시가는 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함하며 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 기준시가로 보도록 규정하고 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점지분의 감정평가액은 평가기준일인 상속개시일로부터 1년 2개월이나 경과한 후헤 소급하여 감정평가한 가액인 점 등에 비추어 청구주장을 그대로 받아들이기 어려움
시가는 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함하며 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 기준시가로 보도록 규정하고 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점지분의 감정평가액은 평가기준일인 상속개시일로부터 1년 2개월이나 경과한 후헤 소급하여 감정평가한 가액인 점 등에 비추어 청구주장을 그대로 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 상속개시일과 매매계약일의 시차가 10개월에 불과하여 양도가액에 상응하는 취득가액으로 기준시가보다는 감정가액이 더 시가에 근접하다. 쟁점부동산(쟁점지분)은 2017.10.2. 피상속인으로부터 상속받고 10개월 정도 지난 2018.8.10. 매매계약이 체결되었는바, 상속개시일 이후 6개월이 지나 매매계약이 체결되었고 보유기간 동안 개별공시지가가 8.26% 상승한 것으로 확인되므로 쟁점지분 양도가액 OOO을 매매사례가액으로 보아 양도차익을 0원이라고 주장하는 것은 무리가 있어 보인다. 그렇다 하더라도 통상 자산의 양도가액은 매매계약일의 시가를 반영하여 계약을 체결하므로 상속개시일과 매매계약일이 10개월여 밖에 차이가 없는바 쟁점지분의 상속평가액과 양도가액OOO이 큰 차이가 없어야 함에도 불구하고, 쟁점지분을 상증법상 기준시가OOO로 평가하면 1년의 보유기간 동안 무려 OOO의 양도차익이 발생하여 지나치게 과도한 측면이 있다. 따라서 쟁점지분을 평가함에 있어 상증법상 기준시가인 OOO보다는, 소급감정이기는 하나 상속개시일을 평가기준일로 하여 2개의 감정평가기관이 객관적으로 감정한 평가액의 평균액 OOO이 상속 당시의 시세를 잘 반영하고 있다고 판단된다.
(2) 보유기간 동안 기준시가 상승률과 비교할 때 쟁점지분의 취득가액을 감정평가액으로 평가하여야 거래의 실질에 부합한다. (가) 쟁점지분의 상속 당시(2017.10.2.) 쟁점부동산의 토지 개별공시지가는 4,480천원/㎡이고, 양도 당시(2018.10.8.) 토지 개별공시지가는 4,850천원/㎡인바, 그 상승률은 8.26%이다. (나) 쟁점지분 취득가액을 상증법상 기준시가로 평가한다면 상속취득 후 10개월(매매계약일 기준) 동안 무려 112.29%, 감정평가액으로 평가한다면 13.39% 각각 상승하는 것으로 나타난다. OOO (다) 결과적으로 보유기간 동안 위 개별공시지가 상승률(8.26%)을 기준으로 볼 때 상속자산평가를 기준시가로 계산한다면 112.29% 상승한 것으로 계산되어 너무 과도한 양도차익이 발생하며, 감정평가액으로 계산시 상승률은 13.39%이므로 감정평가액이 보다 더 시가를 잘 반영한다고 판단된다.
(3) 상속일(2017.10.2.)과 소급감정일(2018.12.26.)의 시차가 크지 않고, 감정평가액은 2개의 감정평가법인의 평가액을 산술평균한 것으로 부동산의 제반가격 형성요인을 종합적으로 참작하여 평가한 합리적인 가액이다. 일반적으로 상증법상 상속개시일로부터 6개월을 벗어난 소급감정을 인정하지 않고, 대부분 심판결정례에서는 소급감정을 인정하지 않고 있지만 일부 심판결정례OOO에서는 상속일로부터 얼마되지 않아 양도되어 기준시가로 평가시에는 짧은 기간 동안 과도한 차익이 계산되어 거래의 실질에 부합하지 않는 반면, 소급감정가액이라 할지라도 시가를 보다 더 잘 반영한다고 보아 인정한 사례들이 있다. 더 나아가 판례에서는 상속세 부과제척기간을 벗어난 소급감정이 아니고, 평가액이 부동산의 제반가격 형성요인을 종합적으로 참작하여 평가한 합리적인 가액이라면 대부분 소금감정가액도 시가로 인정하고 있다.
(1) 상속으로 취득한 자산을 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호의 순서(매매가액 > 감정가액 > 유사매매사례가액 > 기준시가)에 따라 기준시가로 평가하여 그 결과 과도한 양도차익이 발생하였다고 하여 그 적용을 배제할 것은 아니며,
(2) 상속재산의 경우 상속개시일로부터 6개월이라는 평가기간 동안 감정평가를 받을 수 있는 기간의 이익을 부여하고 있으므로, 평가기간이 경과한 후에 작성된 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용하지 아니하는 것이며, 청구인의 주장대로 소급하여 감정한 가액이 시차(1년 2개월)가 크지 않아 인정하여야 한다면 그 시차의 대소(大小)에 대한 판단기준이 모호하여 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 크다 할 것이다.
(3) 또한, 청구인이 제출한 감정평가서는 청구인의 요청에 따라 상속개시일 당시 상속지분(쟁점지분)만의 평가로서, 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하여 상속재산을 평가하는 등 상증법에 따른 상속 및 증여재산에 대한 상속세 신고 목적의 감정평가서이며, 담보 등 타 용도의 목적으로 사용할 수 없다고 기재되어 있어 당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공 등의 목적으로 감정한 가액이 아닌 단순히 조세를 감액할 목적으로 작성된 소급감정가액에 해당하여 양도거래의 실질에 부합한다고 보기 어렵다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.(후단 생략) 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
(1) 청구인은 2018.10.8. 쟁점부동산을 양도한 후 1세대1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용하여 9억원 초과분에 대하여 양도가액을 OOO(실거래가), 취득가액을 OOO(기준시가)으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 신고․납부하였고, 이후 청구인은 쟁점지분[신고 취득가액 OOO(기준시가)]의 취득가액을 소급감정평가액(평균액)인 OOO(쟁점부동산의 취득가액은 OOO)을 적용하여 기 신고한 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.7.3. 청구인이 제시한 쟁점지분의 취득가액은 소급감정가액으로 상증법 제60조 내지 제66조에 의한 시가에 해당하지 않는다는 이유로 이를 거부하였다.
(2) 쟁점부동산 등기부등본을 보면, 2005.6.21. 청구인이 지분 10분의 6을 배우자로부터 증여 취득하였고, 2009.2.27. 청구인이 지분 10분의 1을 아들로부터 증여 취득하였으며, 2017.10.2. 청구인이 지분 10분의 3(쟁점지분)을 상속 취득한 후 2018.10.8. 매매한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 2개 감정평가기관의 감정평가서에 의하면, 쟁점지분의 감정평가 평균액은 OOO으로 나타난다. OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가기간 이내의 감정가액은 아니더라도 공신력 있는 감정평가기관이 쟁점지분 취득 당시를 기준시점으로 평가한 소급감정가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속재산의 경우 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조에 의해 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하면서, 상증법 제60조에서는 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 불특정 다수인 간의 자유로운 거래에 의하여 성립되는 시가에 의하고, 시가는 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액·감정가액 등을 포함하며 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 기준시가로 보도록 규정하고 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점지분의 감정평가액은 평가기준일인 상속개시일(2017.10.2.)로부터 1년 2개월이나 경과한 후에 소급하여 감정평가한 가액인 점 등에 비추어 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.