청구인은 부동산개발및공급업 등을 영위하는 개인 및 법인사업자를 여러 개 등록한 점, 쟁점상가빌딩의 취득원가 상당액을 재고자산으로 계상, 일부 상가를 양도하는 시점에는 매출과 매출원가를 인식하는 방법으로 회계처리를 한 점,소득세법제69조에서 부동산매매업자에게 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하도록 규정하고 있음
청구인은 부동산개발및공급업 등을 영위하는 개인 및 법인사업자를 여러 개 등록한 점, 쟁점상가빌딩의 취득원가 상당액을 재고자산으로 계상, 일부 상가를 양도하는 시점에는 매출과 매출원가를 인식하는 방법으로 회계처리를 한 점,소득세법제69조에서 부동산매매업자에게 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하도록 규정하고 있음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점물건의 양도로 인한 소득은 부동산매매업자의 종합소득에 해당하지 아니하고 양도소득에 해당한다. (가) 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 이를 가려야 할 것인바, 청구인은 쟁점상가빌딩을 신축･ 준공 이후 13년 이상 장기보유하면서 임대업을 영위하다가 사업자금 경색으로 이를 해소하기 위하여 쟁점물건 2개호를 부득이 양도하였으며, 이는 부동산매매업의 사업목적으로 양도한 것이 아니라 일시･우발적으로 고정자산을 양도한 것으로 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다(조심 2013중605, 2013.9.4.). (나) 쟁점상가빌딩의 나머지 호수는 임대업을 영위하고 있으나, 청구인은 세법지식이 부족하여 사업자등록 정정신고시 부업종인 부동산개발 및 공급업을 제외하지 못하였고, 2018년 부업종 부동산개발 및 공급업을 토지보유 5년 이내 코드번호(703021)에서 토지보유 5년 이상 코드번호(703022)로 수정한 이유는 쟁점상가빌딩의 토지가 5년 이상 보유하고 있으므로 토지보유 5년 이상 코드번호(703022)로 단순히 정정신고 하였을 뿐이다. (다) 청구인은 쟁점상가빌딩을 당초 임대목적으로 신축하였으나, 경영악화 등으로 인하여 자금사정상 필요할 때마다 양도할 수밖에 없었고, 임대초기 신축공사비 충당하기 위하여 구분 등기된 3개호를 양도한 후 사업소득으로 종합소득세를 신고하였으며, 그 이후 자금이 필요할 때마다 구분등기된 호를 양도하면서 세법지식이 무지하여 기존에 해오던 신고방식을 그대로 답습하게 되었다.
(2) 또한, 아래와 같은 사례를 보더라도 부동산매매업에 해당되지 아니한다. (가) 부동산을 비교적 장기간 보유한 점, 임대수익을 올리는 방법으로 사용ㆍ수익하였을 뿐, 부동산 자체의 가치를 증가시키기 위하여 개량행위를 한 적은 없고, 부동산 가격이 상승하였을 때 취득 상태 그대로 매도하여 그 시세차익을 얻은 점으로 보아 사업소득으로 볼 수 없다(대법원 2010.12.9. 선고 2010두18482 판결). (나) 사업자가 부동산 임대를 사업목적으로 부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 동 임대부동산을 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당되지 아니하는 것이다(부가46015-332, 1999.2.6.). (다) 쟁점부동산을 실수요 목적(거주 및 약국경영목적)으로 취득하여 장기간 보유하면서 약국 및 부동산임대업을 경영하다가 양도한 사실이 인정되는데도 불구하고 청구인이 부동산매매업을 영위하였다 하여 쟁점부동산의 양도행위까지를 소득세법상의 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 당초처분은 잘못이라 할 것이다(국심 93중1913, 1993.10.12.).
(1) 청구인은 쟁점상가빌딩 준공 이후 부동산임대업을 주업종으로 쟁점물건의 양도시점까지 13년 동안 사업자등록을 해왔다고 주장하나, 그와 동시에 2003년 이후 비주거용 건물 개발 및 공급·매매업을 부업종으로 계속하여 사업자등록을 해왔다.
(2) 2003년 부업종으로 등록한 업종코드를 2018년 ‘부동산개발 및 공급업’[업종코드 703022 비주거용 건물 개발 및 공급업(토지보유 5년이상)]으로 수정하는 등 비주거용 건물 개발 및 공급·매매업을 업종등록에서 제외한 적이 없다.
(3) 청구인은 2003년 이후 쟁점상가빌딩에 속한 상가의 양도건과 관련한 4번의 신고를 사업소득으로 신고하였고, 한 번도 양도소득으로 신고한 적이 없다.
(4) 부동산매매업은 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하는 경우를 포함하고 있는바(소득세법 기본통칙 64-122…1), 청구인은 부동산매매업을 사업자등록으로 포함하였고, 또한 자발적인 의사표현으로 사업소득으로 신고하였으며, 청구인이 쟁점상가빌딩 이외에도 부동산 매매업을 별도의 사업으로 영위하는 것을 고려하면 청구인의 쟁점물건 양도에 대하여 처분청이 사업소득으로 시인하는 것은 적합하다.
(5) 소득세법제69조에서 부동산매매업자에게 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하도록 규정하고 있는 점, 가산세 부과에 있어 법령의 부지 또는 착오는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다는 심판결정(조심 2017서554, 2017.3.27.)에 따라 청구인이 주업종으로 등록한 부동산임대업을 이유로 부동산매매업자가 신고하여야 할 토지 등 매매차익 예정신고의무 해태한 것에 대하여 신고 및 납부불성실 가산세를 부과한 처분은 정당하다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제64조[부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례] ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항제4호·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제122조[부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
(3) 국세기본법 제47조의2[무신고가산세] ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조 에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법 및 종합부동산세법에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부 세액"이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다. 제47조의4[납부불성실ㆍ환급불성실가산세] ①납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다. (단서 생략)
(2) 청구인은 위 쟁점상가빌딩 일부 호실 양도와 관련한 소득을 다음과 같이 사업소득OOO으로 분류하여 종합소득세를 각 신고·납부하였다. (3) 청구인은 쟁점상가빌딩에 대하여 취득원가 상당액을 재고자산으로 계상한 후 일부 상가들을 양도하는 시점에 매출 및 매출원가로 인식하는 방법으로 회계처리하였고, 쟁점상가빌딩에 대한 감가상각비는 비용으로 회계처리하지 않았다.
(4) 청구인은 총 17개의 개인 및 법인 사업자등록을 보유하고 있고, 이 중 부동산매매업의 사업내용은 다음과 같다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 2003년부터 쟁점상가빌딩에 대하여 부동산임대업을 주업종으로, 비주거용 건물 개발 및 공급·매매업을 부업종으로 하여 사업자등록을 하였고, 이후에도 부동산 개발 및 공급업 등을 영위하는 개인 및 법인사업자를 여러 개 등록한 점, 청구인은 쟁점상가빌딩 중 쟁점물건을 포함한 일부 호실을 양도한 후 관련 제세 신고 당시 사업소득으로 분류하여 2004년, 2007년, 2010년 및 2016년에 각각 종합소득세를 신고한 점, 청구인은 쟁점상가빌딩의 취득원가 상당액을 재고자산으로 계상하였고, 일부 상가를 양도하는 시점에는 매출과 매출원가를 인식하는 방법으로 회계처리를 한 점, 소득세법제69조에서 부동산매매업자에게 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하도록 규정하고 있음에도 청구인은 쟁점물건을 양도한 후 ‘토지등 매매차익예정신고’를 하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점물건의 양도로 인한 소득이 사업소득이 아닌 양도소득이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.