당사자간에 적법ㆍ유효하게 성립된 매매계약에 대하여 과세관청이 그 계약내용에 명백한 허위가 있다거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없다는 반증이 없는 이상 위 특례규정을 적용하기 어려워 보이는 점 등 처분청이 기준시가로 안분계산하여 건물분 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
당사자간에 적법ㆍ유효하게 성립된 매매계약에 대하여 과세관청이 그 계약내용에 명백한 허위가 있다거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없다는 반증이 없는 이상 위 특례규정을 적용하기 어려워 보이는 점 등 처분청이 기준시가로 안분계산하여 건물분 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO이 2019.4.16. 청구인에게 한 부가가치세 2016년 제2기분 OOO원, 2017년 제1기분 OOO원, 2017년 제2기분 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 당초 쟁점부동산 소재 근린생활시설(상가) 5～10층 건물을 1995.10.30.～1997.7.26. 기간 동안 구입하여 임대업을 영위하다가 2013.8.6. 지상 6～10층을 오피스텔(쟁점건물)로 개조하여 임대사업을 영위한 후 2016년 하반기부터 2017년까지 쟁점건물 전부를 분양하였는데, 그 당시 인근 부동산중개업소에 분양계획을 통지하고 그에 따라 쟁점부동산 매매계약서를 작성하고 쟁점건물을 매매하였다.
(2) 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금에 토지와 건물을 명확히 구분 기재하였고, 특약사항에 “건물에 대한 부가가치세는 매수인이 별도 부담한다”고 기재하였으며, 이를 공인중개사가 확인하고 매매를 알선하여 계약을 체결하였으나, 조사 당시 청구인은 조사청에 쟁점부동산 매매계약서 전부와 매매대금의 입금내역을 제출하였음에도 조사청이 동 매매계약에 의한 거래내역 및 대금 수수내역을 부인하고 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 부가가치세법상 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 토지․건물 가액은 실지거래가액으로 하는 것이나, 가액의 구분이 불분명한 경우 기준시가․감정가액에 의해 안분 계산한 금액으로 하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서 작성시 건물과 토지의 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 작성하였으나, 공부상 건물면적을 확인하지 아니하고 매매계약서상의 건물면적만을 기준시가로 안분계산하여 매출액을 과소신고하였다.
(2) 일반적으로 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 일괄하여 공급가액을 정할 때 각각의 가액을 구분하는 경우는 많지 않고, 이를 구분하여 공급가액을 정하는 경우에도 객관적인 가격산출이 이루어져야 당사자 간에 합의된 실지거래가액으로 인정되는바, 청구인이 쟁점부동산 매매계약서상 건물가액과 토지가액을 기준시가에 따라 안분한 것은 사실이나, 건물 기준시가 산정시 공용면적을 제외하여 결과적으로 건물의 양도가액은 낮게, 토지의 양도가액은 높게 산정하였는데, 부가가치세법상 건물 기준시가 산정시 공용면적을 제외한다는 규정이 없으므로 공용면적을 포함하여 건물 기준시가를 재산정하여 안분계산한 금액을 공급가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 부가가치세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것) 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 OOO 소재 2곳의 건물을 보유하면서 부동산임대업을 영위하는 사업자로서, 임대사업현황은 다음과 같다. <표> 청구인의 임대사업내역 (나) 청구인은 위 임대부동산 중 쟁점건물(70개호)을 2016.9.1.～2017.12.28. 기간 동안 총 OOO원에 매매하면서 건물 공급가액을 OOO원, 토지 공급가액을 OOO원으로 부가가치세 과세표준(매출액)을 신고하였으나, 조사청의 조사결과 청구인이 건축물대장을 확인하지 않고 매매계약서상 건물면적만으로 건물 기준시가를 산정하여 토지 및 건물가액을 안분계산 하면서, 건물의 공용면적을 누락하여 건물 공급가액 합계 OOO원이 과소신고(매출누락)된 것으로 보아 청구인에게 2016년 제2기～2017년 제2기 부가가치세 합계 OOO원을 부과하였다. <표> 건물분 부가가치세 과세표준 과소신고 및 부과내역 (다) 쟁점건물 중 OOO호의 매매계약서(2016.7.28.)를 보면, 대지면적은 7.27㎡, 건물면적은 33.986㎡, 매도인은 청구인, 매수인은 OOO, 매매대금은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원), 특약사항에는 “4. 매매대금 외의 건물분OOO에 대한 부가가치세OOO은 매수인이 별도 부담함”이라고 기재되어 있고, 해당 등기부등본상 대지면적은 7.27㎡, 건물면적은 33.986㎡로서, 1995.11.8. 청구인이 매매취득하여 2016.9.5. OOO에게 소유권이전되었고(거래가액 OOO원), 해당 건축물대장상 전유부분은 면적이 33.986㎡, 공용부분은 총 21.33㎡(기계실, 전기실, 계단 및 화장실, 주차장, 복도 등)으로 나타난다(공용면적을 포함한 OOO호의 총면적은 총 55.32㎡임). (라) 쟁점건물 분양가액 산정기준으로 청구인(세무대리인 작성)이 제출한 ‘쟁점건물 분양업무에 대한 검토’자료를 보면, 쟁점건물 분양시 기준시가로 안분계산하여 분양가액을 산정한 것으로 나타난다. (마) 조사청이 작성한 쟁점건물의 토지․건물 양도가액 안분계산내역은 다음과 같이 나타난다. <표> 청구인의 신고내역과 조사청의 경정내역 비교OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 부가가치세법제29조 제9항의 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 약정된 금액을 의미하는 것이고, 세금계산서, 매매계약서, 장부 등의 증명자료에 건물의 가액과 토지의 가액이 구분 기재되어 있는 경우에는 그 기재가 허위라거나 내용에 누락이 있다고 인정되지 아니하는 이상 같은 항 단서의 “토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”에 해당한다고 볼 수 없다 할 것인바OOO, (나) 이 건의 경우, 특수관계 없는 거래당사자 간에 체결한 쟁점부동산의 매매계약서에 토지가액, 건물가액 및 부가가치세액 등이 명확히 구분 기재되어 있고, 당사자 사이에 실제 구분 기재된 가액대로 대금을 수수한 사실이 인정되는 점, 당해 토지 및 건물가액 산정기준도 기준시가이어서 임의로 산정한 가액으로 보기도 어려운 점, 부가가치세법제29조 제9항 단서 규정은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 때에 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액과 비과세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 가액이 불분명한 경우에 과세대상 건물의 공급가액을 산출하기 위한 특례규정으로OOO, 당사자 간에 적법․유효하게 성립된 매매계약에 대하여 과세관청이 그 계약내용에 명백한 허위가 있다거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없다는 반증이 없는 이상 위 특례규정을 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산 매매계약서상 구분 기재된 가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다 하겠다. (다) 따라서 처분청이 일괄매매한 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 건물분 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.