쟁점부동산의 프리미엄인 쟁점금액을 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

OOO 세무서장이 2019.5.22. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원 의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2013.8.30. ㈜OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 체결한 권리의무승계계약에 따라 OOO 대 1,290㎡, 같은 동 350-4 대 68㎡, 같은 동 350-5 대 5,380.3㎡, 같은 동 350-6 대 679.1㎡, 같은 동 350-8 대 204㎡, 같은 동 350 및 335-5에 소재하는 지상건물 3,780.71㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후, 2013.10.29. ㈜OOO(이하 “OOO”라 한다)에 양도하고, 2013.12.27. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO이 포함된 금액]으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은, 청구인이 OOO과 체결한 권리의무승계계약 및 경기도 OOO에 제출한 쟁점부동산의 거래계약신고서에 쟁점금액이 명시되어 있지 않고, OOO이 쟁점금액을 잡이익OOO으로 회계처리한 점 등을 이유로, 청구인이 쟁점금액을 OOO에 법적 지급의무 없이 지급한 것으로 보아, 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여 2019.5.22. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지 하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.27. 이의신청을 거쳐, 2019.10.17. 심판 청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점금액은 청구인이 OOO과 체결한 권리의무승계계약에 명시되지 않아 법적 지급의무 없이 지급된 금액이므로 취득가액에서 제외되어야 한다는 의견이나, 사법상의 법률관계는 계약자유의 원칙에 따라 언제, 어디서, 어떠한 내용과 형식으로 체결하든지 자유의사에 따라 할 수 있고, 매매계약은 거래당사자간의 쌍방의사가 합치되었을 때 계약이 성립하는 낙성계약의 한 종류로 법률적으로 계약서의 작성을 계약 성립요건으로 하지 않으며, 계약서는 계약의 내용을 기록한 증서로서 계약의 효력에 영향을 미치지 않는 하나의 문서일 뿐이므로, 계약에 기재된 사항이 아니라는 점 하나만으로 이를 법적 지급의무 없이 지급한 것이라고 하는 것은 맞지 않다. 처분청은 권리의무승계계약상 잔금지급일이 2013.9.30.로 기재되어 있으나 실제 잔금지급일이 2013.10.29.로 확인되므로 쟁점금액 중 OOO원은 연체이자라는 의견이나, 청구인이 OOO과 권리의무승계계약을 체결한 후 국민은행 및 신한은행으로부터 대출을 받아 잔금을 지급하고자 하였으나, 대출이 이루어지지 않아 잔금지급일(2013.9.30.)에 잔금을 지급하지 못할 상황이 되어 부득이하게 제3매수자를 찾기 위해 잔금지급일을 2013.10.29.로 연장하게 되었고, 잔금지급일 연장에 따른 연체이자 OOO원을 잔금지급과 별도로 ㈜OOO에 지급하였으며, 이를 양도소득세 신고시 필요경비에 산입하지 않았다. 처분청은 OOO이 쟁점금액을 잡이익OOO으로 회계처리한 사실을 근거로 쟁점금액이 쟁점부동산의 매매대금과 무관하다는 의견이나, 청구인이 OOO으로부터 받아 제출한 확인서 및 OOO이 처분청에 제출한 확인서에 의하면 청구인이 쟁점금액을 OOO에 지급한 것은 사실인바, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산의 시세가 개별공시지가에도 못 미치는 저가에 형성되어 있었으나, 청구인은 쟁점부동산에 투자할 가치가 있다고 생각하여 관련 기회비용 및 기대수익을 고려하여 쟁점금액을 OOO에 지급한 것으로, 청구인이 한 달 후 쟁점부동산을 OOO에 처분하면서 취득당시 가액인 OOO원을 상회하는 OOO원에 거래한 사실로 볼 때 충분히 투자가치가 있었음을 알 수 있다. 따라서 처분청이 청구인은 확인할 수도 없고 사실이 아닐 수도 있는 OOO의 단순한 회계처리 내용을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 부인하는 것은 실질과세원칙에도 부합하지 않다. 처분청은 계약에 기재되지 않은 쟁점금액은 취득에 필수적으로 소요되는 비용에 해당하지 않는다는 의견이나, 조세심판원은 양도인이 제시한 매매계약서를 부인하고 양수인이 프리미엄으로 지급하였다고 주장한 금액의 수표번호와 동일한 날짜에 양도인의 배우자 계좌에 입금된 점 등에 비추어 프리미엄을 포함하여 양도가액으로 결정하였는바(조심 2013중3786, 2014.2.26.), 이 사건도 OOO의 회계처리 사실에 기인할 것이 아니라, 실제 입금사실이 확인되는 금융거래내역 등에 기인하여 판단하여야 하므로 쟁점부동산의 프리미엄에 해당하는 쟁점금액은 취득가액에 포함하는 것이 타당하므로, 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO과 2013.8.30. 권리의무승계계약을 체결하였는바, 그 계약에 쟁점금액을 지급하여야 한다는 내용이 없고, 청구인과 OOO이 각 날인하여 OOO에 제출한 부동산거래계약신고서에도 쟁점금액을 제외한 권리의무승계계약상의 매매대금을 실제거래가격으로 기재하여 신고하였으므로, 쟁점금액은 청구인이 법적 지급의무 없이 지급한 금액에 해당하므로 취득가액에서 제외되어야 한다. 또한 권리의무승계계약상 잔금일은 2013.9.30.이나, 청구인이 실제로 잔금을 지급한 날은 2013.10.29.로 확인되고, OOO에서 쟁점금액 OOO원 중 OOO원은 ‘수고비’로 나머지 OOO원은 ‘연체이자’로 하여 잡이익으로 회계처리 한 것으로 보아도 쟁점금액은 청구인이 법적 지급의무 없이 지급한 금액으로 볼 수 있다. 청구인은 처분청에 제기한 이의신청 이유서에는 ‘OOO이 추가로 OOO원을 요구하여 계약성립을 위해 10% 감액된 쟁점금액OOO을 지급하였다’고 주장하였으나, 이 사건 청구 이유서에는 ‘쟁점부동산을 저가로 구매하여 쟁점금액을 프리미엄 성격으로 추가로 지급하 였다’고 주장하고 있는바, 청구인이 OOO원이라는 고액을 계약을 수정하지 않고 지급한 것은 사회통념상 이해하기 어렵고, 청구인이 쟁점금액을 추가로 지급할 수 밖에 없었던 상황이 있었다고 보기도 어려운 이상 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지출한 비용으로 볼 수 없다. 소득세법상 양도자산의 필요경비는 과세소득의 설정법상 범위 및 규정방식과 관련하여 열거주의를 취하고 있기에 대금이 지급되었다는 사실만으로는 필요경비로 인정되지 않고(대법원 2007.2.14. 선고 2007두6700 판결), 부동산을 취득함에 있어 법에 근거한 필요경비이거나 지급할 수밖에 없었던 상황으로 지출된 금원이 아니라면 부동산의 취득과 관련하여 지출한 비용이라고 볼 수 없는바(대법원 2017.12.28. 선고 2016두48980 판결), 계약당사자간 계약서에 기재되지 않은 쟁점금액은 쟁점부동산 취득에 필수적으로 소요되는 비용에 해당하지 않고 법적 지급의무 없이 지급되었으며 통상적으로 지출되는 비용으로도 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점금액을 취득가액에서 제외한 이 사건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 프리미엄인 쟁점금액을 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소 득세법(2014.1.1 법률 제12169호로 개정되기 이전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없 는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(3) 소 득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의

• 것) 제163조(양도자산의 필요경비 계산) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연 도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 OOO은 2013.6.20. (주)OOO과 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 매매하기로 계약을 체결하였고 주요내용은 다음과 같다. (나) 청구인이 OOO과 체결한 권리의무승계계약의 주요내용은 다음과 같다. (다) 청구인과 OOO가 2013.10.15. 체결 한 ‘부동산 매매대금 지급에 대한 별도합의서’의 주요내용은 다음과 같다. (라) ㈜OOO이 청구인에게 발행한 쟁점부동산에 대한 ‘부동산매매대금 납입내역서’의 일자별 대금납부내역은 아래 <표>와 같다. (마) 청구인의 양도소득세 신고서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 OOO과 체결한 권리의무승계계약 및 OOO에 제출한 부동산거래계약신고서에 쟁점금액에 대한 언급이 없고, OOO에서 쟁점금액을 잡이익OOO으로 회계처리 하였으므로, 쟁점금액은 지급의무 없이 지급되었고, 통상적으로 지출되는 비용으로도 볼 수 없으므로 취득가액에서 제외되어야 한다는 의견이나, ㈜OOO에서 청구인에게 발행한 쟁점부동산에 대한 ‘부동산매매대금 납입내역서’의 일자별 대금납부내역에 의하면, 청구인이 ㈜OOO에 OOO원OOO을 지급하였고, 청구인은 위 연체료 OOO원을 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 취득가액에 포함하지 않는 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점부동산의 프리미엄이라고 주장하는 쟁점금액을 OOO에 지급한 사실이 금융증빙 등으로 확인되는 점, OOO에서 쟁점금액을 잡이익으로 회계처리 하였다는 이유만으로는 쟁점금액의 실질이 프리미엄이 아니라고 볼 수도 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액을 취득가액에서 제외 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.