쟁점부동산 중 □층 옥탑을 무단증축하여 주거용 주택으로 사용, 처분청의 현장확인 결과 옥탑을 실제 거주용으로 사용한 사실을 확인한 점, 옥탑 면적은 쟁점부동산 건축면적의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점부동산 중 □층 옥탑을 무단증축하여 주거용 주택으로 사용, 처분청의 현장확인 결과 옥탑을 실제 거주용으로 사용한 사실을 확인한 점, 옥탑 면적은 쟁점부동산 건축면적의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산은 당초 3층 다가구주택이었고, 4층이 불법으로 증축하였던 것이므로 4층으로 불법증축되었다 하더라도 이는 철거의 대상일 뿐 여전히 다가구주택으로 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산은 3층 다가구주택으로서 단독주택에 해당하므로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다.
(2) 쟁점부동산은 원래 3층 건물에 옥탑으로 이루어진 건물이었기 때문에 건축물대장 등 공부상 다가구주택으로 기재되어 있었고, 이후 옥탑을 불법 증축OOO한 후 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2014.8.1. 사용승인을 받게 되었다. 결국 특정건축물이 사용허가를 받지 않고 지은 불법건축물이라는 사실은 변함이 없지만 단지 사용승인을 하여 더 이상 이행강제금이나 과태료 부과대상이 되지 않도록 한 것이다. 따라서 쟁점부동산의 경우 원래 지어진 대로 3층 건물을 기준으로 하여 다가구주택으로 판단하여야 한다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표 1]과 같다 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후, 쟁점부동산 전체를 1세대1주택 비과세(고가주택) 적용대상으로 하여 양도소득세 신고를 하였다가 쟁점부동산 4층OOO을 미등기 양도자산으로 보고 쟁점부동산 중 청구인이 거주한 주택부분OOO을 1세대1주택 비과세 적용하고, 나머지 부분OOO은 1세대1주택 비과세 적용배제하여 양도소득세 수정신고를 하였으며, 이후 청구인은 쟁점부동산 전체에 대하여 1세대1주택 비과세 적용대상이라는 이유로 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 이를 거부하였다. (나) 한편, 처분청은 2019.8.8. 쟁점부동산(총 6가구)을 각각 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(주택)으로 보아 조정대상지역내 다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 적용배제하여 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. <표> 쟁점부동산의 양도소득세 신고, 경정청구 및 부과내역 (다) 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 대지 OOO, 건물 연면적은 OOO, 건축면적 OOO, 층수는 지하 1층/지상 4층, 주용도는 다가구주택(6가구), 사용승인일은 1997.3.20.이고, 청구인에게 소유권 보존등기(토지 1995.12.27., 건물 1997.5.21.) 되었다가 2018.11.30. 매매를 원인으로 OOO에게 소유권이전등기(2019.1.18.)된 것으로 기재되어 있다. <표> 건축물대장 주요내용 (라) 청구인의 사용승인신청서(2014.7.28.) 및 OOO이 처분청 등에 보낸 ‘특정건축물 사용승인신청서 처리통보’ 공문OOO 등을 보면, 청구인이 쟁점부동산의 ‘지상 4층 주택OOO 무단증축부분’ 사용승인을 신청하였고, 성동구청장이 2014.8.1. 이를 사용승인한 것으로 나타난다. (마) 처분청이 2019.3.29. 쟁점부동산에 대한 현지확인을 실시하여 쟁점부동산은 6호로 구획되어 있고 4층 옥탑은 별도의 도시가스가 설치되어 있으나 3층 계단입구에 철문이 설치되어 있는 것으로 보아 3층에 거주하던 청구인이 3층과 4층을 모두 사용한 것으로 확인하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 3층 다가구주택으로서 단독주택에 해당하므로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산 중 4층 옥탑을 무단증축OOO하여 거주용 주택으로 사용하다가 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(2013.7.16. 법률 제11930호로 개정된 것)에 따라 사용 승인된 사실이 나타나고, 처분청의 현장확인 결과 청구인이 위 옥탑을 실제 거주용으로 사용한 사실을 확인한 점, 소득세법제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령 <별표1>이 규정하는 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ① 3개 층 이하의 주택 층수, ② 660㎡ 이하의 바닥면적, ③ 19세대 이하 거주 등의 요건을 모두 충족하여야 하므로 주택으로 사용되는 층수가 3개 층을 초과하면 다가구주택으로 볼 수 없고, 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에서 옥탑으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 옥탑 면적은 쟁점부동산 건축면적OOO의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입대상에 해당하는 점 등에 비추어 처분청이 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분과 조정대상지역내 다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 적용 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.