쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점양도주택의 양도차익에 대하여 고가주택규정을 적용하지 아니하고 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO소재 주택 및 그 부속토지(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 2015.2.24. 취득하였다가 2017.6.30. 양도하고 그 양도차익에 대하여 소득세법제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산규정(이하 “고가주택규정”이라 한다) 등을 적용하여 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.2.27.～3.18. 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인의 배우자 OOO소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보고, 쟁점양도주택에 고가주택규정을 적용하지 아니하여 2019.5.16. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 배우자 OOO서울특별시 강동구 천호동에 소재하면서 김포, 안산, 연희동 등에 각 사업장을 둔 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)의 이사이자 쟁점오피스텔의 소유자로, OOO2017년에 들어 3개 사업현장에서 많은 하자가 발생하여 공사진행이 원활하지 않아 막대한 손실이 예측되자, 2017년 5월경 마침 공실이 된 쟁점오피스텔에 OOO지점을 두고 현장을 챙기고자 하였다. 이에 OOO2017.5.25. OOO쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하고 그에 대한 사업자등록을 내고 이를 공사현장 관련 사무를 처리하는 사무실로 사용하였다. 조세심판원의 결정례(조심 2013중2899, 2013.12.18.)에서 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부와 관련하여, 주민등록사실 등 오피스텔이 주거용으로 사용되었음을 객관적으로 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 법인이 오피스텔을 공사현장을 관리하는 사무실로 사용하였다는 청구주장에 타당성이 있어 보이며, 오피스텔의 상수도 사용량이 일반적인 가구의 것보다 적은 양으로 상시 거주목적으로 사용하였다고 보기 어렵고, 법인이 임차보증금 및 임차료를 지급하고 그에 대하여 정상적으로 부가가치세를 신고한 사실에 비추어 동 오피스텔은 사업용으로 사용한 것이라고 판단한 바 있다. 쟁점오피스텔 역시 OOO2017.5.20. OOO임대차계약을 체결하고 2017.5.30. OOO목동지점으로 사업자등록증을 발급받았으며, OOO공사현장은 쟁점오피스텔이 소재한 곳과 인접해 있고, 관리비고지서상 OOO쟁점오피스텔을 사용한 기간(6～7월)에 온수, 수도 및 가스 사용량이 전무하며, OOO쟁점오피스텔을 설치장소로 하여 컴퓨터를 주문하였다. 쟁점오피스텔 입주자대표회의가 OOO전자세금계산서로 관리비를 청구하였고, 입주자대표회의가 발급한 전입현황에 OOO2017.5.25. 전입하였다가 2017.9.10. 전출한 것으로 기재되어 있으며, OOO대표자의 차량이 매일 9시 30분경 입차한 것으로 나타난다. OOO에게 임차료를 지급하였고 OOO이에 정상적으로 세금계산서를 발급하고 그에 대한 부가가치세 신고를 한 사실이 있는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 사업용으로 사용된 것이 명백하다고 할 것인바 과세요건 사실의 입증책임은 처분청에 있음에도 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 객관적인 사실은 전혀 제시하지 못하고 있다. 설령, 처분청의 의견과 같이 쟁점오피스텔이 사실상 전혀 사용되지 않아 공가에 해당한다고 하더라도, 공가에 해당한다면 쟁점오피스텔은 그 공부상 용도인 ‘업무시설’인 오피스텔로 판단하여야지 이를 주거용으로 사용되었다고 볼 수 없는 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 배우자 OOO서울특별시 강동구 천호동에 소재하면서 김포, 안산, 연희동 등에 각 사업장을 둔 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)의 이사이자 쟁점오피스텔의 소유자로, OOO2017년에 들어 3개 사업현장에서 많은 하자가 발생하여 공사진행이 원활하지 않아 막대한 손실이 예측되자, 2017년 5월경 마침 공실이 된 쟁점오피스텔에 OOO지점을 두고 현장을 챙기고자 하였다. 이에 OOO2017.5.25. OOO쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하고 그에 대한 사업자등록을 내고 이를 공사현장 관련 사무를 처리하는 사무실로 사용하였다. 조세심판원의 결정례(조심 2013중2899, 2013.12.18.)에서 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부와 관련하여, 주민등록사실 등 오피스텔이 주거용으로 사용되었음을 객관적으로 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 법인이 오피스텔을 공사현장을 관리하는 사무실로 사용하였다는 청구주장에 타당성이 있어 보이며, 오피스텔의 상수도 사용량이 일반적인 가구의 것보다 적은 양으로 상시 거주목적으로 사용하였다고 보기 어렵고, 법인이 임차보증금 및 임차료를 지급하고 그에 대하여 정상적으로 부가가치세를 신고한 사실에 비추어 동 오피스텔은 사업용으로 사용한 것이라고 판단한 바 있다. 쟁점오피스텔 역시 OOO2017.5.20. OOO임대차계약을 체결하고 2017.5.30. OOO목동지점으로 사업자등록증을 발급받았으며, OOO공사현장은 쟁점오피스텔이 소재한 곳과 인접해 있고, 관리비고지서상 OOO쟁점오피스텔을 사용한 기간(6～7월)에 온수, 수도 및 가스 사용량이 전무하며, OOO쟁점오피스텔을 설치장소로 하여 컴퓨터를 주문하였다. 쟁점오피스텔 입주자대표회의가 OOO전자세금계산서로 관리비를 청구하였고, 입주자대표회의가 발급한 전입현황에 OOO2017.5.25. 전입하였다가 2017.9.10. 전출한 것으로 기재되어 있으며, OOO대표자의 차량이 매일 9시 30분경 입차한 것으로 나타난다. OOO에게 임차료를 지급하였고 OOO이에 정상적으로 세금계산서를 발급하고 그에 대한 부가가치세 신고를 한 사실이 있는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 사업용으로 사용된 것이 명백하다고 할 것인바 과세요건 사실의 입증책임은 처분청에 있음에도 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 객관적인 사실은 전혀 제시하지 못하고 있다. 설령, 처분청의 의견과 같이 쟁점오피스텔이 사실상 전혀 사용되지 않아 공가에 해당한다고 하더라도, 공가에 해당한다면 쟁점오피스텔은 그 공부상 용도인 ‘업무시설’인 오피스텔로 판단하여야지 이를 주거용으로 사용되었다고 볼 수 없는 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점양도주택의 양도차익에 대하여 고가주택규정을 적용하지 아니하고 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조 (실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제95조 (양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 제156조 (고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 9억원 양도가액

(4) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제4조 (준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (6) 건축법 시행령 제3조의5 (용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 따르면, 쟁점오피스텔은 2004.10.22. OOO취득한 것으로, 철근콘크리트구조의 ‘업무시설(오피스텔)’로 면적은 99.21㎡이고, 쟁점오피스텔과 동일한 면적의 것에 대하여 OOO에서 확인한 평면도는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점오피스텔과 동일한 면적의 평면도

(2) OOO2017.5.20. 자신이 대표이사인 OOO쟁점오피스텔에 대하여 2017.5.25.～2018.5.24.을 임대차기간으로 하고 임대료를 월 OOO백만원으로 하는 ‘부동산임대차계약’을 체결하였고, OOO2017.5.31. 쟁점오피스텔 소재지를 OOO목동지점’으로 하는 사업자등록을 OOO세무서장에게 신청하였다가, 2017.9.8. 그에 대한 사업자등록 폐업신청을 하였으며, OOO법인등기부에는 쟁점오피스텔 소재지에 2017.5.25. 지점을 설치한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점양도주택의 양도일인 2017.6.30. 당시 쟁점오피스텔이 업무용(OOO의 지점)으로 사용되었다고 주장하며 아래와 같은 증빙 등을 제시하였다. (가) OOO목동지점은 OOO로부터 임대료에 대하여, 관리사무소로부터 관리비에 대한 매입세금계산서를 교부받고 관련매입세액을 아래 <표2>와 같이 2017년 제1기(확정)․2017년 제2기(예정) 부가가치세 신고시 공제하였다. <표2> OOO목동지점의 부가가치세 신고내용 (단위: 원) * 매입총액 중 OOO임대료를 제외한 OOO관리사무소에 납부한 관리비임. (나) OOO2017.5.25. OOO로부터 공급가액 OOO컴퓨터를 구매하면서 받은 견적서에는 그 설치장소가 쟁점오피스텔로 기재되어 있고 OOO에는 2017.6.1. OOO을, 2017.9.4. OOO을 송금하였다. (다) 쟁점오피스텔의 관리사무소는 2017년 5월～7월분 쟁점오피스텔의 관리비에 대하여 관리비를 부과하면서 아래 <표3>과 같이 전기, 온수 및 수도 사용량을 산정하였고, OOO2017.9.11. 전출에 따른 중간관리비를 정산하였는데, 그 정산서 하단에는 관리사무소 직원이 2019.3.13. 수기로 ‘쟁점오피스텔은 업무용으로 계산되어야 하나 주택요금으로 계산되어 세대전기료를 OOO에서 OOO으로 착오계산되었으므로 정정한다’고 기재하였다. <표3> 쟁점오피스텔의 관리비 산정내역 (단위: kw, ㎡, 원) (라) 쟁점오피스텔 관리사무소가 작성한 전입현황에는 2017.5.24. OOO가 전출하고 OOO가 전입하였다가, 2017.9.10. OOO가 전출하고 OOO전입한 것으로, OOO소유의 OOO2017.5.24. 쟁점오피스텔 차량으로 등록되었다가 2017.9.10. 해지되었고 2017.5.24.～9.10. 77차례에 오전 9시30분경에 입차한 것으로 기재되어 있다. (마) 청구인은 OOO쟁점오피스텔에 지점 사업자등록을 내고 아래 <표4>의 공사현장과 관련한 사무를 처리하였다고 주장하면서 ‘건설공사 하도급계약서’를 제출하였다. <표4> OOO하도급계약내용 (단위: 원) (바) 처분청은 OOO2015.2.23. OOO구청장에게 쟁점오피스텔에 대하여 ‘주거용’으로 기재하여 재산세 변동신고를 하였다는 의견이나, OOO는 2016.8.8. 이를 ‘업무용’으로 변경하는 변동신고를 제출하여 실제 쟁점오피스텔에 대하여 주거용으로 재산세가 부과된 것은 2015년분 1번에 불과하다.

(4) 처분청은 쟁점오피스텔은 그 준공 이후 계속하여 주거용으로 사용되었다는 의견으로, 이와 관련하여 아래의 사정을 제시하였다. (가) 쟁점오피스텔은 상기 <표1>의 구조와 같이 침실 3개, 거실 1개, 드레스룸 1개, 주방 및 식당 등으로 이루어져 있고, 열병합 지역난방으로 바닥까지 난방장치가 되어 있으며 인터넷(OOO등)에서 학군의 우수성과 생활의 편리성을 장점으로 하는 주거용 아파트로 소개되어 있다. (나) OOO처분청에 회신한 쟁점오피스텔에 대한 확정일자 및 임대차내역조회 등에 비추어 쟁점오피스텔에 거주한 자와 그 계약기간 등은 아래 <표5>와 같은데, <표5> 중 ② OOO자(子)로서 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였고, ③ OOO외 2명은 가족이 함께 거주한 주택으로 사용하였다가 계약기간 만료후인 2017.5.24. 청구인으로부터 OOO백만원을 반환받은 점에 비추어 2017.5.24.까지 실제 거주하였으며, ④ 현재 거주중인 OOO도 2017.7.22. 임대차계약서를 작성하고 가족이 함께 거주하는 주택으로 사용하고 있고 처분청과 통화시 쟁점오피스텔에 이사하면서 별도의 공사를 한 사실이 없다고 진술하였다. <표5> 쟁점오피스텔의 거주․계약기간 등 (다) 처분청은 쟁점양도주택의 양도와 쟁점오피스텔의 임대차계약과 관련한 전후 사실관계가 아래 <표6>과 같은바, 이에 비추어 2017.3.20. 쟁점양도주택의 매매계약을 체결하고 그 중도금을 받기 전인 2017.3.29. 쟁점오피스텔에 입주한 OOO임대차계약기간 만료일이 다가오자 2017.5.31. 쟁점오피스텔에 OOO지점을 사업자등록하였다가 아무런 실적 없이 100일 후 폐업한 것은 쟁점양도주택에 대한 고가 주택규정 적용을 위한 것이라는 의견이다. <표5> 쟁점오피스텔의 거주․계약기간 등 (단위: 원) (라) OOO2015.2.23. OOO구청장에게 쟁점오피스텔에 대하여 ‘주거용’으로 기재하여 재산세 변동신고를 하였다. (마) 쟁점오피스텔은 2017년 6～8월분 수도․난방 사용량이 없으나, 나머지 기간 중에는 별다른 차이가 없어 상시 주거용으로 사용된 것으로 보아야 한다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점양도주택의 양도차익에 대하여 소득세법제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 규정을 적용받기 위해서는 쟁점양도주택의 양도 당시 청구인이 속하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우이어야 할 것이고, 여기서 ‘주택’이라 함은 ‘가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻한다’고 할 것(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결 참조)이고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결)인데, 건축법에 따라 업무를 주로 하되 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 오피스텔의 경우라도 상시 주거용으로 사용하였다면 주택으로 보아 고가주택규정을 적용하여야 할 것이다. 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있으나 그 구조는 주거용에 적합하도록 되어 있고 OOO간의 임대차계약 이전에 쟁점오피스텔에 거주한 OOO등도 주거용으로 사용하였을 뿐만 아니라 쟁점양도주택의 양도 이후에도 OOO등이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보인다. 청구인은 쟁점양도주택의 양도 당시 쟁점오피스텔을 OOO에게 업무용으로 임대하였다는 주장인바, 2017.3.20. 쟁점양도주택의 매매계약 이후 쟁점오피스텔에 입주하고 있던 OOO이 2017.5.24.에 퇴거하게 되자 2017.5.20. 청구인의 배우자이자 쟁점오피스텔의 소유자인 OOO자신이 대표이사로 재직중인 OOO쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하고 이를 지점으로 사용하였다고 하나, OOO목동지점에 대한 부가가치세 신고내용 등으로 볼 때 상기 지점이 재화와 용역을 공급하거나 직원 등을 고용한 사실이 확인되지 않고 업무용 컴퓨터 이외에는 쟁점오피스텔에 비치할 목적으로 사업에 필요한 집기비품을 구입하거나 이전한 내용이 확인되지 않으며 쟁점양도주택의 잔금을 수령한 이후 얼마되지 않아 폐업신청을 한 점에 비추어 청구인이 제시한 자료인 OOO입차 기록, 컴퓨터 구매기록 등에 불과하고 쟁점오피스텔은 사실상 공실상태였다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서 주거에 적합한 구조로서 종전부터 현재까지 주거용으로 사용되고 있는 쟁점오피스텔이 일시적인 공실상태에 있었다 하더라도 그 공부상 용도에 불구하고 이를 주거용으로 사용되었다고 보는 것이 합리적이라 할 것이므로, 쟁점양도주택에 고가주택규정을 적용하지 아니하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.