근린생활시설인 쟁점건물을 주택으로 용도변경하여 임대한 경우에도조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
근린생활시설인 쟁점건물을 주택으로 용도변경하여 임대한 경우에도조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다 [이 유]
(1) 청구인이 쟁점건물을 주택으로 5년 이상 임대하였으므로 쟁점건물은 조세특례제한법제97조에 따른 장기임대주택에 해당하는바, 상기 규정에 따라 양도소득세의 100분의 50이 감면되어야 한다. (가) 청구인은 1989.12.29. 근린생활시설(지층∼4층 의원, 5층 관리실, 사용승인일자 1989.12.21.)로 건축된 쟁점건물을 매입하였고, 당초 목적대로 임대하기 어려워 쟁점건물을 주거용도로 개축하여 소규모로 거주할 수 있는 공간(31호실)으로 분할하였다. (나) 청구인은 쟁점건물을 주택으로 개축한 이후 1994.9.17. 쟁점건물 소재지를 주소지로 하여 주택임대업으로 사업자등록을 하였고, 그 이후부터 쟁점건물의 청구인 지분(2분의 1지분)을 양도한 2013.7.15.까지 쟁점건물을 타인에게 주거용도로 임대(30호실)하여왔으며, 그에 따라 발생한 임대소득을 종합소득세 등으로 신고․납부하였다. (다) 처분청은 쟁점건물의 건축물대장상 주용도가 근린생활시설이라는 이유로 쟁점건물을 조세특례제한법제97조에 따른 장기임대주택에 해당되지 않은 것으로 보았으나, 청구인은 쟁점건물의 각 호실(5호 이상)을 사실상 주택으로 5년 이상 임대하여 왔으므로 쟁점건물이 조세특례제한법제97조에 따른 임대주택에 해당한다고 볼 수 있어 이 건 양도소득세의 100분의 50이 감면되어야 한다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 청구인 지분을 양도할 당시 재외국민이었던 사유로 인해 매도용 인감증명서가 필요하였고, 2013.7.4. 처분청에 2013년 귀속 양도소득세를 신고․납부한 뒤 처분청으로부터 이를 확인받아 매도용 인감증명서를 발급받았다. 처분청이 발급한 재외국민 인감증명서는 청구인이 신고한 양도소득세에 대해 추가적인 납부의무가 없다는 것을 확약한 것으로 볼 수 있고, 이후 처분청이 당초 확약에 따른 내용과 달리 청구인에게 양도소득세를 경정․고지하면서 가산세를 부과하였는바, 이는 부당한 처분이다. (가) 청구인은 쟁점건물의 청구인 지분을 양도할 당시 국내에 주소지가 없는 재외국민이었던 관계로 처분청에 양도소득세를 신고․납부한 뒤 처분청으로부터 이를 확인받아 매도용 인감증명서를 발급받았다. 처분청은 청구인이 신고한 양도소득세에 대하여 재산제세 사무처리규정에 따라 이를 확정한 후 인감증명을 경유하여 준 것으로서 이는 청구인에게 더 이상 추가로 납부할 세액이 없음을 증명하여 준 것이다. (나) 처분청이 당초 청구인이 신고한 양도소득세 신고 내용에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한 것이 잘못되었으므로 세액을 추가하여 경정․고지하였다면 청구인이 즉시 추가적인 양도소득세를 납부하였을 것이나, 양도시점으로부터 6년이 경과한 처분청의 불성실한 경정․고지로 추가적인 양도소득세와 그에 따른 가산세를 부담하게 되었는바, 이는 위법․부당한 처분이다. (다) 대법원도 ‘세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당 시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다’고 판단하였다. (라) 따라서 청구인의 경우에도 위 대법원의 판례와 같이 추가적인 양도소득세 납세의무에 대하여 알지 못한 것에 정당한 사유가 있었다고 볼 수 있고, 국세기본법제48조 제1항 제3호에 따라 정당한 사유가 있었다고 볼 수 있는 유사한 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있는바, 이 건 가산세 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점건물의 각 호실을 1994.9.17.부터 2013.5.15.까지 주거용도로 임대하였으므로 쟁점건물이 조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 해당한다고 주장하나, 근린생활시설로 건축된 쟁점건물을 별도의 용도 변경 허가를 받지 아니하고 다세대주택(31가구)으로 용도 변경하여 주거용으로 타인에게 임대하였으므로 쟁점건물은 근린생활시설로서 조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 해당하지 않는다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 청구인 지분을 양도할 당시 재외국민으로 소유권등기이전절차상 필요한 ‘재외국민 인감경유’ 과정에서 세무대리인을 통해 성실하게 양도세 신고·납부한 점, 담당 세무사가 쟁점부동산에 대해 ‘다가구주택 요건’ 등을 인지하지 못하여 1세대 1주택 비과세로 잘못 신고된 점 등에 비추어 납세자가 의무를 이행하지 아니한 것에 대한 정당한 사유가 있는 경우 있는 것으로서 가산세를 감면받아야 한다고 주장하고 있으나, 이는 국세기본법제48조에 따른 가산세를 감면할 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
① 쟁점건물이 조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 해당하여 양도소득세 100분의 50이 감면되어야 한다는 청구주장의 당부
② 이 건 가산세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조 제1항에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 (2) 국세기본법 시행령 제28조(가산세의 감면 등) ① 법 제48조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우
2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 토지 등의 수용 또는 사용, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시ㆍ군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우
(3) 조세특례제한법(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정된 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (4) 조세특례제한법 시행령(2013.5.10. 대통령령 제24534호로 개정된 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
(1) 청구인의 쟁점건물 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 1989.12.29. 쟁점건물을 매매를 원인으로 하여 취득하였고, 1993.8.24. 서울고등법원(92나33741호)의 확정판결에 따라 쟁점건물의 지분 중 일부(2분의 1)을 OOO에게 소유권이전을 하였다. (나) 쟁점건물의 일반건축물대장상 사용승인일은 1989.12.21.로 확인되고, 주용도는 근린생활시설이나 근린생활시설인 쟁점건물을 주택(31가구)으로 불법용도 변경(변동일자 2003.3.26.)한 것으로 확인된다. <표1> 쟁점건물 건축물대장 내역 (다) 청구인은 2013.7.15. 주식회사 OOO쟁점건물의 지분(2분의 1)을 양도가액 OOO양도하였고, 쟁점건물이 다가구주택으로서 단독주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례(고가주택)를 적용 처분청에 2013년 귀속 양도소득세 OOO신고․납부하였다. (라) 처분청은 2019.3.4.부터 2019.3.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점건물이 다세대주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2019.4.4. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
(2) 청구인이 쟁점건물을 사실상 임대주택으로 사용하였다고 주장한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점건물을 취득한 이후 근린생활시설로서 타인에게 임대를 하지 못하자 쟁점건물 각 층을 주택(31호실)으로 구조변경을 하였고, 구조변경을 마친 후 개업일을 1994.9.17.로 하여 주택임대업으로 사업자등록을 하였다. (나) 청구인은 주택으로 용도 변경한 쟁점건물의 각 호실(30호실)을 1994년 이후부터 임대하였다고 주장하며 임차인들과의 주택임대차계약서를 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 타인에게 임대하였으므로 쟁점건물이조세특례제한법제97조에 따른 장기임대주택에 해당된다고 주장하나, 조세특례제한법제97조 제1항의 규정에 의하면 일반 임대주택의 경우 양도소득세 감면대상 주택의 범위를 신축주택으로 명시하고 있는 점, 조세특례제한법제97조 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면취지는 ‘소형임대주택’을 증가시키는 이외에 ‘주택신축’ 촉진 목적도 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 근린생활시설인 쟁점건물을 주택으로 용도 변경하여 임대한 경우에도조세특례제한법제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 부과를 면할 수 있는 것(대법원 2005.4.15. 선고 2003두4089 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 쟁점건물의 지분(2분의 1) 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 산정한 양도소득세 신고를 처분청이 접수한 후 청구인의 신고 내용대로 인감증명 경유확인서를 발급하였으나, 이러한 경유확인서 발급은 쟁점건물의 지분(2분의 1) 양도에 대한 양도소득세 신고내용을 그대로 인정하는 공적인 견해표명으로 볼 수 없는 점(조심 2016중399, 2016.10.28., 같은 뜻임), 청구인이 재외국민 인감증명을 경유하여 양도소득세를 신고․납부하였다 하더라도 쟁점건물의 지분 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 잘못 적용하여 과소하게 신고한 것은 세법상 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 신고 및 납부불성실가산세를 감면하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.