액에 대하여 입증하지 못하였고, 청구인은 양도소득세 예정신고시 쟁점금액이 기재된 계약서(<별지1> 참조, 이하 “쟁점계약서①”이라 한다)를 첨부하여 신고하였으나, 불복청구 시에는 본인은 작성 사실을 몰랐다는 다운 계약서라면서 매매가액 OOO억원으로 작성된 계약서(<별지2> 참조, 이하 “쟁점계약서②”라 한다)를 제출하였으며, 청구인은 대금청산 내역만 주장하고 있을 뿐 2건의 계약서 중 어떠한 것도 거래 당시 작성한 실제 계약서라고 주장하지 아니하여 대금청산의 근거가 되는 계약서의 진위여부를 확인할 수 없고, 특히 쟁점계약서①은 문서감정결과 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 판별되어 총 매매대금에 대한 객관적인 증빙 없이는 실지거래가액을 인정할 수 없는바, 실지거래가액이 불분명하여 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액이 실지취득가액이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 양도소득세 조사종결 보고서의 주요 내용은 아래와 같다.

1. 청구인의 취득가액 지급 내역 1차 소명내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인 1차 소명 내용 (단위: 원)

2. 청구인의 취득가액 지급 내역 2차 소명내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인 2차 소명 내용 (단위: 원)

3. 청구인은 당초 금융자료 제출 없이 계약금을 본인이 직접 지급하였다고 주장하여 청구인의 금융거래내역 등을 확인한바 계약 당일 계약금 상당액에 대한 지급내역이 확인되지 않았고, 2차 소명자료에 따라 OOO에게 송금한 내역은 확인되나 이 금원이 매도자에게 지급된 금융증빙자료는 제출하지 못하였다.

4. 청구인은 어머니 OOO에게 자금을 차입하여 중도금 OOO지급하였다고 주장하나, 역시 금융증빙자료는 제출하지 않아 청구인 및 OOO금융거래내역 등을 확인한바 지급내역이 확인되지 아니하였다(2002년도 OOO총 예금 잔액은 OOO으로 확인된다).

5. 매도자 OOO2002.2.20. OOO에서 설정한 근저당권 OOO임대보증금 OOO승계하였다고 주장하고, OOO의 근저당권 승계 여부는 등기부 등에서 사실로 확인되나, OOO2003.7.8. 쟁점부동산에서 개업하여 여관업을 영위한 것으로 확인되어 잔금일 현재 임차인에 해당하지 않는 것으로 확인된다.

6. 금융거래내역 등에서 지급내역이 확인되지 않고, 공동매도자 OOO유선확인결과 근저당 승계조건(추가로 이사비 정도 받은 것으로 기억하고 있음)으로 양도하였다고 진술하고 있으며, 매매계약서(쟁점계약서①) 문서감정OOO결과 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 판별되어 청구인이 예정신고시 제출한 취득계약서는 사실과 다른 계약서로 확인되므로 양도물건의 취득가액을 환산가액 OOO결정하였다. (나) 국세청통합전산망에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 소재지로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 한 사실이 나타나지 아니한다.

2. 전소유자는 쟁점부동산 양도 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 기준시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정한 것으로 나타난다.

3. 임차인 OOO사업자등록 내역에 의하면 OOO사업장 임대차내역을 임대보증금 OOO으로 하여 사업자등록신고를 한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 OOO거래내역, OOO계좌 송금관련 메모지, OOO확인서 등에 의하면, 2002.5.31.～2002.6.14. 합계 OOO청구인 및 OOO계좌에서 OOO에게 계좌이체한 내역이 나타나고, 청구인은 이중 OOO매도인에게 계약금으로 지급되었다고 주장하나 OOO으로부터 매도인 OOO외 1인에게 지급된 사실은 금융거래내역으로 확인되지 아니한다. (라) 청구인은 어머니 OOO으로부터 2002.7.5. OOO억원의 자금을 중도금 지급 목적으로 차입한다는 내용의 차용각서와 같은 날 쟁점건물 매매 중도금 OOO억원을 정히 영수한다는 내용의 매도인의 영수증을 제출하였고, 자기앞수표 등으로 중도금을 지급하였다고 주장하나, 차입 및 중도금 지급 관련 금융거래내역은 확인되지 아니한다. (마) 임대차 확인서는 임차인 OOO전소유자와 보증금 OOO임대차계약을 체결하였고, 청구인이 동 계약을 승계한다는 내용이다. (바) OOO계좌거래내역에 의하면 아래 <표3>과 같이 OOO로부터의 입금내역이 나타나고, 청구인은 동 금액이 임차인이 부담한 대출금 이자를 제외한 임대료 지급액이라고 주장한다. <표3> OOO임차인의 임대료 입금내역 (단위: 원) (사) 부동산 임대차계약서 및 OOO확인서 등에 의하면 청구인과 OOO임대보증금 OOO쟁점부동산을 임대하는 내용의 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다. (아) 배우자 OOO계좌 거래내역에 의하면 계약금 OOO입금 내역은 확인되지 아니하고, 2003.7.8. OOO로부터 OOO이 입금되었다가 같은 날 OOO대체출금(수취인 불명)된 것으로 되어 있다. (자) 그 밖에 청구인은 쟁점계약서①, 쟁점계약서②, 전산조회화면 촬영사진[OOO담보대출시 쟁점부동산을 OOO으로 감정평가하였다고 주장함] 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 주장하나,소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 취득가액 산정시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등에 따라 취득가액을 계산한다고 규정하고 있는 점, 공동매도자 OOO처분청 조사담당자와의 전화통화에서 근저당 승계조건으로 쟁점부동산을 양도하였고 추가로 이사비 정도를 받았다는 취지로 진술한 것으로 나타나고, 쟁점계약서①은 국세청 첨단탈세방지센터의 문서감정 결과 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 판별되었으며, 쟁점계약서②는 신고 당시 제출된 계약서와 달리 매매가액이 OOO억원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 제시한 금융거래내역 등에 의하여 일부 자금이 OOO등에게 송금된 내역이 확인될 뿐, 해당 자금이 쟁점부동산 매매대금으로서 최종적으로 양도인들에게 지급되었는지 여부를 객관적이고 구체적으로 확인하기 어려운 점, OOO사업자등록 당시 임대보증금을 OOO억원으로 하여 사업자등록신고를 한 것으로 확인되고, 임대보증금을 확인할 임대차계약서가 제시되지 아니하였으며, 임대보증금 OOO반환하였음이 객관적인 금융증빙에 의하여 확인되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 봄이 타당하므로, 처분청에서 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.