청구인의 배우자는 양도주택을 양도할 당시에 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사실이 없어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 요건을 충족하지 못한 점 등에 비추어 처분청이 양도주택의 양도를 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택자가 양도하는 것으로 보아 양도소득세 및 개인지방소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인의 배우자는 양도주택을 양도할 당시에 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사실이 없어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 요건을 충족하지 못한 점 등에 비추어 처분청이 양도주택의 양도를 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택자가 양도하는 것으로 보아 양도소득세 및 개인지방소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 대법원(2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)은 “구소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제2호의3, 구 소득세법 시행령(2008.2.29. 법률 제20720호 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 제10호 등의 입법 취지와 관련규정의 체계 등에 비추어 보면, 일반주택(이하 ‘종전주택’이라 한다)과 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다”고 판시하고 있다. 청구인은 양도주택과 쟁점주택을 소유한 거주자로 대체주택을 취득함으로써 쟁점주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었으나 이는 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 청구인에게는 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 양도주택을 양도(2018.7.19. 매매계약 체결)하기까지 소요된 기간이 1년 8개월 남짓하므로 주택거래의 현실 등에 비추어 보면 사회통념상 일시적이라고 인정되어야 할 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다 할 것이어서 위 대법원 판결취지에 의하면 청구인은 양도주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다할 것이다.
(2) 청구인의 배우자 OOO전업주부로 관련 법령을 잘 모른채 임대사업자등록과 관련한 업무를 법률사무소에 의뢰하여 진행하였던 것으로 청구인이나 OOO쟁점주택을 임대주택으로 하기 위하여 2017.12.19. OOO구청장에게 임대사업자등록을 하고 2018.1.4. 쟁점주택에 대한 임대차계약(임대보증금 OOO)을 체결하였으며 그 후 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록을 하여야 한다는 사실을 뒤늦게 알고 2019.4.2. OOO세무서장에게 사업자등록을 하였으므로 청구인이나 OOO쟁점주택을 장기임대주택으로 제공하려는 의사는 이미 사전에 충분히 표시되어 있었다고 할 것이다. 따라서 청구인이나 OOO에게는 투기목적이 없고 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것이므로 위 대법원 판시와 같이 청구인의 양도주택의 양도에 대하여 양도소득세를 중과할 수 없다 할 것이다.
(3) 청구인의 배우자 OOO쟁점주택에 대하여 2017.12.19. OOO구청장에게 임대사업자등록을 할 당시의 구소득세법(법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제168조 제1항은 “새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대주택만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다. OOO쟁점주택 임대소득 이외에는 전혀 소득이 없는 전업주부로 위 임대사업자 등록업무를 처리한 법률사무소 담당직원은 위 규정에 따라 OOO구청장에게 임대사업자등록을 하기만 하면 사업장 소재지 관할 세무서장에게 별도의 등록을 하지 않아도 되는 것으로 판단하였다. 양도소득세와 관련해서는 그 내용이 너무나 복잡하고 변경이 잦아 세무사 등 법률 전문가들조차 세법 규정을 잘 알지 못하여 낭패를 보는 경우가 많다는 것은 이미 잘 알려져 있는 사실인데 하물며 전업주부인 OOO그러한 복잡한 세법 규정을 제대로 알지 못하였다는 이유로 양도소득세 중과라는 과중한 부담을 지우는 것은 당초 OOO이 쟁점주택 임대사업자로 등록하고자 한 의도를 전혀 고려치 않은 것으로 매우 부당한 처분이라 하지 않을 수 없다. OOO에게 책임을 묻고자 한다면 OOO임대사업자로 등록을 함에 있어서 법 규정을 잘 몰라 OOO구청장에게만 사업자등록을 하고, 관할 세무서장인 OOO세무서장에게는 사업자등록을 하지 않은 부분에 대하여 사업자등록 미이행을 이유로 한 책임만을 묻는 것이 합리적이고 형평에 맞는 처분이라 할 것이고, 임대사업자등록 절차상의 하자를 이유로 1세대 3주택 양도소득세 중과라는 처분을 하는 것은 재량권을 일탈하거나 남용한 것이라 하지 않을 수 없다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
(2) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제12조 제2호 나목, 제45조 제2항ㆍ제3항 및 제52조 제4항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제163조 제1항 제1호의 개정규정은 2015년 7월 1일부터 시행하며, 제48조 제1항ㆍ제2항, 제55조 제2항, 제94조 제1항 제5호, 제99조 제1항 제7호, 제102조 제1항 제3호, 제103조 제1항 제3호, 제104조 제1항 제12호, 제105조 제1항, 제118조의2, 제118조의5제1항, 제118조의7 제1항, 제118조의8, 제163조 제1항 제2호 및 제174조의2의 개정규정은 2016년 1월 1일부터 시행하고, 제14조 제3항 제7호, 제64조의2, 제70조 제2항 및 제168조 제1항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다(개정 2016.12.20.). (3) 소득세법 시행령(2018.2.13 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조 제3항 에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 양도주택을 2010.6.4. OOO취득하여 2018.11.15. OOO양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. (나) 청구인이 양도주택을 양도할 당시에 동일세대원들의 주택보유현황은 아래 <표>와 같다. <표> 주택보유 현황 (다) 청구인의 배우자 OOO쟁점주택에 대하여 2017.12.19. OOO구청에 임대주택등록은 하였으나, 양도주택을 양도할 당시까지 관할 세무서장에게 사업자등록을 하지 아니하였다. (라) 처분청은 쟁점주택을 장기임대주택의 요건을 충족하지 아니하다고 보아, 이를 보유주택수에 포함하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택이 장기임대주택으로 보유주택수에서 제외하여야 한다고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다. (가) 청구인의 배우자 OOO쟁점주택 임차인 간의 임대차계약서(2018.12.1.)에는 OOO2019.1.4.부터 임대보증금 OOO에 임대한 것으로 나타난다. (나) OOO구청장이 발급한 임대사업자등록증에는 청구인의 배우자 OOO2017.12.19. 장기임대주택으로 등록을 한 것으로 나타나고, OOO세무서장이 발급한 사업자등록증에는 OOO이 2017.12.19.을 개업일로 하여 2019.4.2. 면세사업자 등록을 한 것으로 나타난다. (다) 언론기사(2019.7.14., 2019.7.15.) 등에는 양도소득세가 잦은 개정으로 세무사들이 잘못된 상담에 대한 부담으로 취급을 꺼리고 있다는 내용이 나타난다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제104조 제7항 제3호에 따라 양도소득세율에 20%를 더한 세율을 적용받는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외되는 주택의 범위를 같은 법 시행령 제167조의3 제1항에서 규정하고 있고, 동 시행령 제167조의3 제1항 제2호에는 ‘법 제168조에 따른 사업자등록과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택’으로 규정하고 있으나, 청구인의 배우자 OOO은 양도주택을 양도할 당시에 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사실이 없어 동 요건을 충족하지 못한 점, 청구인은 배우자 OOO이 주택임대소득만 있고, 2014.12.23. 법률 제12852호 개정된소득세법제168조 제1항 단서에는 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 관할 세무서장에게 사업자등록을 하지 않아도 되므로소득세법상 장기임대주택의 요건을 충족하였다고 주장하나, 2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 소득세법 부칙 제1조가 2016.12.20. 개정되어 당초 시행시기가 2017.1.1.에서 2019.1.1.로 변경되었고, 동 단서규정이 시행되지 아니한 상태에서 2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 소득세법제168조에서는 단서가 삭제된 점 등에 비추어, 처분청이 양도주택의 양도를 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택자가 양도하는 것으로 보아 이 건 양도소득세 및 개인지방소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.