청구인들은 쟁점건물을 취득하고 2년 이상을 부동산임대업에 사용한 후, 부동산임대사업자인 매수인에게부가가치세법상 포괄양수도 방법으로 쟁점건물을 양도하기로 매매계약을 체결한 점 등에 비추어 쟁점건물은 임대사업의 포괄적 양수도에 의하여 양도된 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보아 청구인들에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못임
청구인들은 쟁점건물을 취득하고 2년 이상을 부동산임대업에 사용한 후, 부동산임대사업자인 매수인에게부가가치세법상 포괄양수도 방법으로 쟁점건물을 양도하기로 매매계약을 체결한 점 등에 비추어 쟁점건물은 임대사업의 포괄적 양수도에 의하여 양도된 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보아 청구인들에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못임
OOO 세무서장 이 2019.7.1. 청구인들에게 한 2014년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물의 양도는부가가치세법상 재화의 공급이 아닌 사업의 포괄적 양수도에 해당하므로 과세처분을 취소하여야 한다. 청구인들이 양도당시인 2014.11.17. 부동산임대업을 영위하던 OOO 사업장 전체에 대한 권리와 의무를 양수인OOO에게 양도하고, 양수인은 청구인들의 종전 사업과 동일하게 쟁점건물에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 있어 포괄적인 사업양수도에 해당함에도 처분청이 사업장 전체를 양도한 것이 아니라 부동산매매업을 운영하면서 일부 재고자산만을 판매한 것으로 봄은 잘못이다. 부가가치세법상 사업의 양도는 실제 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였는지가 쟁점이지, 어느 특정한 업종(부동산매매업 등)을 영위하였다고 하여 사업양수도 규정을 적용하지 못하는 것은 아니므로 부동산매매업을 운영하였다고 하더라도 부동산매매업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하였다면 부동산매매업이라 하여부가가치세법상 사업양수도 규정의 적용을 제한할 수 없다. 또한,부가가치세법상 사업의 양도를 판단하는 기준은 양도당시를 기준으로 판단하여야 함에도, 청구인들 중 OOO가 과거에 주택신축판매업을 영위한 사실이 있다(2010년 10월 1회) 하여, 쟁점건물에서 공동임대사업을 한 것을 주택신축판매업으로 보아야 한다는 처분청 주장은 합리적이지 않다. 청구인들은 사업자등록 신규 신청시 부동산 개발 및 공급업 뿐만 아니라 부동산 임대업을 사업자등록증상에 사업의 종류로 등록한 사실이 있음에도, 처분청은 부동산 개발 및 공급업만을 등록하였다고 주장하는데 이는 사실과 다르고, 실질적인 사업의 운영은 부동산개발 및 공급업이 아닌 부동산 임대업만을 영위하였고 이와 관련한 사실을 부가가치세 신고서 등으로 확인할 수 있다. 청구인들은 2011.6.20. 사업자등록을 신규로 하고, 2012.5.3. 쟁점건물을 준공한 후 2014.12.30. 쟁점건물을 양도할 때까지 오로지 쟁점건물 1채만 신축하여 건물 전체를 장기간(2년 8개월) 임대하다가 쟁점건물 전체를 양도하였는데도 부동산 매매업을 계속적이고 반복적으로 하였다는 처분청의 주장은 부당하다. 또한 처분청은 쟁점건물이 분양되지 아니하여 일시적이고 잠정적으로 임대하다가 양도한 것이라는 의견이나, 쟁점건물은 8층 전체를 근린생활시설로 허가받아 신축한 후 음식점 및 소매점과 고시원(원룸임대주택)으로 임대하다가 양도한 것으로, 처음부터 나누어서 판매할 목적으로 신축된 건물과는 다른 건물로서, 분양이 되지 않아 일시적으로 임대하다가 양도하였다는 처분청 주장은 사실과 다르다. 청구인들이 처음부터 부동산 매매업을 영위할 목적이었다면 건물신축공사비에 대한 부가가치세 매입세액도 모두 공제하였을 것이나, 준공 후 주거용 임대사업으로 사용할 것을 감안하여 부가가치세 매입세액을 불공제하여 신고하였고, 매매업이라면 쟁점건물을 신축 중인 상태에서나 준공 즉시 판매를 위한 광고를 하여야 하나, 준공 후 2년이 지난 후에야 비로소 “급매”로 표기하여 매각을 추진한 사실만 보아도 청구인들은 처음부터 신축판매가 아닌 임대용으로 쟁점건물을 사용할 목적이었음을 알 수 있으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 양도에 해당한다.
(2) 쟁점건물 중 고시원은 주택으로 사용하였으므로 부가가치세 면제대상에 해당한다. 부가가치세 면제대상인 주택임대업에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용하는 용도를 기준으로 상시주거용으로 사용하는지 또는 공부상의 용도인 고시원으로 사용하는지에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서 등에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 그 해당여부를 판단하여야 한다. 쟁점건물의 고시원은 1실의 크기가 평균 8평으로 각 호실에 화장실, 세탁기, 냉장고, 에어컨, 전자레인지, 가구(옷장), 책상, 인덕션 등을 갖추고 있어 취사 및 독립된 주거생활이 가능한 주택으로 보아야 하고, 평균 보증금이 OOO원으로 미혼인 직장인 등이 주로 임차하고 임대차계약서나 부동산매매계약서상에도 실제 이용 상태를 “주거용”이라고 표기하고 있다. 청구인들의 쟁점건물 양도 당시 주거용 주택으로 임대된 21개 호실 중에서 19개 호실의 세입자가 주민등록을 전입하여 거주하고 있을 뿐만 아니라, 상당수가 주택임대차보호법에 의한 확정일자를 받은 사실도 확인되는 등 실제 주거용으로 사용하고 있는 사실이 확인된다. 청구인들이 쟁점건물을 신축할 당시 건축비에 대한 부가가치세 매입세액에 대해서 건물 연면적(966.96㎡)에서 고시원으로 허가받은 면적(653.76㎡)에 대해서는 주택임대로 사용할 예정으로 매입세액을 공제받지 아니하였고, 쟁점건물의 완공 후에 임대수입에 대한 부가가치세 신고시에도 공부상 고시원에 대해서는 상시주거용 주택임대로 보아 면세수입으로 신고하였다. 따라서 비록 고시원으로 허가 받은 건물이라 할지라도 상시주거용으로 임대(주택임대)하다가 양도하였으므로부가가치세법제14조 제2항 제1호에 따라 부가가치세가 면제대상인데도 실제 사용용도와 무관하게 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄적 양수도가 아닌 일반적인 재화의 공급에 해당하므로 과세처분은 정당하다. 청구인들 중 OOO는 과거 쟁점건물 인근에서 건물을 신축하여 판매한 이력이 있는 사업자이고, 청구인들이 체결한 동업계약서에서 사업목적을 부동산개발 및 공급업(비주거용 건물 개발 및 공급업)으로 명시하고 있으며, 이를 근거로 관할구청에 근린생활시설(일반 음식점 및 고시원 등)로 건축허가와 사용승인을 받았고, 사업자등록 신청 시에도 비주거용 건물개발 공급업(부동산 매매업)으로 사업자 신청 및 등록을 하였다. 또한, 청구인들이 작성한 건물신축 동업 및 투자계약서에서 건물이 신축된 후 상호간의 합의에 의하여 제3자에게 처분되거나, 상호간의 합의로 인하여 계약이 해지되는 경우 이로 인하여 생기는 수익은 본 계약에 따른 지분의 비율로 상호 배분한다고 되어 있는 등 처음부터 동업계약의 사업목적이 비주거용 건물 개발 및 공급업이라는 것을 알 수 있다. 청구인들은 2014.2.28. 비주거용 부동산임대 종목을 추가한 이후 쟁점건물을 재고자산에서 사업용 고정자산으로 재분류하지 않음은 물론 2014.12.30. 쟁점건물의 양도금액을 분양수입금액(재고자산 판매)으로 계상하였다. 청구인들은 쟁점건물을 주택으로 무단용도 변경하여 임대기간 중에 유튜브를 통하여 판매를 위한 방송광고를 해왔을 뿐 아니라, 청구인들이 2014년 귀속 종합소득세 신고하면서 첨부한 성실신고확인서의 특이사항에 ‘신축판매업으로 시작하였으나, 경기 불황으로 임시로 임대사업 중’이라고 기술한 점으로 볼 때 청구인들은 쟁점건물을 당초부터 판매할 목적으로 신축한 후 일시·잠정적으로 임대하다 매각하여 쟁점건물의 양도는 재화의 공급에 해당하므로 이 건 부가가치세 부과처분은 정당하다.
(2) 쟁 점건물 중 고시원은 주택이 아니므로 부가가치세 면제대상에 해당하지 아니한다. 청구인들은 동업계약서에 비주거용 건물 개발 및 공급업으로 사업목적을 분명하게 명시함은 물론, 건물신축 동업 및 투자계약서에 제3자 등에게 처분된 수익은 계약에 따른 지분의 비율로 상호 배분 하도록 약정을 하였을 뿐만 아니라, 2014년 귀속 종합소득세 신고 시 첨부된 ‘성실신고 확인서의 특이사항 기술서’에 신축판매업으로 시작하였으나, 경기 불황으로 임시로 임대사업 중이라고 기술하여 청구인 스스로 사업내용이 주택임대가 아닌 부동산 매매업임을 표방하였다. 청구인들은 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’ 사업자등록을 한 상태에서 주택임대업에 관한 종목 정정을 추가로 한 사실이 없고, 쟁점건 물은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 건축된 주택이 아니라, 고시원을 무단으로 용도 변경한 것으로 주택에 해당되지 아니한다. 청구인들은 쟁점건물을 주택이 아닌 고시원으로 부동산 매매업에 부수하여 임대용역을 일시·잠정적으로 제공하고 매각한 것으로, 처분청이 청구인들의 쟁점건물 양도에 대하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점건물 중 고시원은 주택으로 사용하였으므로 부가가치세 면제대상에 해당한다는 청구주장의 당부
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ➀ 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역
2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역 ➁ 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 (2) 부가가치세법 시행령 제8조(재화 공급의 범위) ➀ 법 제9조 제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 현금판매, 외상판매, 할부판매, 장기할부판매, 조건부 및 기한부 판매, 위탁판매와 그 밖의 매매계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 가공하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 따라 재화를 인도하는 것
3. 재화의 인도 대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것
5. 국내로부터 보세구역에 있는 창고(제2항 제1호 및 제2호에 따른 창고로 한정한다)에 임치된 임치물을 국내로 다시 반입하는 것 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다. (3) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ➁ 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양・판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2010.11.16. OOO 토지(182.17㎡)상에 건물신축허가(연면적 970.08㎡, 용도: 근린생활시설)를 OOO장으로부터 받았다. (나) 청구인들은 2011.6.8. OOO에 건물을 신축하기로 약정하면서, 청구인들 중 OOO은 본인소유 토지를 출자하고 OOO은 건축비를 공동으로 부담하기로 약정하고, 수익분배비율은 OOO 50%, OOO은 각각 25%로 하는 건물신축 동업 및 투자계약을 체결하였다. (다) 청구인들은 2011.11.14. OOO세무서에 상호를 OOO, 업태를 부동산업 및 임대업, 종목을 부동산개발 및 공급업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2014.2.28. 종목에 비주거용 건물 임대업을 추가하였다. (라) 청구인들은 2012.4.23. OOO 건물 970.08㎡(지하1층∼지상8층 근린생활시설)를 신축한 후, 2012.5.3. 쟁점건물에 대하여 OOO 명의로 소유권보존등기(각각 1/2지분)를 하였다. <쟁점건물 등기현황> 층별 구조 용도 면적(m²) 지하1층 철근콘크리트구조 일반음식점 101.52 1층 철근콘크리트구조 경량철골조 소매점 다락 105.84 56.9 2층 철근콘크리트구조 일반음식점 108.96 3층∼8층 철근콘크리트구조 각 고시원 각 108.96 옥탑1층 철근콘크리트구조 계단실 11.52 (마) 청구인들은 쟁점건물 신축과 관련하여 2011년 제2기 및 2012년 제1기 건물신축공사비에 대한 부가가치세 신고시, 고시원을 상시주거용 원룸으로 임대하기 위하여 부가가치세 매입세액을 전체면적(966.96㎡)에서 원룸임대 사용예정면적(653.76㎡)을 안분하여 불공제 하였고, 매출은 상가 및 원룸 임대수입만 있어 모두 부동산 임대업(업종코드 701201)으로 신고하였다. (바) 청구인들이 쟁점건물을 임대한 내역과 세입자의 주민등록전입 현황은 아래와 같다. (사) 청구인들은 2014.11.17. 쟁점건물의 매수자인 OOO(부동산 임대사업자)에게부가가치세법상 포괄양수도 방법으로 쟁점건물을 양도하기로 매매계약을 작성하였는바 관련 특약사항의 주요 내용은 아래와 같다. (아) 청구인들의 세무대리인은 2020.2.6. 개최된 우리 원 조세심판관회의에 출석(처분청 담당자도 출석)하여 “청구인들은 쟁점건물을 취득한 후 2년 6개월 동안 임대업에 사용하였고 부동산임대업을 영위할 양수인과 포괄양수도 계약을 체결하여 쟁점건물에 설정된 대출금, 임대차관계, 청소용역 관리인 등 모든 권리·의무 및 인적·물적 설비를 포괄적으로 양도하였다”라는 취지로 의견을 진술하였다. (자) 청구인들은 쟁점건물을 준공하고 2년이 지난 2014년 2월경 쟁점건물을 매각하고자 유튜브에 광고를 한 사실이 나타난다. (차) 청구인들은 쟁점건물에 대하여 임대사업을 개시한 후부터 쟁점건물을 재고자산으로 장부상에 기장하였고, 쟁점건물을 양도한 후 상품판매금액으로 2014년 귀속 종합소득세(사업소득)를 신고하였으며, 2014년 귀속 종합소득세 신고하면서 첨부한 성실신고확인서의 특이사항에 ‘신축판매업으로 시작하였으나, 경기 불황으로 임시로 임대사업 중’이라고 기술하였다. (카) 청구인들 중 OOO는 2010.10.25. OOO과 OOO에 소재하는 건물을 신축․판매한 이력이 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,부가가치세법제10조 제8항 및 같은 법 시행령 제23조에서 규정하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적·인적 시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체시키는 것을 의미하는 것(대법원 2006두17895, 2008.12.24. 판결)인바, 청구인들은 쟁점건물을 취득하고 2년 이상을 부동산임대업에 사용한 후, 부동산임대사업자인 OOO(매수인)에게부가가치세법상 포괄양수도 방법으로 쟁점건물을 양도하기로 매매계약을 체결한 점, 동 매매계약의 특약사항으로 대출금과 임대차내용의 승계를 포함하여 “포괄양수도 계약”인 점을 명시하고 있는 점, 이에 따라 쟁점건물 양수인이 금융기관 대출금·종전 임대차계약 및 청소용역 관리인 등 인적·물적 시설을 포괄적으로 승계하여 임대업을 영위하였다고 청구인들이 소명한 점, 청구인들이 2014.12.31. 폐업신고를 하면서 그 사유를 “양도·양수 폐업”으로 신고한 점 등에 비추어 쟁점건물은 임대사업의 포괄적 양수도에 의하여 양도된 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보아 청구인들에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 한편, 처분청은 청구인들 중 OOO가 과거에 주택신축판매업을 영위한 사실이 있고 청구인들이 쟁점건물을 매각하고자 광고한 점 등을 사유로 쟁점건물의 양도가 재화의 공급이라는 의견이나, 부가가치세법상 사업의 포괄적 양수도에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 거래당시를 기준으로 판정(인적·물적시설을 포괄승계하여 사업의 동질성을 유지하면서 사업주체만 변경)하여야 할 것이므로 청구인들 중 OOO가 과거에 부동산 임대업이 아닌 신축판매업을 영위한 사실이 있거나 쟁점건물의 매각을 위하여 과거에 광고한 사실이 있는 점 등은 이 건 사업의 포괄적 양수도를 인정함에 있어 장애가 되지 아니한다. 따라서 위와 같은 처분청 의견은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②는
① 이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.