쟁점부동산의 임대는 쟁점부동산의 판매를 앞두고 그 가치를 높이기 위해 부수적ㆍ일시적으로 영위한 것에 불과한 것으로 보이고, 이러한 판단은 청구인이 쟁점부동산을 실제로 임대한 기간이 2달여에 불과하므로 쟁점부동산의 양도를 사업양도로 보지 않고, 상가부분의 공급가액에 부가가치세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점부동산의 임대는 쟁점부동산의 판매를 앞두고 그 가치를 높이기 위해 부수적ㆍ일시적으로 영위한 것에 불과한 것으로 보이고, 이러한 판단은 청구인이 쟁점부동산을 실제로 임대한 기간이 2달여에 불과하므로 쟁점부동산의 양도를 사업양도로 보지 않고, 상가부분의 공급가액에 부가가치세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 주택신축판매업과 별도로 임대사업자 등록을 신청한 후 실제 임대사업을 영위하였는바, 쟁점부동산은 판매를 위한 재고자산이 아니라 임대사업에 사용한 사업용자산이며, 양수인도 쟁점부동산에 설정된 임대보증금OOO, 대출금OOO, 임대차계약 등을 그대로 승계하여 임대사업을 영위하였는바, 쟁점거래는 ｢부가가치세법｣상 재화의 공급이 아닌 사업양도로 보아야 한다.
(2) 설령 쟁점거래를 사업양도로 볼 수 없다 하더라도, 쟁점부동산 중 상가부분은 지하층과 1층 중 창고인데, 지하층은 임대가 어려워 양도 당시까지 임대되지 않은 상태였고, 1층 창고도 별도의 임대시설로 보기 어려워 상가로서의 가치는 거의 없는바, 상가부분의 과세표준은 쟁점부동산의 매매계약일 당시 감정가액 OOO(이하 “쟁점평가액”이라 한다)이 되어야 한다.
(1) 청구인은 그간 부동산신축매매업을 영위해 왔는바, 쟁점부동산의 임대는 판매에 앞서 판매할 부동산의 가치를 높이기 위해 일시적․잠정적으로 행한 것에 불과하므로, 청구인은 부동산임대업의 계속사업자로서 사업용자산(쟁점부동산)을 양수인에게 포괄적으로 양도한 것으로 인정할 수 없다.
(2) 쟁점평가액은 ｢부가가치세법｣상 허용기간 2016.7.1.∼2017.6.30.이 경과되어 평가된 것일 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 일부(상가)만을 평가한 것이어서 과세표준 산정기준이 될 수 없다.
① 쟁점부동산은 임대사업에 사용하던 사업용자산을 포괄적으로 사업 양도한 것으로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
② (①기각 시) 상가부분의 과세표준은 쟁점평가액이 되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인의 사업자등록 이력은 다음 <표>와 같다. <표1> 청구인의 사업자등록이력 (나) 쟁점부동산(2016.9.27. 신축)의 현황은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산 현황 (다) 청구인은 2017.3.8. 쟁점부동산을 양도하고, 사업소득(주택신축판매업)으로 종합소득세를 신고하였으며, 처분청은 상가부분에 대한 부가가치세 과세표준을 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 제3호 에 따라 국세청장 고시(제2015-43호)에 따라 안분․계산하였다.
(2) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점거래를 사업의 포괄양도라며 쟁점부동산의 매매계약서와 매매잔금정산내역서, 임대차계약서 등을 제출하였다. (나) 2∼4층의 임대차계약 현황 <표3> 쟁점부동산 임대차현황 (다) 쟁점평가액의 주요내용 (라) 쟁점부동산의 양수인 현황은 다음 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 양수인 현황
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산은 임대사업에 사용한 사업용자산으로서, 양수인에게 사업양도한 것이므로 ｢부가가치세법｣상 재화의 공급으로 볼 수 없다고 주장하나, 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도는 사업용재산을 비롯한 물적․인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다 할 것이고OOO, 부동산 거래행위가 부동산매매업의 일환으로 이루어진 것으로서 ｢부가가치세법｣상 과세대상인 재화의 공급에 해당하는지 여부는, 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 판단하여야 할 것인바(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 참조), 청구인의 사업이력을 살펴보면, 그간 부동산매매업을 영위해 온 것으로 확인되는바, 쟁점부동산의 임대는 쟁점부동산의 판매를 앞두고 그 가치를 높이기 위해 부수적ㆍ일시적으로 영위한 것에 불과한 것으로 보이고, 이러한 판단은 청구인이 쟁점부동산을 실제로 임대한 기간이 2달여에 불과하다는 점에서 확인되는 점, 청구인의 쟁점부동산 보유가 판매가 아니라 임대사업의 계속사업자 지위에서 사용할 목적이었다면, 추후 쟁점부동산을 양도하면서 발생한 소득은 당연히 양도소득으로 신고하였어야 함에도, 청구인은 사업소득(부동산매매업)으로 신고하였는데, 양도소득의 조세부담이 사업소득에 비해 결코 유리하지 않다는 점을 고려하면 청구인은 자신에게 유리한 쪽으로만 주장하는 것이어서, 청구주장의 일관성과 신뢰성을 인정할 수 없다고 할 것인바, 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업양도로 보지 않고, 상가부분의 공급가액에 부가가치세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 공급가액 중 상가부분에 대해 부가가치세를 부과하더라도 과세표준은 쟁점평가액이 되어야 한다고 주장하나, 부동산의 공급가액 중 일부분에 대하여만 부가가치세를 과세할 경우 그 안분기준은 법령에 근거하여야 할 것인바, ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 제3호 에 따르면, 기준시가가 없는 경우 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하도록 규정하고 있는 점, 감정가액도 안분기준이 될 수는 있겠으나, 쟁점평가액은 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 에서 규정한 기간을 벗어난 평가액으로 안분기준이 될 수 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련법령 (1) 부가가치세법 (2017.12.19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것) 제10조(재화 공급의 특례) ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2) 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따라 안분 계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액 제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 ※ 부가가치세법 기본통칙 10-23…1(사업양도의 범위 또는 유형) 다음 각 호에 예시하는 것은 법 제10조 제8항 제2호의 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업의 양도”로 본다.
1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우
2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
3. 과세사업에 사용할 목적으로 건설 중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
4. 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 하나의 사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우 ※ 국세청 고시 제2015-43호 제1조(목적) 이 고시는부가가치세법제29조 제9항, 같은 법 시행령 제64조 제3호에서 국세청장에게 위임한, 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법에 관한 사항을 정함을 목적으로 한다. 제2조 (토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우) 사업자가소득세법제99조제1항 제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용 건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호와 같이 과세표준을 계산한다.
1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정: 토지의 기준가액은소득세법제99조 제1항 제1호 가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.