객관적으로 확인된 사실에 따르면 쟁점건물에서 발생한 (임대 등) 수익이 없었음은 물론, 쟁점건물이 사용되었다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 일괄취득가액 중 기준시가 비율로 쟁점건물 취득분을 안분하여 계산한 가액과 그 철거비용을 쟁점토지의 필요경비에서 부인한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨
객관적으로 확인된 사실에 따르면 쟁점건물에서 발생한 (임대 등) 수익이 없었음은 물론, 쟁점건물이 사용되었다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 일괄취득가액 중 기준시가 비율로 쟁점건물 취득분을 안분하여 계산한 가액과 그 철거비용을 쟁점토지의 필요경비에서 부인한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨
OOO이 2019.4.5. 청구인에게 한 양도소득세(2013년 귀속분 OOO 및 2016년 귀속분 OOO) 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 통신용케이블을 제조하는 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)의 대표로서, 쟁점부동산은 토지만을 사용[청구외법인 제품(케이블 등)을 보관할 수도권 야적장]할 목적으로 취득한 것이며, 쟁점건물은 용도가 기숙사로 제한되어 임대가 불가능했을 뿐만 아니라, 직접 사용할 상황도 아니었다.
(2) 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점건물을 곧바로 철거하지 않은 이유는 쟁점토지의 면적이 2,872㎡인데 반해, 쟁점건물의 연면적은 845㎡에 불과하여, 굳이 비용을 들여 쟁점건물을 철거하지 않더라도 쟁점토지만으로도 야적장으로 사용하기에는 충분하였기 때문이다.
(3) 쟁점건물을 철거하지 않고 방치하던 중, 불법체류자들이 쟁점건물의 잠금장치를 부수고 침입하는 사고가 발생하여 더 이상 쟁점건물을 방치할 수 없어 2003년 5월에 쟁점건물을 철거하였다.
(4) 쟁점건물은 취득 후 철거할 때까지 사용하지 않았으며, 이는 그 기간 동안(2002.6.14.～2003.5.16.) 쟁점건물의 전기․수도의 사용 실적이 전혀 없었다는 점에서 명백하게 확인된다.
(5) 조세심판원은 선결정례에서 30년된 노후건물을 취득한 지 2년여 경과하여 철거하였음에도, 멸실 시까지 전기․수도 사용실적이 없었던 점을 감안하여, 해당 건물의 취득가액과 철거비용을 토지의 필요경비로 인정하였다.
(6) 당시 쟁점부동산의 중개를 담당한 OOO도 청구인은 쟁점건물이 아닌 쟁점토지만을 취득할 의도였으나, 불가피하게 쟁점건물을 함께 매수한 것이라며 사실확인서(증빙)를 작성해 주었다.
(1) 건물의 취득가액과 철거비용을 토지의 필요경비에 산입하려면, 당초부터 건물은 철거하고 토지만을 이용하려는 목적이 명백하여야 하나, 청구인은 이를 명확하게 소명하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점건물은 임대할 여건 및 상황이 아니었다고 주장하나, 인근주변의 OOO 공단의 업황 등을 고려하면 그 주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 쟁점토지만을 야적지로 사용할 목적이었다고 하나, 청구외법인이 취급하는 제품은 야외․내부보관용이 공존함을 고려할 때, 수도권 유통을 위한 보관 목적이었다면, 야외공간 외에도 내부공간(건물․창고․관리사무실 등)도 반드시 필요하였을 것임에도 야적공간(토지)만 필요했다는 청구주장은 이해할 수 없다.
(4) 청구인은 불법체류자 등의 침입을 우려해 쟁점건물을 철거하였다면서, 2007.
6.
11. 게재된 기사를 증빙으로 제시하나, 쟁점부동산의 취득일(2002. 6.14.) 및 철거일(2003.
6. 20.)과 시기상 괴리가 있어 청구주장을 납득하기 어렵다.
(5) 수도․전기를 사용하지 않았다고 주장하나, 기본료는 매월 납부하여 언제라도 사용가능한 상태를 유지하였고, “제품적재용”이라는 특성상 수도․전기 사용이 필요하지 않았을 것으로 보이는바, 이들 사용 실적이 없었다는 이유로 당초부터 쟁점건물을 사용할 목적이 없었다고 단정할 수 없다.
(6) 30년 경과된 노후 건물로 사용할 수 없었다고 하나, 1997.1.28. 증축되어 사용에 문제가 없었던 것으로 보이고, 업황이 악화되는 시점에 철거한 점 등에 비추어, 청구인이 처음부터 토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다고 인정하기 어렵다.
(7) 청구인이 제시한 조세심판원 선결정례에서의 건물은 취득 당시부터 사용이 불가능한 상태였으나, 쟁점건물은 1997.1.28. 증축되어 취득 시 사용에 문제가 없었던 것으로 보이는바, 동일 사례가 아니다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ①영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 ※ 소득세법 기본통칙 97-0…8(건물 철거 비용의 필요경비 산입) 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다.
(1) 쟁점부동산 취득 당시(2002.6.14.)의 쟁점토지(각 지번)와 쟁점건물의 기준시가와 그에 따라 일괄취득가액OOO을 토지의 필요경비로 안분한 가액은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산의 기준시가 및 일괄취득가액 안분내역
(2) 쟁점건물의 취득목적 및 용도에 대한 청구인과 처분청의 이견을 정리하면 다음과 같다. 청구인 주장 처분청 의견 ㅇ청구외법인의 케이블 제품 등의 야외 야적용으로 취득한 것으로, 쟁점토지 외 쟁점건물의 특정한 사용 용도는 없었다. -일부 소포장 제품 외에는 외부 야적이 일반적이며, 쟁점건물은 기숙사용으로, 콘테이너와 같은 보관용 건물의 역할을 할 수가 없다. ㅇ쟁점토지만 사용할 목적이었음이 명확하게 소명되지 않는다. ㅇ케이블 제품은 분실 우려 등을 고려할 때, 야외에 야적하기 부적절(건물내부 보관)하며, 이는 청구외법인의 익산공장에서도 동제품을 야외가 아닌 컨테이너에 보관 중인 사실로 확인된다. ㅇ쟁점건물은 기숙사용으로 용도가 제한되어 임대가 불가능하다. ㅇ처분청은 자의적으로 임대목적이라고 주장할 뿐, 실제 임대하였거나 임대하려고 시도한 어떠한 정황이나 증거는 제시하지 못하고 있다. ㅇ청구외법인의 본사는 OOO에 있지만, 공장은 지방OOO에 위치하여 쟁점부동산을 직접 기숙사로 사용할 형편도 아니다. ㅇ수도권 공장이전을 감안하여 쟁점부동산을 취득하였다는 처분청 주장은 현실성이 없고 비상식적이다. -공장을 이전하기도 전에 기숙사부터 구입한 결과가 된다. -청구외법인의 재무여건(총 자산 OOO)상 수도권으로 공장을 이전할 능력(토지구입비만 OOO)이 없다. ㅇ취득 당시 인근(쟁점부동산과 4.1㎞) 공단의 업황이 좋아 근로자들의 숙소 등으로 임대가 가능하였을 것으로 보이는바, 임대목적으로 취득한 것으로 판단된다. -“OOO” (OOO) -“OOO” (OOO) ㅇ2007년에 청구외법인의 지방공장이 이전된 이력OOO을 감안하면, 쟁점부동산 취득 당시 공장을 수도권으로 이전하되, 쟁점부동산을 기숙사로 직접 사용할 의도였을 가능성도 배제할 수 없다. ㅇ쟁점건물을 1년만에 철거한 이유는 외국인노숙자등의 불법침입을 방지하기 위함이다. -“ OOO ㅇ청구인이 제시한 기사(2007.6.11.)와 철거시점(2002년)상 괴리가 있어 납득하기 어렵다. ㅇ쟁점건물은 신축한지 오래되었다 하더라도, 1997년에 증축된 이력이 있어 건물사용에 불편은 없다. ㅇ쟁점건물 취득 후 철거 시까지 수도와 전기를 실제로 사용한 내역이 전혀 없다. * (증빙) 상수도내역 ㅇ실제 사용내역이 없었다 하더라도 기본료OOO는 계속 납부해 왔는바, 언제든지 사용 가능한 상태를 유지한 것이다. ㅇ제품보관 창고로 사용한 것이라면 수도를 사용할 이유는 없다.
(3) 조세심판원 선결정례OOO에 대한 양측 간 이견은 다음과 같다. 청구인 주장 처분청 의견 ㅇ동일 사례로서 동일하게 취급되어야 한다. -30년된 노후건물을 취득한지 2년 경과 후 건물을 철거하고 토지만을 양도한 사례로서, 취득 후 멸실 시까지 건물의 전기․수도 사용이 없었다. -폐전조치에 대한 언급은 없고, 폐전조치는 단지 계량기를 철거한 것에 불과한바, 언제든지 재부착이 가능하다. ㅇ다른 사례로서 다르게 취급할 대상이다. -쟁점건물은 1997.1.28. 증축되었는바, 단순히 신축된 연도로만 판단하기 곤란하다. -쟁점건물의 수도를 사용하지 않았다 하더라도, 폐전조치는 하지 않았는바, 언제든지 사용할 수 있는 상태로 유지하였다.
(4) 청구인은 취득 당시부터 쟁점토지만을 사용하기 위해 쟁점부동산을 취득하였다는 점을 입증하기 위해, 당시 쟁점부동산을 중개한 공인중개사(OOO)의 사실확인서를 제출하였는바, 주요내용을 정리하면 다음과 같다. ㅇ전소유주는 재정난으로 기숙사를 더 이상 운용할 수 없어 쟁점부동산을 매각할 의도로 적당한 매수인을 찾던 중이었다. ㅇ청구인은 쟁점토지를 매수할 의사가 있으나 쟁점건물은 필요 없으니, (전소유주가) 쟁점건물을 철거하면 매수하겠다는 조건을 제시하였으나, 전소유주는 재정난으로 철거비용을 부담하기 어렵다는 입장이었다. ㅇ이에, 본인(중개인)이 양측을 조율하여 당초 논의되던 쟁점부동산 거래가액OOO에서 쟁점건물의 철거비용 조로 OOO을 감액하여 OOO으로 거래가액을 제시하여 거래를 성사시켰다. ㅇ청구인은 쟁점부동산을 매수한 이후에도 쟁점건물과 쟁점토지를 사용하지 않고 있던 중, 불법체류자들의 무단침입 등으로 철거하였다. 2019.9.23. OOO (인감날인)
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점건물의 기준시가, 과거 증축된 이력, 당시의 여건이나 상황 등을 종합적으로 감안할 때 쟁점건물은 사용할 목적으로 취득하여 실제로도 사용한 것으로 판단되는바, 취득 당시부터 쟁점건물이 아닌 쟁점토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산(쟁점토지+쟁점건물)을 취득하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다는 입장이나, 건물을 철거한 후 나대지 상태로 토지만 양도한 경우, 그 건물을 취득한 후 단기 내에 철거하는 등 토지․건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는바OOO, 처분청은 쟁점건물이 취득 당시부터 충분히 사용 가능한 상태였고 실제로도 사용되었을 것으로 추정하고 있으나, 쟁점건물이 구체적으로 사용된 용도 등에 대한 객관적 근거는 제시하지 못하는 점, 반면, 객관적으로 확인된 사실에 따르면, 쟁점건물에서 발생한 (임대 등) 수익이 없었음은 물론, 그간 전기나 수도 사용실적도 없었던 것으로 보아 쟁점건물이 사용되었다고 단정하기 어려운 점, 설령, 쟁점건물이 부분적으로 사용되었다 하더라도, 처분청은 취득 당시 쟁점건물과 쟁점토지의 기준시가가 비슷한 수준이므로 일괄취득가액의 절반정도는 쟁점건물의 취득가액에 해당된다는 입장이나, 기준시가에 앞서 실거래가액이 우선되는 점을 고려하면, 취득 후 1년 만에 철거된 쟁점건물을 고가로 구매하였다고 보기 어려운 반면, 일괄취득가액은 사실상 쟁점토지의 취득을 위한 대가로서, 불가피하게 쟁점건물을 함께 구입한 것이라는 청구인의 주장은 일괄취득가액과 쟁점토지의 기준시가 비율(42%) 등을 감안하면 현실성이 있는 점, 청구인이 제출한 공인중개사의 사실확인서는 사인 간에 작성된 것이어서 전적으로 신뢰하기는 어렵겠으나, 확인내용이 구체적인 정황 사실에 근거한 것이어서 무조건적으로 배척할 수는 없는 점 등에 비추어, 처분청이 일괄취득가액 중 기준시가 비율로 쟁점건물 취득분을 안분하여 계산한 가액과 그 철거비용을 쟁점토지의 필요경비에서 부인한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.